Untermietvertrag wie gestalten? (steuerlich)

LH88 · 07.12.2016

Hey ich möchte ab nächsten Jahr ein Objekt untervermieten - Ziel der Sache ist das ich mit dem Ding überhaupt nichts mehr zu tun habe, der Hauptmietvertrag muss aber bestehen bleiben.

Ich möchte vermeiden das die Mietzahlungen als Einkünfte auftauchen und somit auch Ust. relevant werdenm, die Miete wird vom Untermieter direkt an den Vermieter gezahlt - kommt man da irgendwie aus der steuerlichen Nummer raus? Haftung gegenüber dem Vermieter ist nicht das Problem.

chris_flyer · 10.12.2016

LH88 meinte:
Hey ich möchte ab nächsten Jahr ein Objekt untervermieten - Ziel der Sache ist das ich mit dem Ding überhaupt nichts mehr zu tun habe, der Hauptmietvertrag muss aber bestehen bleiben.

Ich möchte vermeiden das die Mietzahlungen als Einkünfte auftauchen und somit auch Ust. relevant werdenm, die Miete wird vom Untermieter direkt an den Vermieter gezahlt - kommt man da irgendwie aus der steuerlichen Nummer raus? Haftung gegenüber dem Vermieter ist nicht das Problem.

Steuerpflicht? Untervermietung dem Finanzamt melden?

Warum sollte der Mieter die Miete direkt an den Vermieter überweisen ?
Dann wäre es ja keine Untevermietung.
Da kann man den Vertrag doch gleich aufkündigen.

Wer als Mieter einen Teil seines Wohnraums oder die gesamte Wohnung untervermietet, wird im Verhältnis zum Eigentümer und eigenen Vermieter selbst zum Vermieter.
Die durch die Untervermietung erzielten Mieterträge stellen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (siehe Hauptartikel zum Thema) dar. Sie unterliegen wie normale Mieteinnahmen der Steuerpflicht. Die sich daraus eventuell ergehende Steuerlast hängt von der individuellen Gegebenheiten des Mieters/Untervermieter ab.
Gemäß § 21 I EStG müssen Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung in der Einkommensteuererklärung an das Finanzamt gemeldet werden. Dafür hält das Finanzamt eigens die Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) bereit. Sie kann auch aus dem Internet heruntergeladen werden. Die Untermieterträge sind in Zeile 31 anzugeben.
Eine ausdrückliche und direkte Information des Finanzamtes über den Umstand der Untermiete ist nicht erforderlich. Allerdings müssen dem Finanzamt die Mieteinkünfte im Rahmen einer Einkommensteuererklärung angezeigt werden. Soweit das sich unter dem Strich ergebende zu versteuernde Einkommen über den persönlichen Freibeträgen des Steuerpflichtigen liegt, fällt Einkommensteuer an. Soweit sich insgesamt kein zu versteuerndes Einkommen ergibt, erübrigt sich eine Einkommensteuererklärung.

GoldenEye · 10.12.2016

LH88 meinte:
Hey ich möchte ab nächsten Jahr ein Objekt untervermieten - Ziel der Sache ist das ich mit dem Ding überhaupt nichts mehr zu tun habe, der Hauptmietvertrag muss aber bestehen bleiben.

Ich möchte vermeiden das die Mietzahlungen als Einkünfte auftauchen und somit auch Ust. relevant werdenm, die Miete wird vom Untermieter direkt an den Vermieter gezahlt - kommt man da irgendwie aus der steuerlichen Nummer raus? Haftung gegenüber dem Vermieter ist nicht das Problem.

Du sprichst von gewerblicher Vermietung!?

LH88 · 10.12.2016

GoldenEye meinte:
Du sprichst von gewerblicher Vermietung!?

Mindest, ja

LH88 · 10.12.2016

chris_flyer meinte:
Steuerpflicht? Untervermietung dem Finanzamt melden?

Warum sollte der Mieter die Miete direkt an den Vermieter überweisen ?
Dann wäre es ja keine Untevermietung.
Da kann man den Vertrag doch gleich aufkündigen.

Es geht nicht um die Steuerpflicht, damit habe ich keine Probleme, aber als Soll Versteuerer haben ich theoretisch jeden Monat Einnahmen - und müsste diese entsprechend buchen (was ich nicht kann wenn der Untermieter direkt an den Vermieter überweist).

Mietvertrag kündigen ist keine Option, denn dann erhöht sich die Miete deutlich.

Arndt · 10.12.2016

LH88 meinte:
Mietvertrag kündigen ist keine Option, denn dann erhöht sich die Miete deutlich.

Dann wird der Vermieter auch keiner Untervermietung zustimmen.

Flying Lawyer · 10.12.2016

LH88 meinte:
Es geht nicht um die Steuerpflicht, damit habe ich keine Probleme, aber als Soll Versteuerer haben ich theoretisch jeden Monat Einnahmen - und müsste diese entsprechend buchen (was ich nicht kann wenn der Untermieter direkt an den Vermieter überweist).

Mietvertrag kündigen ist keine Option, denn dann erhöht sich die Miete deutlich.

Wenn ich diese Aussage oben lese, kann ich dir nur einen vernünftigen Rat geben: lass dich von deinem Anwalt und deinem Steuerberater beraten.

Steuerrecht folgt grundsätzlich erst einmal dem Zivilrecht. Wenn es eine Untervermietung ist, dann hast du eine Einnahme in Höhe der eingenommenen Unter-Miete und hast Ausgaben in Höhe der gezahlten Miete.

Wie es buchhalterisch darzustellen ist, wenn dein Untermieter auf deine Weisung an einen Dritten, hier den Vermieter zahlt, wird er dir ebenfalls erläutern können.

DFW_SEN · 10.12.2016

Arndt meinte:
Dann wird der Vermieter auch keiner Untervermietung zustimmen.

Ich habe nicht das Gefühl dass das die Frage des OP war oder dass er diesbezüglich ein Problem sieht.......

Worldwide · 10.12.2016

Geht es dir um die Umsatzsteuer?
Vermietung ist umsatzsteuerfrei (es sei denn es wird aktiv zur Umsatzsteuerpflicht "optiert").

Umsatzsteuerfreie Vermietungsumsätze neben umsatzsteuerpflichtigen anderen Umsätzen auszuführen vermindert jedoch ggf. deinen Vorsteuerabzug. Du kannst grundsätzlich nur insoweit Vorsteuer aus Eingangsleistungen abziehen, soweit du umsatzsteuerpflichtige Ausgangsleistungen ausführst (oder exportierst).

Wie der Zahlungsweg ist, ist erstmal nicht entscheidend.

LH88 · 11.12.2016

Arndt meinte:
Dann wird der Vermieter auch keiner Untervermietung zustimmen.

Muss er, denn das ist im Mietvertrag vereinbart.

Worldwide meinte:
Geht es dir um die Umsatzsteuer?
Vermietung ist umsatzsteuerfrei (es sei denn es wird aktiv zur Umsatzsteuerpflicht "optiert").

Umsatzsteuerfreie Vermietungsumsätze neben umsatzsteuerpflichtigen anderen Umsätzen auszuführen vermindert jedoch ggf. deinen Vorsteuerabzug. Du kannst grundsätzlich nur insoweit Vorsteuer aus Eingangsleistungen abziehen, soweit du umsatzsteuerpflichtige Ausgangsleistungen ausführst (oder exportierst).

Wie der Zahlungsweg ist, ist erstmal nicht entscheidend.

Der Hauptmietvertrag weisst die Ust. aus, also muss es im Untermietvertrag wohl analog sein.

Mein "Problem" ist in erster Linie ob ich die Ust. abführen muss (da eine Einnahme) wenn der Untermieter seine Miete mal nicht bezahlt?

Worldwide · 11.12.2016

LH88 meinte:
Der Hauptmietvertrag weisst die Ust. aus, also muss es im Untermietvertrag wohl analog sein.

Dein Vermieter hat also zur umsatzsteuerpflicht "optiert" (9 UStG). Nur dann kann er die Vorsteuer aus seinen Eingangsleistungen abziehen. Du wiederum kannst als Unternehmer die Umsatzsteuer aus dem Mietvertrag als Vorsteuer abziehen.

Du könntest "deinen" Mietvertrag als Untervermieter gegenüber dem Untermieter trotzdem theoretisch auch umsatzsteuerfrei belassen. Problem daran: du hättest dann aus deiner Eingangsleistung (dem zur Umsatzsteuerpflicht optierten Hauptmietvertrag mit deinem Vermieter) keinen Vorsteuerabzug.

LH88 meinte:
Mein "Problem" ist in erster Linie ob ich die Ust. abführen muss (da eine Einnahme) wenn der Untermieter seine Miete mal nicht bezahlt?

Mindest-ja.

LH88 · 11.12.2016

Worldwide meinte:
Mindest-ja.

Habe in der Zwischenzeit ein wenig recherchiert, da die Ust. bei Mietverträgen erst am Ende der Laufzeit (der erbrachten Leistung) fällig wird kann man die Ust. eigentlich nur abziehen wenn Zahlungs- oder Rechnungsbelege vorliegen - sollte es bei der Zahllast nicht genauso sein?

Worldwide · 11.12.2016

LH88 meinte:
Habe in der Zwischenzeit ein wenig recherchiert, da die Ust. bei Mietverträgen erst am Ende der Laufzeit (der erbrachten Leistung) fällig wird kann man die Ust. eigentlich nur abziehen wenn Zahlungs- oder Rechnungsbelege vorliegen - sollte es bei der Zahllast nicht genauso sein?

Zum Vorsteuerabzug brauchst du bei Inlandsleistungen die ordnungsgemäße Rechnung. Als "Dauerrechnung" kann auch der Mietvertrag herhalten, dieser sollte dann aber alle Rechnungspflichtangaben enthalten.

Die Umsatzsteuer entsteht (seitens des Vermieters) bei Dauerleistungen wie Vermietung auch schon mit Fälligkeit der Abrechnungen/Zahlungen, also zB monatlich.

Der Vorsteuerabzug des Mieters ist analog bei Zahlung, also auch zB monatlich, möglich, sofern die Rechnung/Dauerrechnung vorliegt.

Angenommen, du mietest für 119 EUR. Zahlst 119 EUR, ziehst 19 EUR als Vorsteuer ab.

Jetzt untervermietest du, ebenfalls für 119 EUR, ebenfalls umsatzsteuerpflichtig. Abgekürzter Zahlungsweg deines Mieters direkt an deinen Vermieter.
Du zahlst "physisch" nichts mehr. Trotzdem hast du 19 EUR Vorsteuerabzug, musst aber aus deinem Vertrag 19 EUR Umsatzsteuer abführen ( = in der Voranmeldung angeben, eine Umdatzsteuerzahllast entsteht ja nicht).

Angenommen du vermietest umsatzsteuerfrei, nun für 119 netto. Dann keine Umsatzsteuer abführen. Du hast du aber auch keinen Vorsteuerabzug aus der Vermietung deines Vermieters an dich.

LH88 · 11.12.2016

Worldwide meinte:
Die Umsatzsteuer entsteht (seitens des Vermieters) bei Dauerleistungen wie Vermietung auch schon mit Fälligkeit der Abrechnungen/Zahlungen, also zB monatlich.

Bist du dir da sicher? Der Mieter kann ja auch nur bei Zahlung oder Rechnungsstellung die Ust abziehen - wäre das nicht ungerecht?

Worldwide · 11.12.2016

LH88 meinte:
Bist du dir da sicher? Der Mieter kann ja auch nur bei Zahlung oder Rechnungsstellung die Ust abziehen - wäre das nicht ungerecht?

Ja, wenn du der standardmäßigen "Sollversteuerung" unterliegst. Nein, wenn du per Antrag zur "Istversteuerung" wechseln durftest.

LH88 · 11.12.2016

Worldwide meinte:
Ja, wenn du der standardmäßigen "Sollversteuerung" unterliegst. Nein, wenn du per Antrag zur "Istversteuerung" wechseln durftest.

Seltsam das der Mieter dann bei Sollversteuerung nicht auch die Ust. abziehen kann (wenn er nicht zahlt). Ist das irgendwo gesetzlich geregelt? Urteile des BFH sagen deutlich das die Ust. aus Mietzahlungen nur bei Zahlung oder Rechnungslegung verrechnet werden darf, müsste doch im Umkehrschluss für den Vermieter genauso sein.

Worldwide · 11.12.2016

LH88 meinte:
Seltsam das der Mieter dann bei Sollversteuerung nicht auch die Ust. abziehen kann (wenn er nicht zahlt). Ist das irgendwo gesetzlich geregelt? Urteile des BFH sagen deutlich das die Ust. aus Mietzahlungen nur bei Zahlung oder Rechnungslegung verrechnet werden darf, müsste doch im Umkehrschluss für den Vermieter genauso sein.

Ja, das ist leider so (13 I UStG). Ich verstehe aber nicht, warum das dein Hauptproblem bei Nichtzahlung des Untermieters sein soll. Gravierender ist doch, dass du bei Nichtzahlung des Untermieters selber die komplette Miete an deinen Vermieter schuldest. Nicht nur die Steuer.

LH88 · 11.12.2016

Worldwide meinte:
Ja, das ist leider so (13 I UStG). Ich verstehe aber nicht, warum das dein Hauptproblem bei Nichtzahlung des Untermieters sein soll. Gravierender ist doch, dass du bei Nichtzahlung des Untermieters selber die komplette Miete an deinen Vermieter schuldest. Nicht nur die Steuer.

Das wäre zu kompliziert zu erklären - das FA ist in dem Zusammenhang mein einziges Problem - der Vermieter ist kein Problem.

Worldwide · 11.12.2016

LH88 meinte:
Das wäre zu kompliziert zu erklären - das FA ist in dem Zusammenhang mein einziges Problem - der Vermieter ist kein Problem.

Das klingt schon immer leicht dubios bei dir

Du trägst in der Voranmeldung 100 Euro Umsatz ein = 19 Euro Steuer. Und in die andere Zeile 19 Euro Vorsteuer (aus deiner Eingangsleistung, also der Vermietung vom Hauptvermieter an dich). Keine Zahllast daraus.
Das gleiche auch wenn dein Mieter nicht zahlt. Allerdings dein Vorsteuerabzug nur, wenn du an deinen Vermieter dann zahlst. Wenn das nicht geplant ist, dann auch keinen Vorsteuerabzug.

Vielleicht kommt dann die Variante in Frage, den Untermietvertrag umsatzsteuerfrei zu gestalten (mit 119 netto). Dann trägst du keine abzuführende Umsatzsteuer in der Voranmeldung ein (da steuerfrei) und keine abziehbare Vorsteuer aus der Vermietung an dich (da für steuerfreie Weitervermietung verwendet). Wenn dein Untermieter nicht zahlt (und du an deinen Vermieter auch nicht) ändert sich daran dann nichts.

Risiko wäre, dass das FA bei deinen restlichen Eingangsleistungen die Vorsteuer quotal kürzen wollen könnte, vor allem solche aus allgemeiner Verwaltung, da du ja nun auch steuerfreie Leistungen erbringst. Da hieße es dann zu argumentieren und dokumentieren, dass die anderen Eingangsleistungen einzig mit deinem normalen umsatzsteuerpflichtigen Ausgangsleistungen (oder Export) zusammenhängen, und dir der Vorsteuerabzug deswegen bleiben soll.

LH88 · 11.12.2016

Worldwide meinte:
Das klingt schon immer leicht dubios bei dir

Ist auch dubios

Brainpool · 11.12.2016

LH88 meinte:
Ist auch dubios

Ich wusste es...

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