Immobilien-Kauf - ein paar Fragen an die Experten

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Sandman78

Erfahrenes Mitglied
20.03.2012
598
6
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Hallo zusammen,

wir stehen gerade kurz davor unsere erste Immobilie zu kaufen - ein freistehendes EFH, Baujahr 2013, 184qm Wohnfläche, 700qm Grundstück mit sehr guter Ausstattung, wie z.B.:
- massives Echtholzparkett
- vierfache Verglasung mit innenliegenden Jalousien
- Solaranlage
- zwei Einbauküchen
- freistehender Stahlbadewanne, ebenerdiger riesiger Dusche
- extra große Garage
- Be- und Entlüftungsanlage
- 55 kWh/(m(y)2*a) Endenergieverbrauch

VK liegt bei ca. 500k€ in einer sehr guten Lage, Spielstraße inkl. Sackgasse in einer Kleinstadt in NRW. Das Haus ist komplett barrierefrei.
Vermutlich werden wir in ca. 10 Jahren in Richtung Dresden ziehen. Daher überlegen wir nun, welche Optionen bzgl. Zinsbindung usw. am sinnvollsten sind.
10 Jahre bei 1,4 %, oder 5 Jahre bei 1,3 %. Das Haus würden wir dann zum Zeitpunkt des Umzugs wieder verkaufen. Kann tatsächlich mit einer Wertsteigerung der Immobilie in dem genannten Zeitraum rechnen?
Würde mich über ein paar Meinungen von euch freuen!

Viele Grüße und einen tollen Sonntag
 

honk20

Erfahrenes Mitglied
19.05.2011
5.357
13
Immer schwierig und kommt darauf an ob es in der Nähe von DUS oder Beelen ist

Unabhängig davon vergiss die Notarkosten njcht und die entsprechenden Gebühren die hinzukommen werden.
 

Fare_IT

Erfahrenes Mitglied
06.12.2012
4.487
15
Farewell City
Erstmal Glückwunsch dass Du ein Objekt gefunden hast,
welches Dich / Euch rundum begeistert. Das ist heute selten
geworden.

Für Meinungen zu Deinen Fragen bräuchte man viele mehr Details.

Ich an Deiner Stelle würde die Entwicklung am Ort der letzten 10 Jahre
ausleuchten. Makler und Immo Preis Spiegel könnten hier hilfreich sein.

Allgemein kann ich mir nur noch in Ausnahnefällen eine substantielle Wertsteigerung
in den nächsten 10 Jahren vorstellen. Substantiell ist für mich > + 15% der echten AK.

Bei Selbstbezug sollte man Wertsteigerung mental imho vergessen, und sich später
erfreuen.
 
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Sandman78

Erfahrenes Mitglied
20.03.2012
598
6
Das Haus steht eher in der Nähe von Dortmund.

Bzgl. Wertsteigerung bei Selbstbezug: Uns geht es eher darum, dass wir das Risiko für uns abschätzen wollen, was es bedeutet, wenn wir das Objekt im genannten Zeitraum wieder veräußern wollen. Wir zahlen momentan ca. 1100 € Kaltmiete in einer wunderschönen Altbauwohnung - allerdings sind die Nebenkosten entsprechend hoch! Außerdem wird die Wohnung etwas zu klein - uns fehlt min. ein Zimmer...und wenn Nachwuchs Nr.2 in 2018 kommt, dann ist die Wohnung definitv zu klein!
 

Huey

Erfahrenes Mitglied
06.04.2009
4.484
-2
Auf eine Wertsteigerung würde ich nicht spekulieren. In 10 Jahren ist auch die Haustechnik und Ausstattung 10 Jahre älter.

Viel wichtiger. Bewerte für dich die Nachbarschaft! Wird es hier in den nächsten 10 Jahren absehbar zu Veränderungen kommen? (Altersstruktur). Und warum gibt der Alteigentümer das Objekt auf? Auch dieses sollte hinterfragt werden.
 

EinerWieKeiner

Erfahrenes Mitglied
11.10.2009
5.796
355
unabhängig von allen anderen Fakten. Ich würde eher 15 Jahre Kreditlinie nehmen oder 20. Ablösen kannst du nach 10 Jahren in jedem fall. Die Mehrkosten sind wirklich gering, aber dafü deutlich mehr planungssicherheit. Oder als Option. Kredit splitten. KFW bei 55 auch, lohnt sich bei den zinsen aber kaum.
Meine mutter sagt richtigerweise bei Immos, dass es nur 3 Faktoren gibt. LAGE,LAGE,LAGE... das musst du selber beurteilen, wie das da aussieht.
Schlechte und auch mittlere würde ich aber persönlich nie kaufen.
 
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GoldenEye

Erfahrenes Mitglied
30.06.2012
13.148
464
Ich stimme den Vorrednern zu, dass ich - insbesondere in Anbetracht der absehbaren demografischen Entwicklung, aber auch angesichts der Strukturschwaeche von NRW - mit Wertsteigerungen nicht unbedingt rechnen wuerde.
Allerdings:
Bei 1,4% hast Du einen jaehrlichen Zinsaufwand von 7.000 EUR. Derzeit zahlst Du 13.200 EUR Miete im Jahr. Macht eine Ersparnis von 6200 EUR im Jahr oder 62.000 EUR in zehn Jahren. Selbst wenn Du die Immobilie in 10 Jahren fuer 450.000 verkaufen solltest, haettest Du immer noch "Gewinn" gemacht.
Die Zahlen sind etwas vereinfacht, man muesste noch einige Details beruecksichtigen, but you get the idea.
Im Uebrigen muss man ja nicht zwingend verkaufen, auch eine Vermietung waere in 10 Jahren zu ueberlegen bzw. anhand der dann geltenden Parameter auf Sinnhaftigkeit zu pruefen.
 

edhl

Neues Mitglied
21.03.2017
9
0
In die Zukunft schauen, ist immer schwierig. Wenn sich der Kauf nur im Falle einer Wertsteigerung lohnt, dann würde ich davon Abstand nehmen. Die Preis für Immobilien in Deutschland sind aktuell hoch, und die USA und England zeigen, dass die Preise auch mal unerwartet sinken können.
 

EinerWieKeiner

Erfahrenes Mitglied
11.10.2009
5.796
355
Es täuscht tatsächlich, dass IMMO im Augenblick zu teuer sind. Das ist nicht der Fall, wenn man die letzten 40 Jahre zugrunde liegt. um 2005 waren sie c. 25 Billiger als der langjährige Schnitt, im Augenblick ca. 25 über dem Schnitt, aber weit entfernt von einer Blase oder dergleichen. Quelle: Capital
 
A

Anonym38428

Guest
Bei 1,4% hast Du einen jaehrlichen Zinsaufwand von 7.000 EUR. Derzeit zahlst Du 13.200 EUR Miete im Jahr. Macht eine Ersparnis von 6200 EUR im Jahr oder 62.000 EUR in zehn Jahren. Selbst wenn Du die Immobilie in 10 Jahren fuer 450.000 verkaufen solltest, haettest Du immer noch "Gewinn" gemacht.

Milchmädchenrechnung, die weder Nebenkosten des Erwerbs beinhaltet, noch etwaige Reparaturen etc. - und die werden innerhalb von 10 Jahren auch bei einem jetzt Neubau abfallen.
 

GoldenEye

Erfahrenes Mitglied
30.06.2012
13.148
464
10 Jahre bei 1,4 %, oder 5 Jahre bei 1,3 %.

Wenn Du wissen willst, was besser ist, 1x10 oder 5 und dann nochmals 5: 5+5 ist besser, wenn Du die zweiten 5 Jahre fuer max. 1,5% finanzieren kannst (finanzmathematische Feinheiten ersparen wir uns an dieser Stelle). Wie wahrscheinlich ist es, dass im Jahr 2022 die 5-jaehrigen Zinsen bei oder unter 1,5% sind? (eigentlich muessen sie darunter sein, denn wenn beide Alternativen gleich sind, nimmt man die mit der hoeheren Planungssicherheit).
Darueber hinaus wuerde ich bedenken, dass das Risiko asymmetrisch ist: Sollten die 5-jaehrigen in 5 Jahren tatsaechlich bei - z.B. - 0,8% sein, waere das erfreulich, aber kein game changer. Sollten sie dagegen bei - z.B. - 6% sein, dann viel Spass mit der Anschlussfinanzierung.
 

NonstopLH

Erfahrenes Mitglied
03.03.2014
965
2
Ich stimme den Vorrednern zu, dass ich - insbesondere in Anbetracht der absehbaren demografischen Entwicklung, aber auch angesichts der Strukturschwaeche von NRW - mit Wertsteigerungen nicht unbedingt rechnen wuerde.
Allerdings:
Bei 1,4% hast Du einen jaehrlichen Zinsaufwand von 7.000 EUR. Derzeit zahlst Du 13.200 EUR Miete im Jahr. Macht eine Ersparnis von 6200 EUR im Jahr oder 62.000 EUR in zehn Jahren. Selbst wenn Du die Immobilie in 10 Jahren fuer 450.000 verkaufen solltest, haettest Du immer noch "Gewinn" gemacht.
Die Zahlen sind etwas vereinfacht, man muesste noch einige Details beruecksichtigen, but you get the idea.
Im Uebrigen muss man ja nicht zwingend verkaufen, auch eine Vermietung waere in 10 Jahren zu ueberlegen bzw. anhand der dann geltenden Parameter auf Sinnhaftigkeit zu pruefen.

Diese Rechnung stimmt natürlich auch in "vereinfachter Weise" nicht!

Ich würde eher folgendes Ansetzen:

Auf 10 Jahre:

Immobilie: 500,000 Euro
Nebenkosten bei Kauf (ca. 10 %) 50,000 Euro

Anschaffung somit: 550,000 Euro

Annahme der Vollfinanzierung mit gleichen Betrag wie Miete: ca. 62,000 Euro abbezahlt

Ca. 0,5 % Rücklage für Reparaturen und Werterhalt: - 25,000 Euro

Somit hättest du Restschulden in 10 Jahren von ca: 513 t Euro

Wenn du hiervon noch einen Makler bezahlen musst, musst du die Immobilie für mindestens 535 tEuro verkaufen können, dass es Kostendeckend bleibt!
 
Zuletzt bearbeitet:

GoldenEye

Erfahrenes Mitglied
30.06.2012
13.148
464
Milchmädchenrechnung, die weder Nebenkosten des Erwerbs beinhaltet, noch etwaige Reparaturen etc. - und die werden innerhalb von 10 Jahren auch bei einem jetzt Neubau abfallen.

Keineswegs, ich sagte ja, dass es vereinfachend skizziert ist. Dass jeder selbst die Nebenkosten einkalkulieren kann, davon gehe ich aus.

Diese Rechnung stimmt natürlich auch in "vereinfachter Weise" nicht!

Doch, siehe oben.
Man kann diese Rechnung beliebig verfeinern. Es ist natuerlich ein wichtiger Hinweis, dass bei einer eigenen Immobilie auch Kosten anfallen, diese dienen aber entweder der Wertsteigerung oder dem eigenen Komfort (in letzterem Fall wuerde ich sie unter "Konsum" verbuchen und in die Rechnung nicht einbeziehen), idealerweise beidem.
Auch wurde bei der Rechnung unterstellt, dass Miete einerseits und Zinsbelastung andererseits 10 Jahre konstant bleiben. Tatsaechlich wird die Zinsbelastung (durch Tilgung) jedes Jahr sinken, die Miete dagegen eher steigen.
Wie gesagt: Die Rechnung laesst sich nahezu beliebig verfeinern. Jeder kann seine eigenen Annahmen einfliessen lassen.
Es ging um die Grund-Idee. Excel hilft.
 

TheDude666

Erfahrenes Mitglied
02.05.2012
2.455
371
ARN
Milchmädchenrechnung, die weder Nebenkosten des Erwerbs beinhaltet, noch etwaige Reparaturen etc. - und die werden innerhalb von 10 Jahren auch bei einem jetzt Neubau abfallen.
Ich bezweifle einen etwaigen Gewinn. Die Kaufnebenkosten liegen bei 60.000 Euro (basierend auf VK von 500.000 Euro), die du in jedem Fall zahlst. Wie willst du die in 10 Jahren raus haben?
 

Julianbsen

Erfahrenes Mitglied
16.05.2011
614
0
Bei Kleinstadt klingeln bei mir alle Warnglocken. Wie ist die Struktur in dem Ort? Gibt es dort überhaupt genug Einwohner, die Immobilien in der Preisklasse kaufen? Gibt es dort große Arbeitgeber? Besserverdienende oder nur selbstständige Handwerker?

Wir haben nirgends so viel Geld verbrannt und müssen uns heute noch mit lächerlichsten Quadratmetermietpreisen rumärgern, weil nahe Verwandtschaft dort gekauft hat. Lass es besser bleiben.
 
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airhansa123

Erfahrenes Mitglied
03.11.2012
4.143
12
Bei Kleinstadt klingeln bei mir alle Warnglocken. Wie ist die Struktur in dem Ort? Gibt es dort überhaupt genug Einwohner, die Immobilien in der Preisklasse kaufen? Gibt es dort große Arbeitgeber? Besserverdienende oder nur selbstständige Handwerker?

Bevor man an einen möglichen Gewinn denkt sollte man in der Tat schauen wie groß ist das Verlustpotential. Und bei den genannten Fakten schätze ich das auf mindestens 100T€, zuzüglich Erwerbsnebenkosten von 10% und Verkaufskosten von 5%, also insgesamt 175T€ - das ist absolutes Minimum! Versuche mal herauszufinden wie hoch die Preise in dem Ort 2008 oder 2010 waren, dann bekommst Du ein Gefühl für das Verlustpotential. Ich kann mir gut vorstellen, dass im Zeitraum 2002-2012 kein vergleichbares Haus in deiner Gegend für über 400T€ verkauft wurde. Das Verlustpotential sollte durch Eigenkapital und Tilgungen in den ersten 10 Jahren abgedeckt sein, damit das ganze nicht zum Desaster wird.

Durch die niedrigen Zinsen sind die Preise durch die Decke gegangen und es gibt aktuell Käufer dafür. Ich höre bei meiner Tochter im Bekanntenkreis, das junge Familien mit noch nichtmal 6 stelligen Einkommen locker über Häuser von 400T€+ reden. Sofern die Zinsen wieder auf ein Niveau von 4,5%-6% steigen können viele Käufer sich keine Häuser > ca. 350T€ mehr leisten und das obere Marktsegment wird zusammensacken.

Bei der Zinsbindung ist die Antwort m.E. klar, 10 Jahre. Warum: Wenn die Zinsen gleich bleiben oder fallen hast Du Glück, das stabilisiert den Wert des Hauses. Auf die paar 0,x% weitere Zinssenkung kannst Du verzichten. Steigen die Zinsen hast Du ohnehin ein Problem mit dem Hauswert, dann hättest Du direkt ein Doppelproblem.
 

EinerWieKeiner

Erfahrenes Mitglied
11.10.2009
5.796
355
Bei der Zinsbindung ist die Antwort m.E. klar, 10 Jahre. Warum: Wenn die Zinsen gleich bleiben oder fallen hast Du Glück, das stabilisiert den Wert des Hauses. Auf die paar 0,x% weitere Zinssenkung kannst Du verzichten. Steigen die Zinsen hast Du ohnehin ein Problem mit dem Hauswert, dann hättest Du direkt ein Doppelproblem.

Das ist sicher so nicht korrekt. Gerade weil Zinsen eher irgendwann steigen werden , sollte man längere Laufzeiten wählen. Du kannst ja einseitig nach 10 J kündigen. Die Option bleibt ja.
 

Fare_IT

Erfahrenes Mitglied
06.12.2012
4.487
15
Farewell City
Versuche mal herauszufinden wie hoch die Preise in dem Ort 2008 oder 2010 waren, dann bekommst Du ein Gefühl für das Verlustpotential. Ich kann mir gut vorstellen, dass im Zeitraum 2002-2012 kein vergleichbares Haus in deiner Gegend für über 400T€ verkauft wurde.

+++1 meinerseits für dieses Vorgehen.

Und: Für diesen "Test" ist es vollkommen unerheblich ob neues Haus, altes Haus, Ausbaustandard usw.
eine ganz pauschale Betrachtung anstellen - und einen "objektiven" Blickwinkel einnehmen.


Das ist sicher so nicht korrekt. Gerade weil Zinsen eher irgendwann steigen werden , sollte man längere Laufzeiten wählen. Du kannst ja einseitig nach 10 J kündigen. Die Option bleibt ja.

+1 meinerseits


Gerade heute früh auf dem Weg nach Hause in den Nachrichten, die neuen Pendler Statistikzahlen gehört, hier noch ein Link

https://www.it.nrw.de/presse/pressemitteilungen/2017/pres_016_17.html
 
Zuletzt bearbeitet:

GoldenEye

Erfahrenes Mitglied
30.06.2012
13.148
464
Das ist sicher so nicht korrekt. Gerade weil Zinsen eher irgendwann steigen werden , sollte man längere Laufzeiten wählen. Du kannst ja einseitig nach 10 J kündigen. Die Option bleibt ja.

Ich glaube, airhansa123 ging es eher um die Wahl zwischen 5 und 10. Dass auch > 10 moeglich und sinnvoll ist: Klar.
 
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GoldenEye

Erfahrenes Mitglied
30.06.2012
13.148
464
Was noch nicht erwaehnt wurde: Auf Sicht von 10 Jahren duerften die groessten Risiken sein:
(in abnehmender Reihenfolge)

1) Ehescheidung
2) Unerwarteter Arbeitsplatz-Verlust / -Wechsel
3) strukturelle Verschlechterung der Wohngegend

Erst danach kommt der allgemeine, landesweite Immobilienpreistrend.
 

Hauptmann Fuchs

Erfahrenes Mitglied
06.04.2011
4.964
4.056
GRQ + LID
Erst danach kommt der allgemeine, landesweite Immobilienpreistrend.

Und dann sowieso... wenn man dann etwas anderes kaufen will, wird das auch billiger geworden sein.

Mein Haus ist jetzt in 10 Jahren auch nicht viel mehr Wert geworden (1977, in NL ausserhalb der Randstad, keine grosse Verbesserungen vorgenommen), trotzdem bin ich im Plus, da ich sonst ja 10 Jahre Miete quasi aus dem Fenster geworfen hätte, die jetzt unbemerkt in der Immobilie geflossen sind. Nach 10 Jahre extra einzahlen wenn es passt und die Refinanzierung nach 5+5 Jahre bin ich jetzt auf dem Punkt, wo ich einschätze, dass die Wohnung nicht nach 30 sondern 20 Jahre völlig abbezahlt ist. Schon die Perspektive beschafft eine immense Freiheit in vielerlei Hinsicht.

Alle Argumente hin und her, würde ich jetzt umziehen müssen, dann wären für mich den Energieverbrauch und den Komfort überhaupt sehr wichtig. In dem Sinne scheint den TO eine sehr passende Wohnung gefunden zu haben. Alle Szenarien für und gegen Wertsteigerung kann es geben. Langfristig würde ich aber einschätzen dass entweder die Zinsen niedrig bleiben (und somit grössere Mobilien liquide bleiben), oder dass die Inflation weiter aufläuft, dann sind Schulden nicht so das Problem. Dabei müss den TO auch noch 10 erwartete wertvolle Jahre an Wohnfreude miteinkalkulieren, natürlich unter Betracht die drei von GoldenEye genannten Punkten. Die Wohnfreude würde ich aber hier nicht niedrig ansetzen, gerade mit einer Jungfamilie, deswegen ist das Wort wertvoll hier wohl am Platz :)
 
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Huey

Erfahrenes Mitglied
06.04.2009
4.484
-2
Ich kenne weder die Immobilie um die es dreht noch das persönliche Lebensumfeld. Daher halte mich hier mit Ratschlägen zurück.

Aber, und jetzt kommt das aus langjähriger Erfahrung allgemein gültige ABER!

-Schatz, Balkonien ist doch auch ganz schön, oder eine Woche Ostsee. Wenn es bisher 2 mal im
Jahr in Auslandsurlaub ging.

Oder:

Ach Schatz, wir brauchen nicht viel. Kommst du mit zu Aldi?

Sollten kein Thema beim Eigenheim sein. [emoji6]
 
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