Suche Rechtsanwalt für Wohnrecht

Brainpool · 09.02.2016

Hallo,
ich bräuchte den Rat eines spezialisierten Rechtsanwaltes für alles rund ums Wohnrecht.

Kurze Erläuterung
Mutter gibt ihr Haus an eine ihrer 3 Töchter, die zwei anderen erhalten von der ersten Tochter eine Barabfindung.
Alle drei verpflichten sich vertraglich zum "Standesgemäßen Begräbnis und Grabpflege im gesetzlich zulässigen Rahmen"

Nun verkauft die Hausbesitzerin das Haus samt der Mutter.
In meinen Augen geht der Grabanteil damit zu 1/3 auf den Immobilienerwerber über. Richtig?
Wenn bis zu Mutters Begräbnis nun die 2 oder 3 Tochter versterben sollten, erhöht sich der Anteil dadurch für den Erwerber?

Was darf man unter standesgemäß verstehen?

Des Weiteren ist noch eine Grundschuld eingetragen für die der Veräußerer nicht zur Löschung verpflichtet ist, aber dem Erwerber eine schriftliche Erklärung der Gläubigerin vorzulegen hat, in der sich die Gläubigerin nicht mehr als Sicherheit für Anspruche verwendet.

Wer bis hierher gelesen hat und sich berufen fühlt darf sich gerne per PN bei mir melden um das ganze im Rahmen einer offiziellen Rechtsberatung gegen Bezahlung durchzuführen.

aurum · 09.02.2016

auch wenn ich kein Anwalt bin, sag ich mal meine Meinung
ich finde es ziemlich abwegig, daß die Grabflegeverpflichtung an den Immobilienkäufer übergehn soll
ein (eingetragenes)Wohnrecht klar
aber die Begräbnis und Grabpflege bleibt nach meiner Ansicht völlig selbstverständlich bei der ursprünglichen Haus-Erbin, die jetzt (wie die anderen Erben eh schon) Geld in der hand hat

standesgemäß ist ja leider extrem schwammig und hätte vernünftig und eindeutig formuliert gehört

SleepOverGreenland · 09.02.2016

Sehe ich auch so. Was hat die Grabpflege der 3 Kinder mit dem Erbe (Haus, Auszahlung) zu tun? Der (fremde Dritte) Immobilienkäufer hat damit sicher nichts zu tun, es sei denn er wäre so blöd gewesen diese Verpflichtung im notariellen Vertrag dann speziell ausgewiesen mit zu erwerben. Kann mir keinen Notar vorstellen, der so eine Regelung durchwinkt.

airhansa123 · 09.02.2016

Grundsätzlich kann das über die Eintragung einer Reallast geregelt werden. Als Berechtigte der Reallast müsste aber die Tochter und nicht die Mutter eingetragen werden. M.E. erlöschen Reallasten mit dem Tod des Berechtigten, das löst also das o.g. Problem nur teilweise.

Brainpool · 09.02.2016

Es liegt zur Zeit die Wohnrechtsvereinbarung vor, darin steht "Der Übernehmer (also die Tochter) und dessen Rechtsnachfolger (in meinen Augen dann der Käufer) sind verpflichtet, bla bla Grab etc... zu sorgen.
Diese Wohnrechtsvereinbarung existiert ja notariell aufgesetzt, sollte also nach meiner Meinung dann auch im Kaufvertrag aufgeführt sein?

rotanes · 09.02.2016

Brainpool meinte:
.... sollte also nach meiner Meinung dann auch im Kaufvertrag aufgeführt sein?

Das lässt sich ja leicht feststellen....

Ein Blick in die Verträge klärt vieles auch ohne Anwalt.

airhansa123 · 09.02.2016

Die bisherige Wohnrechtsvereinbarung ist notariell aufgesetzt aber offensichtlich nicht im Grundbuch als Belastung eingetragen. Beim Verkauf an einen Dritten muss dies durch eine grundbuchlich eingetragene Belastung in der Abteilung 2 abgesichert werden.

Brainpool · 09.02.2016

rotanes meinte:
Das lässt sich ja leicht feststellen....

Ein Blick in die Verträge klärt vieles auch ohne Anwalt.

Bis zur Ausfertigung des Notarvertrages ist es ja noch nicht gekommen, zur Zeit halt Vorgeplänkel zur Kaufabsicht und Sichtung der vorhandenen Schriftstücke.
Frage ist halt ob so etwas dann nachher im Vertrag auftaucht oder eben nicht. Ganz besonders eben weil dort steht "Rechtsnachfolger"

rotanes · 09.02.2016

Da würde ich als Käufer die Finger von lassen - oder halt nur gegen einen sehr angemessenen Preisabschlag. Den Wert einer solchen Last kann ein Fachmann sicher auch grob schätzen.

aurum · 09.02.2016

ganz schön kniffelig
aber wenn die Beerdigung und die Pflegekosten auf den Hauskäufer übergehn sollen (was ich nach wie vor für absurd halte), wird ein Hauskäufer dann eben den entsprechenden Abschlag vom Kaufpreis vornehmen (müssen)
und dann soll sich ein Fremder mit den anderen 2 Schwestern um die Grabpflege kümmern und die eine Schwester ist raus?
irgendwie schräg
auch wenn rechtsnachfolger so ausgelegt werden könnte
ich sehe als Rechtsnachfolger eher einen Erben der Schwester

ich möchte kein Anwalt sein....

EDIT: war zu langsam, wurde sinngemäß vom Vorschreiber auch schon gesagt, aber ich laß es stehn

rotanes · 09.02.2016

Die Grabpflege kann man ja zu einem Festpreis für z.B. 30 Jahre einem professionellen Friedhofsgärtner übertragen und das Problem ist (zumindest finanziell) gelöst.

rotanes · 10.02.2016

Brainpool meinte:
ich bräuchte den Rat eines spezialisierten Rechtsanwaltes für alles rund ums Wohnrecht..

Möglicherweise hilft in diesem Fall der Rat eines Mathematikers mehr als der eines Rechtsanwaltes:

Alle Werte hypothetisch zur Veranschaulichung.

Wert des Hauses H=300.000€
Wert des Wohnrechtes W=60.000€
Wert der Grabpflege: G=30.0000€

Dann hat die alte Dame ihren 3 Töchtern also eine Schenkung im Wert von H-W-G = 210.000€ gemacht; fairerweise sollte dann also jede der drei Schwestern (S1, S2, S3) einen Wert von 70.000€ erhalten.
Um dies zu erreichen zahlt S1 einen Barbetrag in Höhe von 80.000€ an jede ihrer beiden Schwestern S2 und S3 als Ausgleich.

Nun besitzt S1 das Haus, belastet durch das Wohnrecht, im Wert von H-W = 240.000€ und hat insgesamt 160.000€ an S2 und S3 ausgeschüttet; besitzt also ebenfalls 80.000€ und jede der 3 Schwestern hat noch zusätzlich die Verpflichtung zur Grabpflege im Wert von je (minus) 10.000€.

Jetzt verkauft S1 das Haus (inklusive des Wohnrechts für die Mutter). Der Käufer wird dafür fairerweise einen Preis von H-W = 240.000€ an S1 zahlen und alles ist gut und weiterhin fair verteilt. S1, S2 und S3 übernehmen weiterhin gemeinsam die Grabpflege.

FALLS der Käufer durch die Vertragskonstruktion doch gezwungen sein sollte, auch noch die Grabpflege zu übernehmen, wird er logischerweise nur bereit sein, einen Kaufpreis H-W-G = 210.000€ an S1 zu zahlen. In diesem Falle müssten S2 und S3 dann je 10.000€ an S1 zurückerstatten; müssen dafür aber auch künftig keine Grabpflege mehr leisten. Die beiden Schwestern S2 und S3 könnten in diesem Falle allerdings noch argumentieren, dass sie die Grabpflege in Eigenleistung billiger hätten erbringen können, als bei den hier veranschlagten Kosten (G) durch einen Friedhofsgärtner. Das wäre dann in diesem Fall letztlich Verhandlungssache zwischen den Schwestern, wie sie damit umgehen.

Brainpool · 10.02.2016

rotanes meinte:
Möglicherweise hilft in diesem Fall der Rat eines Mathematikers mehr als der eines Rechtsanwaltes:

Leider brauche ich erst einmal den Rat eines Rechtsanwaltes, denn die entscheidende Frage ist und bleibt ob man sich mit dem Kauf auf die Grabpflege einlässt.
Wenn der RA dies mit JA beantworten würde, dann komme ich auf deine sehr gut ausgeführte Rechnung zurück.
Sollte der RA aber mit NEIN antworten segelt deine Rechnung als Papierflieger direkt in die Papiertonne.

LH88 · 10.02.2016

Ich würde sagen mit "Rechtsnachfolger" ist hier nicht der Hauskäufer gemeint - denn es geht nicht um die Rechtsnachfolge des Besitzes. Denn sonst wären die beiden Schwestern die ausgezahlt wurden bereits mit der Auszahlung aus der Grabpflege rausgewesen. Hätten die Schwestern direkt an einen Dritten verkauft - wären sie gar nicht für Beerdigung und Grabpflege zuständig. Die Mutter möchte von den Schwestern etwas für das Haus (oder was sie daraus machen) zurück - nicht von einem unbekannten Dritten.

rotanes · 10.02.2016

Brainpool meinte:
die entscheidende Frage ist und bleibt ob man sich mit dem Kauf auf die Grabpflege einlässt.

... dazu müsste eine entsprechende Last bzgl. der Grabpflege im Grundbuch eingetragen sein. Oder im notariellen Kaufvertrag vereinbart werden. Ansonsten sicher nicht.

Brainpool · 10.02.2016

rotanes meinte:
... dazu müsste eine entsprechende Last bzgl. der Grabpflege im Grundbuch eingetragen sein. Oder im notariellen Kaufvertrag vereinbart werden. Ansonsten sicher nicht.

Und das ist doch meine Frage...

Es geht doch darum das diese Wohnrechtsvereinbarung besteht, in der die Tochter verdonnert wird sich um das Begräbnis sowie die Grabpflege zu kümmern.
Weiterhin ist darin die Rede vom Rechtsnachfolger der Tochter. Der Rechtsnachfolger als Käufer oder als Erbe der Tochter?

In wie weit kann sich diese Wohnrechtsvereinbarung auf den Käufer dieser Immobilie auswirken?
Besteht die Möglichkeit das dieses im Notariellen Kaufvertrag aufgeführt wird?

aurum · 10.02.2016

ich bleibe dabei: die Beschenkten/Erben habe gemeinsam die Auflage, das Grab zu pflegen
oder deren Rechtsnachfolger
warum diese Auflage an den familienfremden Hauskäufer übertragen werden soll, erschließt sich mir immer noch nicht

wenn eine persönliche Grabpflege wegen Wegzug nicht möglich ist, müßte das doch (in Abstimmung mit den anderen grabpflegeverpflichteten) an einen Grabpflegeprofi übertragen werden und nicht an jemenden, der einen gegenstand aus dem Erbe/"Vorerbe" kauft

SleepOverGreenland · 10.02.2016

aurum meinte:
ich bleibe dabei: die Beschenkten/Erben habe gemeinsam die Auflage, das Grab zu pflegen
oder deren Rechtsnachfolger
warum diese Auflage an den familienfremden Hauskäufer übertragen werden soll, erschließt sich mir immer noch nicht

Mir auch nicht. Zumal mit Rechtsnachfolger ja wohl die Erben der Tochter/Töchter gemeint sind und nicht der Hauskäufer.

aurum meinte:
wenn eine persönliche Grabpflege wegen Wegzug nicht möglich ist, müßte das doch (in Abstimmung mit den anderen grabpflegeverpflichteten) an einen Grabpflegeprofi übertragen werden und nicht an jemenden, der einen gegenstand aus dem Erbe/"Vorerbe" kauft

Ernstgemeinter Vorschlag: Die Töchter sollen eine Platte drauf setzen und dann braucht es auch keine Pflege.

rotanes · 10.02.2016

Meines Erachtens bleibt hier nur die Lösung, dass sich alle Beteiligten (Mutter, Töchter, Käufer) an einen Tisch setzen und die bestehende Wohnrechtsvereinbarung dahingehend abändern, dass die Grabpflege daraus gestrichen und gesondert vereinbart wird - zur Sicherheit der Mutter am Besten über eine langfristige, externe Auftragsvergabe an einen Friedhofsgärtner.

Das wird dann etwas teurer als eine Grabpflege in Eigenleistung durch die Töchter, aber anders kann die Mutter bei einem Verkauf der Immobilie ihren gewünschten und berechtigten Anspruch nicht absichern gegen zum Beispiel eine Zahlungsunfähigkeit der Töchter nach dem Verkauf der Immobilie.

aurum · 10.02.2016

angenommen, es gänge nicht um ein haus, sondern um ein Auto, das noch mit warmen Händen auch aufgrund schwindender fahrfertigkeiten mit der Grabpflegeauflage verschenkt wird und 2 der Beschenkten müssen halt ausgezahlt werden
soll da der Autokäufer die Grabpflege übernehmen?
oder ein teures Kollier wird verschenkt und die anderen ausgezahlt...
ein Segelboot......

genausowenig logisch:
eine größere Geldsumme wird mit der Grabpflegeauflage verschenkt.
die dankbaren Beschenkten kaufen sich mit dem geld ein haus
ist dann der Hausverkäufer der zur Grabpflege verpflichtete Rechtsnachfolger der Beschenkten, weil er ja nun das Geld hat?

rotanes · 10.02.2016

aurum meinte:
angenommen, es gänge nicht um ein haus, sondern um ein Auto,

Es geht aber um ein Haus und für Autos gibt es anders als für Häuser kein Grundbuch und (normalerweise) keine notariellen Kaufverträge.

Mit Sicherheit wird die Wohnrechtsvereinbarung im notariellen Kaufvertrag auftauchen und ganz offenbar steht in der Wohnrechtsvereinbarung vermischt auch die Verpflichtung zur Grabpflege.

Deswegen mein Vorschlag unter #19, die Grabpflege unter den Beteiligten einvernehmlich neu und eindeutig zu regeln.

Edit: Auch wenn das jetzt pietätlos klingt, aber ein Haus mit so einer Wohnrechtsvereinbarung (auch ohne Grabpflege) würde ich nie und nimmer kaufen. Außer die Bewohnerin liegt schon definitiv im Sterben; ansonsten ist die "Laufzeit" ja völlig unberechenbar und das Ganze eher ein Lotteriespiel.

aurum · 10.02.2016

ja, du hast natürlich recht
es gibt jetzt diese Verquickung, die so nicht sinnvoll ist und aufgedröselt gehört

dazu noch diese Grundschuldsache, die sich ebenfalls ein Anwalt ansehen müßte

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