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Es steht die Prolongation eines Darlehens für ein MFH an. Angespornt durch einen etwas älteren Artikel in der FAZ, ( Das Märchen vom Betongold und dem Zahnarzt ) wird mit dem Gedanken gespielt ein ähnliches Prozedere in vielfach geringere Dimension durchzuführen.
Steuerrechtlich ist es sicherlich grenzwertig, aber man muss es wohl eher so sehen, das die Buchwerte von vor 10-15 Jahren, nicht mehr den tatsächlichen Verkehrswerten bzw. Mietpreisen entsprechen. Viele Kosten verursacht das MFH nicht, im Gegenteil, die aktuelle Zinssituation verringert die Kosten noch einmal immens, welches dann eine erhebliche Auswirkung auf die zu erwartende Steuerlast hat. Fast alle laufenden Kosten sind ja Umlagefähig.
Die Frage ist nun, wie geht man an die Kaufpreisfindung innerhalb der Familie heran? So bin ich zu meiner Steuerberaterin gegangen. Als erstes meinte Sie, soviel Aufwand steht wohl nicht im Verhältnis zum Ertrag. (Kosten Notar und Grundbuchamt)
Nach 2 -3 Zahlenbeispielen, konnte ich Sie doch ein wenig davon überzeugen.
Eines dieser Beispiele war fiktiv wie folgt. Anschaffungskosten 2008 ( Kaufpreis plus Sanierung ) um die 300.000 Euro, nach Abzug Bodenwert, könnten vielleicht 240.000 Euro steuerlich aktiviert werden, nun konnte man 4.800 Euro p.a. als AfA zuzüglich Zinsen ( aktuell noch ca. 12.300 ), Verwaltung und diverse weitere temporäre anfallende Kosten berücksichtigen. Davon ergibt sich nun der steuerliche Gewinn ( sehr vereinfacht ). Wenn sich nun die Zinsen bei einem eher schlecht gewählten Finanzierungsmodell ( Tilgungsaussetzung und nun nach 10 Jahren einmalige Tilgungsverrechnung aus dem Tilgungsersatzprodukt) fast vierteln und der Darlehensbetrag sich annähernd "nur" noch auf 2/3 reduziert, steigt natürlich dieser Gewinn.
Unterm Strich bleibt natürlich durch ersparte Zinsen, ein höherer Gewinn nach Steuern, als vorher. Aber diesen könnte man ja versuchen zu optimieren. Also wird das MFH an die Ehefrau verkauft. Z.b. für einen Kaufpreis von 700.000 Euro ( Vergleichsobjekte werden allerdings in der Region zu lediglich 450.000 bis wirklich maximal 550.000 Euro verkauft ) Der Kaufpreis wird geschultert durch eine neue Finanzierung bei der gleichen Bank, in Höhe der tatsächlichen Restschuld ca. 195.000 und der Rest durch "Eigenkapital". Die Grundschuld kann weiter genutzt werden, es wird lediglich eine neue Zweckerklärung für die neue Darlehensnehmerin erstellt. Die Bank würde die Prozedur auch mit machen. Damit sollten eigentlich nur Kosten für den Kaufvertrag und die Eigentumsumschreibung anfallen.
Wenn man nun wieder den Bodenanteil vom Kaufpreis abzieht, kann man nun steuerlich vielleicht ca. 640.000 Euro steuerlich aktivieren, welches wiederum 12.800 Euro p.a. an AfA ergeben. Die Zinsen reduzieren sich von ca. 12.300 Euro auf "nur" noch 2.145 Euro. ( Die Zinsen würden sich ja auch ohne diesen Akt auf das Niveau reduzieren )
Die Milchmädchenrechnung würde nun ja einen erhöhten steuerlichen Aufwand von vielleicht 8.000 Euro ergeben ( AfA aktuell 4.800 Euro, AfA zukünftig 12.800 Euro ) Bei einem mittleren Steuersatz zwischen 30-35% spart man so pro Jahr mehrere tausend Euro alleine auf die Mieteinnahmen, nicht zu vergessen der Sprung in einen geringen Steuersatz durch andere Einkünfte, durch ein allgemeines geringeres zu versteuerndes Einkommen.
Ich weiß, das klingt alles ein wenig konfus, aber nach der ersten Euphorie habe ich mich an den Gedanken ein wenig gewöhnt und bereits einen Notarvertrag entwerfen lassen und die Bank ein wenig wild gemacht.
Nun nach Weihnachten kam ein kurzer Anruf meiner Steuerberaterin, welche mich darauf hinweisen wollte, das mein zuständiges Finanzamt den Kaufpreis nicht in voller Höhe akzeptieren muss und diesen nach gut Will steuerlich anpassen kann. Eine wirkliche Begründung konnte sie mir leider nicht geben.
Ich weiß natürlich, das dieses Forum keine rechtssichere Empfehlung geben kann und ich werde auch noch mal eine weitere Steuerkanzlei zu Rate ziehen, aber vielleicht hat der ein oder andere bereits ein ähnliches Konstrukt innerhalb der Familie realisieren können, oder hier ist der ein oder andere Steuerberater oder Steuerfachmann, welcher vielleicht Hinweise geben kann ob es Sinn macht überhaupt in eine solche Richtung weiter zu denken.
2-3 weitere Eckpunkte, keine Grunderwerbssteuer, getrennt veranlagt, aktuell nur einer Eigentümer,
Ich will auch keine Diskussion anzetteln ob es moralisch vertretbar ist. ( Immerhin werden in diesem Szenario die Mieten nicht erhöht )
Danke im Voraus
Steuerrechtlich ist es sicherlich grenzwertig, aber man muss es wohl eher so sehen, das die Buchwerte von vor 10-15 Jahren, nicht mehr den tatsächlichen Verkehrswerten bzw. Mietpreisen entsprechen. Viele Kosten verursacht das MFH nicht, im Gegenteil, die aktuelle Zinssituation verringert die Kosten noch einmal immens, welches dann eine erhebliche Auswirkung auf die zu erwartende Steuerlast hat. Fast alle laufenden Kosten sind ja Umlagefähig.
Die Frage ist nun, wie geht man an die Kaufpreisfindung innerhalb der Familie heran? So bin ich zu meiner Steuerberaterin gegangen. Als erstes meinte Sie, soviel Aufwand steht wohl nicht im Verhältnis zum Ertrag. (Kosten Notar und Grundbuchamt)
Nach 2 -3 Zahlenbeispielen, konnte ich Sie doch ein wenig davon überzeugen.
Eines dieser Beispiele war fiktiv wie folgt. Anschaffungskosten 2008 ( Kaufpreis plus Sanierung ) um die 300.000 Euro, nach Abzug Bodenwert, könnten vielleicht 240.000 Euro steuerlich aktiviert werden, nun konnte man 4.800 Euro p.a. als AfA zuzüglich Zinsen ( aktuell noch ca. 12.300 ), Verwaltung und diverse weitere temporäre anfallende Kosten berücksichtigen. Davon ergibt sich nun der steuerliche Gewinn ( sehr vereinfacht ). Wenn sich nun die Zinsen bei einem eher schlecht gewählten Finanzierungsmodell ( Tilgungsaussetzung und nun nach 10 Jahren einmalige Tilgungsverrechnung aus dem Tilgungsersatzprodukt) fast vierteln und der Darlehensbetrag sich annähernd "nur" noch auf 2/3 reduziert, steigt natürlich dieser Gewinn.
Unterm Strich bleibt natürlich durch ersparte Zinsen, ein höherer Gewinn nach Steuern, als vorher. Aber diesen könnte man ja versuchen zu optimieren. Also wird das MFH an die Ehefrau verkauft. Z.b. für einen Kaufpreis von 700.000 Euro ( Vergleichsobjekte werden allerdings in der Region zu lediglich 450.000 bis wirklich maximal 550.000 Euro verkauft ) Der Kaufpreis wird geschultert durch eine neue Finanzierung bei der gleichen Bank, in Höhe der tatsächlichen Restschuld ca. 195.000 und der Rest durch "Eigenkapital". Die Grundschuld kann weiter genutzt werden, es wird lediglich eine neue Zweckerklärung für die neue Darlehensnehmerin erstellt. Die Bank würde die Prozedur auch mit machen. Damit sollten eigentlich nur Kosten für den Kaufvertrag und die Eigentumsumschreibung anfallen.
Wenn man nun wieder den Bodenanteil vom Kaufpreis abzieht, kann man nun steuerlich vielleicht ca. 640.000 Euro steuerlich aktivieren, welches wiederum 12.800 Euro p.a. an AfA ergeben. Die Zinsen reduzieren sich von ca. 12.300 Euro auf "nur" noch 2.145 Euro. ( Die Zinsen würden sich ja auch ohne diesen Akt auf das Niveau reduzieren )
Die Milchmädchenrechnung würde nun ja einen erhöhten steuerlichen Aufwand von vielleicht 8.000 Euro ergeben ( AfA aktuell 4.800 Euro, AfA zukünftig 12.800 Euro ) Bei einem mittleren Steuersatz zwischen 30-35% spart man so pro Jahr mehrere tausend Euro alleine auf die Mieteinnahmen, nicht zu vergessen der Sprung in einen geringen Steuersatz durch andere Einkünfte, durch ein allgemeines geringeres zu versteuerndes Einkommen.
Ich weiß, das klingt alles ein wenig konfus, aber nach der ersten Euphorie habe ich mich an den Gedanken ein wenig gewöhnt und bereits einen Notarvertrag entwerfen lassen und die Bank ein wenig wild gemacht.
Nun nach Weihnachten kam ein kurzer Anruf meiner Steuerberaterin, welche mich darauf hinweisen wollte, das mein zuständiges Finanzamt den Kaufpreis nicht in voller Höhe akzeptieren muss und diesen nach gut Will steuerlich anpassen kann. Eine wirkliche Begründung konnte sie mir leider nicht geben.
Ich weiß natürlich, das dieses Forum keine rechtssichere Empfehlung geben kann und ich werde auch noch mal eine weitere Steuerkanzlei zu Rate ziehen, aber vielleicht hat der ein oder andere bereits ein ähnliches Konstrukt innerhalb der Familie realisieren können, oder hier ist der ein oder andere Steuerberater oder Steuerfachmann, welcher vielleicht Hinweise geben kann ob es Sinn macht überhaupt in eine solche Richtung weiter zu denken.
2-3 weitere Eckpunkte, keine Grunderwerbssteuer, getrennt veranlagt, aktuell nur einer Eigentümer,
Ich will auch keine Diskussion anzetteln ob es moralisch vertretbar ist. ( Immerhin werden in diesem Szenario die Mieten nicht erhöht )
Danke im Voraus