Frage zur Nebenkostenabrechnung

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frontloop

Erfahrenes Mitglied
26.03.2013
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Hi,

ich habe ein Frage zur Nebenkostenabrechnung, bei der mir vielleicht jemand weiterhelfen kann.

Folgendes Szenario (fiktive Zahlen!!)
Wohnhaus mit 3 Eigentumswohnungen (der Einfachheit halber alle gleich groß). Zum 01.11. wechselt bei einer der Wohnungen der Eigentümer.

Im Zeitraum 01.01. - 31.12. sind folgende Kosten angefallen:
Heizungskosten allgemein: 1.200 €
Heizkosten verbrauchsabhängig: 2.400 € bei 3.600 kWh (nur um mit Zahlen rechnen zu können)

Verbräuche (insgesamt die 3.600 kWh):
Wohnung 1: 1.200 kWh im ganzen Jahr
Wohnung 2: 1.200 kWh im ganzen Jahr
Wohnung 3: 500 kWh bis 31.10., 700 kWh nach Eigentümerwechsel zum 01.11. bis 31.12.

Jetzt werden ja die Kosten auf die Wohneinheiten verteilt:
Die 1.200 € Fixkosten ergeben 400 € je Wohneinheit und Jahr bzw. 33,33 € je Wohneinheit und Monat.

Verbrauchsabhängig sind zu zahlen:
Wohnung 1 und Wohnung 2: 1.200 kWh / 3.600 kWh * 2.400 € = 800 € im Jahr bzw. 66,67 € im Monat.
Wohnung 3 vor Eigentümerwechsel (bis 31.10.:) 500/3600*2400 € = 333,33 € bzw. 33,33 € je Monat bei 10 Monaten.
Wohnung 3 nach Eigentümerwechsel: 700/3600*2400 € = 466,67 € bzw. 233,33 € je Monat bei 2 Monaten.

Je Monat ist also folgendes in Summe zu zahlen:
Wohnung 1 und 2: 33,33 € fix und 66,67 € verbrauchsabhängig.
Wohnung 3 vor Eigentümerwechsel: 33,33 € fix und 33,33 € verbrauchsabhängig.
Wohnung 3 nach Eigentümerwechsel: 33,33 € fix und 233,33 € verbrauchsabhängig.

Macht dann in Summe also:
Wohnung 1 und 2: Jeweils 100 € (33,33+66,67) * 12 Monate = 1.200 € (also 2.400 € für die beiden Wohnungen)
Wohnung 3 vor Wechsel: (33,33 € + 33,33 €) * 10 Monate = 666,67 €
Wohnung 3 nach Wechsel: (33,33 € + 233,33 €) * 2 Monate = 533,33 €

In Summe also die Gesamtkosten von 3.600 € und alles passt.


Soweit so klar:
Was ist jetzt, wenn der Eigentümer der Wohnung 3 vor dem Wechsel der Bauträger war, weil es sich um einen Neubau handelt und die Wohnung erst viel später als die anderen verkauft worden ist?
Dann gilt doch das selbe, oder? Oder gibt es in dem Fall irgendeinen § der was anderes aussagt?
 

190th ARW

Erfahrenes Mitglied
02.07.2015
1.298
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Die Wohnung gehört dann dem, der Sie bis dato nicht veräußert hatte. Entsprechend hat er die angefallenen Kosten zu tragen. Beantwortet das deine Frage?

Meines Wissens gibt es keinen § der einen GU von einem Verbraucher als ET unterscheidet. Es sei denn in deinem KV wäre irgendetwas in die Richtung geregelt.
 
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Wuff

Erfahrenes Mitglied
01.04.2012
3.145
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HAM/LBC
Meines Wissens (I am not a lawyer) erstellt die Hausverwaltung regelmäßig nur eine einzige Abrechnung je Wohneinheit, unabhängig von etwaigen unterjährigen Eigentümerwechseln. Zahlungspflichtig ist der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung/Genehmigung im Grundbuch eingetragene Eigentümer.

Bei Eigentümerwechsel müssen Verkäufer/Käufer sich selber unabhängig von der Hausverwaltung über die Aufteilung der Abrechnung im Kaufvertrag einigen.

Deine dargestellte Rechnung ist insofern (vermutlich) falsch, da dort die monatlichen Abschlagszahlungen ("Hausgeld") an den Verwalter von 1. Januar bis 31. Oktober nicht berücksichtigt sind, welche (ebenfalls vermutlich) bereits vom Verkäufer geleistet wurden oder geleistet hätten werden müssen.

Deine offenbar von dir vermutete Benachteiligung relativiert sich insofern, da der Verkäufer auf jeden Fall für die Monate 1-10 zahlungspflichtig für das pauschale monatliche Hausgeld ist und es bei der Jahres-Abrechnung nur um einen meist geringfügigen Spitzenausgleich geht.

Edit: Übrigens werden häufig selbst die "verbrauchsabhängigen Heizkosten" (in deinem Fall die 3.600 kWh) nicht komplett auf den Verbraucher umgelegt, sondern meistens nur zu 60 - 70% und der Rest auf die Allgemeinheit nach m² . Mit der Begründung, dass ja nicht nur die eigene Wohnung beheizt wird, sondern indirekt (durch die Wände und Decken hindurch) auch die Nachbarwohnungen / Hausflur / Gemeinschaftsflächen.

Edit 2:
Die korrekte Abrechnung sähe dann folgendermaßen aus; unterstellt ein Hausgeld von beispielsweise monatlich 90€ je Wohneinheit:
- Verkäufer zahlt 10 Monate Hausgeld vorab = 900€
- Käufer zahlt 2 Monate Hausgeld vorab = 180€

Jahres-Abrechnung der Hausverwaltung gegenüber Käufer (=aktueller Besitzer):
- Jahreskosten der Wohnung = 1.200€ ./. bereits bezahlte Abschläge (1.080€) = 120€ Restbetrag noch zu zahlen

Und wie schon gesagt: Eine abweichende Regelung müsste im Kaufvertrag stehen + ggf. anderer Verteilschlüssel der verbrauchsabhängigen Kosten in der Teilungserklärung
 
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