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Thema: Kann das Finanzamt den Kaufpreis eines Mehrfamilienhauses nicht akzeptieren?

  1. #1
    Erfahrenes Mitglied Avatar von br33s
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    Standard Kann das Finanzamt den Kaufpreis eines Mehrfamilienhauses nicht akzeptieren?

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    Es steht die Prolongation eines Darlehens für ein MFH an. Angespornt durch einen etwas älteren Artikel in der FAZ, ( Das Märchen vom Betongold und dem Zahnarzt ) wird mit dem Gedanken gespielt ein ähnliches Prozedere in vielfach geringere Dimension durchzuführen.

    Steuerrechtlich ist es sicherlich grenzwertig, aber man muss es wohl eher so sehen, das die Buchwerte von vor 10-15 Jahren, nicht mehr den tatsächlichen Verkehrswerten bzw. Mietpreisen entsprechen. Viele Kosten verursacht das MFH nicht, im Gegenteil, die aktuelle Zinssituation verringert die Kosten noch einmal immens, welches dann eine erhebliche Auswirkung auf die zu erwartende Steuerlast hat. Fast alle laufenden Kosten sind ja Umlagefähig.

    Die Frage ist nun, wie geht man an die Kaufpreisfindung innerhalb der Familie heran? So bin ich zu meiner Steuerberaterin gegangen. Als erstes meinte Sie, soviel Aufwand steht wohl nicht im Verhältnis zum Ertrag. (Kosten Notar und Grundbuchamt)
    Nach 2 -3 Zahlenbeispielen, konnte ich Sie doch ein wenig davon überzeugen.

    Eines dieser Beispiele war fiktiv wie folgt. Anschaffungskosten 2008 ( Kaufpreis plus Sanierung ) um die 300.000 Euro, nach Abzug Bodenwert, könnten vielleicht 240.000 Euro steuerlich aktiviert werden, nun konnte man 4.800 Euro p.a. als AfA zuzüglich Zinsen ( aktuell noch ca. 12.300 ), Verwaltung und diverse weitere temporäre anfallende Kosten berücksichtigen. Davon ergibt sich nun der steuerliche Gewinn ( sehr vereinfacht ). Wenn sich nun die Zinsen bei einem eher schlecht gewählten Finanzierungsmodell ( Tilgungsaussetzung und nun nach 10 Jahren einmalige Tilgungsverrechnung aus dem Tilgungsersatzprodukt) fast vierteln und der Darlehensbetrag sich annähernd "nur" noch auf 2/3 reduziert, steigt natürlich dieser Gewinn.

    Unterm Strich bleibt natürlich durch ersparte Zinsen, ein höherer Gewinn nach Steuern, als vorher. Aber diesen könnte man ja versuchen zu optimieren. Also wird das MFH an die Ehefrau verkauft. Z.b. für einen Kaufpreis von 700.000 Euro ( Vergleichsobjekte werden allerdings in der Region zu lediglich 450.000 bis wirklich maximal 550.000 Euro verkauft ) Der Kaufpreis wird geschultert durch eine neue Finanzierung bei der gleichen Bank, in Höhe der tatsächlichen Restschuld ca. 195.000 und der Rest durch "Eigenkapital". Die Grundschuld kann weiter genutzt werden, es wird lediglich eine neue Zweckerklärung für die neue Darlehensnehmerin erstellt. Die Bank würde die Prozedur auch mit machen. Damit sollten eigentlich nur Kosten für den Kaufvertrag und die Eigentumsumschreibung anfallen.
    Wenn man nun wieder den Bodenanteil vom Kaufpreis abzieht, kann man nun steuerlich vielleicht ca. 640.000 Euro steuerlich aktivieren, welches wiederum 12.800 Euro p.a. an AfA ergeben. Die Zinsen reduzieren sich von ca. 12.300 Euro auf "nur" noch 2.145 Euro. ( Die Zinsen würden sich ja auch ohne diesen Akt auf das Niveau reduzieren )

    Die Milchmädchenrechnung würde nun ja einen erhöhten steuerlichen Aufwand von vielleicht 8.000 Euro ergeben ( AfA aktuell 4.800 Euro, AfA zukünftig 12.800 Euro ) Bei einem mittleren Steuersatz zwischen 30-35% spart man so pro Jahr mehrere tausend Euro alleine auf die Mieteinnahmen, nicht zu vergessen der Sprung in einen geringen Steuersatz durch andere Einkünfte, durch ein allgemeines geringeres zu versteuerndes Einkommen.

    Ich weiß, das klingt alles ein wenig konfus, aber nach der ersten Euphorie habe ich mich an den Gedanken ein wenig gewöhnt und bereits einen Notarvertrag entwerfen lassen und die Bank ein wenig wild gemacht.

    Nun nach Weihnachten kam ein kurzer Anruf meiner Steuerberaterin, welche mich darauf hinweisen wollte, das mein zuständiges Finanzamt den Kaufpreis nicht in voller Höhe akzeptieren muss und diesen nach gut Will steuerlich anpassen kann. Eine wirkliche Begründung konnte sie mir leider nicht geben.

    Ich weiß natürlich, das dieses Forum keine rechtssichere Empfehlung geben kann und ich werde auch noch mal eine weitere Steuerkanzlei zu Rate ziehen, aber vielleicht hat der ein oder andere bereits ein ähnliches Konstrukt innerhalb der Familie realisieren können, oder hier ist der ein oder andere Steuerberater oder Steuerfachmann, welcher vielleicht Hinweise geben kann ob es Sinn macht überhaupt in eine solche Richtung weiter zu denken.

    2-3 weitere Eckpunkte, keine Grunderwerbssteuer, getrennt veranlagt, aktuell nur einer Eigentümer,

    Ich will auch keine Diskussion anzetteln ob es moralisch vertretbar ist. ( Immerhin werden in diesem Szenario die Mieten nicht erhöht )

    Danke im Voraus

  2. #2
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    Was ist bei einer Scheidung?

  3. #3
    Erfahrenes Mitglied Avatar von DFW_SEN
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    Natuerlich muss das Finanzamt den Kaufpreis nicht akzeptieren.... Was waere in Deinem Beispiel wenn Du nicht 700,000 Euro sondern 30 Mio ansetzen wuerdest......
    SleepOverGreenland sagt Danke für diesen Beitrag.

  4. #4
    Erfahrenes Mitglied Avatar von janfliegt
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    Das FA wird den Kaufpreis nicht akzeptieren die sind dort weniger doof als du denkst
    SleepOverGreenland, simesime und Brainpool sagen Danke für diesen Beitrag.

  5. #5
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    Stichwort hier ist „Drittvergleich“. Wenn vergleichbare Objekte für deutlich weniger zwischen Fremden über den Tisch gehen, wird das Finanzamt nur den Preis ansetzen.

  6. #6
    Erfahrenes Mitglied Avatar von DFW_SEN
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    Wenn es so einfach waere das Finanzamt zu “beschupsen”...
    macdoc sagt Danke für diesen Beitrag.

  7. #7
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    Zitat Zitat von br33s Beitrag anzeigen
    Nun nach Weihnachten kam ein kurzer Anruf meiner Steuerberaterin, welche mich darauf hinweisen wollte, das mein zuständiges Finanzamt den Kaufpreis nicht in voller Höhe akzeptieren muss und diesen nach gut Will steuerlich anpassen kann. Eine wirkliche Begründung konnte sie mir leider nicht geben.
    Unter den zahlreichen Bedenken, die mein Steuerberater immer trägt, wenn ich so schmutzige Phantasien bekomme, gehören die hier:

    "Ein Missbrauch liegt vor, wenn eine unangemessene rechtliche Gestaltung gewählt wird, die beim Steuerpflichtigen oder einem Dritten im Vergleich zu einer angemessenen Gestaltung zu einem gesetzlich nicht vorgesehenen Steuervorteil führt."

    https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__42.html
    DFW_SEN, denkigroove und Brainpool sagen Danke für diesen Beitrag.

  8. #8
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    Ich hatte auch an § 42 AO gedacht.

    Ich würde empfehlen, ein Verkehrswertgutachten durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter zu erstellen. Den dort ausgewiesenen Wert würde ich als Kaufpreis ansetzen - den wird auch das FA akzeptieren.

    Zudem wäre es sicher vorteilhaft, eine außersteuerlicheBegründung für diese Aktion zu haben (ev. Eigentumssicherung wg. ev. Haftung des Ehemannes, Liquiditätsbeschaffung o.ä.), da sonst ev. wider § 42 AO drohen könnte - Stichwort Fremdüblichkeit.
    SleepOverGreenland sagt Danke für diesen Beitrag.

  9. #9
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    eine umwandlung in teileigentum sollte werterhöhend wirken.

  10. #10
    Erfahrenes Mitglied Avatar von br33s
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    Wirtschaftlich macht es ja durchaus Sinn den Kaufpreis zu steigern. Nach euren Anmerkungen natürlich nur in dem Umfang, das es für das FA noch Annehmbar ist. Einen Gutachter einzuschalten verursacht natürlich nur weitere Kosten, was nicht wirklich Sinn macht, da die Kosten für den Zweck so gering wie möglich gehalten werden sollen.

    Als Grund für diese Aktion kann man natürlich Vermögensverschiebung aus diversen Risikogesichtspunkten oder Erbvorsorgen zusätzlich angeführt werden.

    Zum Thema Scheidung hatte mich das Notariat bereits aufgeklärt, aber auch hier kann man Konstrukte hinterlegen, welche beide Parteien absichern. Das Notariat hat dieses mit einer Versicherung verglichen. Bedeutet es fallen Kosten an, welche einen für ein gewisses Risiko absichern. Allerdings sind wir aktuell wirtschaftlich so verstrickt, das bei einer Scheidung eine gütliche Einigung im beiderseitigen Interesse sein sollte. Aktuell sind wir so also am Abwegen, ob wir die zusätzlichen Kosten für die Absicherung für diesen Fall verursachen möchten.

    Zitat Zitat von Chris0812 Beitrag anzeigen
    eine umwandlung in teileigentum sollte werterhöhend wirken.
    hatte ich auch bereits in Überlegung gezogen, hier hatte mich das Notariat auch auf anfallende Kosten für Abgeschlossenheitsbescheinigung/Trennungserklärung und veränderte Grundbücher hingewiesen, zudem will die Bank dann in der Regel eine Gesamtgrundschuld, welche dann auch weitere Kosten verursachen würde.

    Ich denke auch das meine Steuerberaterin mit dem Anruf mich bei der Wahl des Kaufpreises Einbremsen wollte, da Sie sicherlich gemerkt hat, das ich versuche das Maximum herauszuholen. Am Ende soll, wie in dem Artikel, das Objekt im Familienbesitz bleiben und steuerlich optimiert werden, so dass das Objekt noch mehr Rendite abwirft ohne die Mieten zwangsweise weiter erhöhen zu müssen. Noch befinde ich mich ja in der Phase, den Maximalen aber auch vertretbarsten Kaufpreis zu finden. Sicher scheint nur eins, dass das Objekt nicht weiter mit dem alten Buchwert weitergeführt werden sollte.

  11. #11
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    Zitat Zitat von Stallbewohner Beitrag anzeigen

    "Ein Missbrauch liegt vor, wenn eine unangemessene rechtliche Gestaltung gewählt wird, die beim Steuerpflichtigen oder einem Dritten im Vergleich zu einer angemessenen Gestaltung zu einem gesetzlich nicht vorgesehenen Steuervorteil führt."
    Dieses Sätzchen ist so wunderbar formuliert , daß ich irrtümlich annahm es sei von mir . Ist es aber nicht .
    suedbaden, slowflyer und bNNddd?! sagen Danke für diesen Beitrag.

  12. #12
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    An den OP: vielleicht auch mal überlegen ob man das ganze optimieren nicht einfach lässt?

    Gefühlt zu viele Künstliche „Buchungen“ die aus der Entfernung nach Luft Nummern aussehen, die reale Kosten verursachen.
    Einfach mal durchrechnen Erträge einfach zu versteuern und vielleicht mit Modernisierung und Mietanpassung den Objektwert und vielleicht den Ertrag wirklich zu steigern.
    Ich glaube wenn du deine Energie von Steuervermeidung auf reale Wertsteigerung legst fährst du besser.
    Raus aus der Spirale!
    Flyglobal
    macdoc, alexanderxl und ngronau sagen Danke für diesen Beitrag.

  13. #13
    Erfahrenes Mitglied Avatar von br33s
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    Zitat Zitat von flyglobal Beitrag anzeigen
    An den OP: vielleicht auch mal überlegen ob man das ganze optimieren nicht einfach lässt?

    Gefühlt zu viele Künstliche „Buchungen“ die aus der Entfernung nach Luft Nummern aussehen, die reale Kosten verursachen.
    Einfach mal durchrechnen Erträge einfach zu versteuern und vielleicht mit Modernisierung und Mietanpassung den Objektwert und vielleicht den Ertrag wirklich zu steigern.
    Ich glaube wenn du deine Energie von Steuervermeidung auf reale Wertsteigerung legst fährst du besser.
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    Flyglobal
    kann man natürlich so sehen, aber aus meiner Sicht eventuell etwas kurzfristig gedacht. Es ist ja so wie mit jeder anderen Option, welche einem monatlich einen Geldbetrag zum Leben abwirft, diese sollte so optimal wie möglich gehegt und gepflegt werden. Nennt sich nicht umsonst Gewinnerzielungsabsicht, welche ja auch vom FA unterstellt wird.

    In meiner eher strukturschwachen Region wurden sicherlich 80% der lukrativeren Vermietungsobjekte in den letzten 10-15 Jahren modernisiert vom Alteigentümer aber der größere Teil der Objekte hat den Besitzer gewechselt, welche in diesem Zuge das Objekt ebenfalls "durchsaniert" haben. Sicherlich kann man jedes Objekt nach 5-10 Jahren weiter sanieren und hat eine Grundlage den Mietpreis daran anzupassen. Ich denke einen wirklichen Mehrwert schaffe ich so den Mietern nicht wirklich. So können die eventuell von den kalkulierten 1,88 Euro Nebenkosten 20% sparen. Diese ersparten 20% amortisieren dem Vermieter aber schon lange nicht mehr die Investitionskosten in einem überschaubaren Zeitraum, vielleicht sogar erst in +30 Jahren, aber das kann ja auch nicht Sinn und Zweck der Maßnahmen sein. Und von Abzinsung und Co. der Investitionssumme will ich gar nicht erst anfangen.

    Sinnvoll wäre eine weitere Wertsteigerung bei den meisten Objekten nach 20-25 Jahren, da hier vielleicht ein wirklicher Wertverlust aufgrund des Alters am Objekt Eintritt. Und hier rede ich nicht von Schönheitsreparaturen oder Aufarbeitungen bei Mieterwechseln, sondern wirklich wertsteigernde Maßnahmen wie Heizung/Dach/Fassade/Elektro und co.

    Die Mieter sind eigentlich alle sympathisch und man möchte diesen ungern eine weitere Last aufbürden. Als Vermieter hat man ja auch eine soziale Verpflichtung seinen Mietern gegenüber. Wie weiter oben erwähnt, ist es auch nicht all zu einfach in unserer strukturschwachen Region solvente und vernünftige Mieter zu finden und man möchte diesen keinen Anlass zum Unmut geben, dennoch muss es ja erlaubt sein, alle Gestaltungsmöglichkeiten auszunutzen um noch wirtschaftlicher zu sein, wie gesagt ist dies ja auch so antrainiert durch unsere Gesellschaft und erwünscht vom FA.

    Moralisch gesehen erspart man seinen Mietern eine unnütze weitere Mieterhöhung, spart sich vorerst unnütze Investitionen, welche wieder Kapital bindet und die Allgemeinheit schultert eine höhere Wirtschaftlichkeit des Objektes. Das man das Objekt vielleicht in weiteren 10-15 Jahren wieder modernisieren muss, steht auf einem anderen Blatt und diese dann sicherlich umfangreichere Sanierung, rechtfertigt dann auch eine höhere Mietpreissteigerung, als die verlogenen Scheinsanierungen aller 5 Jahre.

    Sicherlich kann man nun auch argumentieren, warum muss man immer aus allem das Maximum herausholen, dem kann man auch Fragen, ob derjenige seine Arbeitskraft teilweise kostenlos seinem Arbeitgeber zur Verfügung stellt oder warum er einer Krankenkasse 14,6% oder 16,3% bezahlt?

    Zitat Zitat von flyglobal Beitrag anzeigen
    Ich glaube wenn du deine Energie von Steuervermeidung auf reale Wertsteigerung legst fährst du besser.
    Raus aus der Spirale!
    Flyglobal
    Das Gute ist, das eine schließt das andere nicht aus. Heute erst einmal vernünftige und vertretbare Steuervermeidung und in Zukunft perspektivische Wertsteigerung, welche ja wieder positive Auswirkungen auf den Buchwert haben.
    Das Vorgehen entspannt im Gegenteil die Spirale der Mietsteigerung und dieses Thema wird ja aktuell sehr hoch gehangen. Dann sehe ich es eher so, das ich meine Energie dafür nutze, um den Mietern etwas entgegen zu kommen, oder sehe ich das wirklich so falsch?
    Geändert von br33s (31.12.2018 um 12:22 Uhr)

  14. #14
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    Vereinbar mit Deinen Mietern sechs Monate mietfrei mit anschließender Mieterhöhung und verkauf das Objekt zu einem ortsüblichen Vielfachen der Jahresmiete. Beliebte Methode, den Objektwert zu steigern, erhöht langfristig die Miete und das Finanzamt wird bei einem normalen Faktor wenig Bedenken dagegen haben.
    br33s und steroidpsycho sagen Danke für diesen Beitrag.
    Regt Euch nicht über mich auf - richtige Prozessanwälte sind halt so....

  15. #15
    Erfahrenes Mitglied Avatar von br33s
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    Zitat Zitat von Flying Lawyer Beitrag anzeigen
    Vereinbar mit Deinen Mietern sechs Monate mietfrei mit anschließender Mieterhöhung und verkauf das Objekt zu einem ortsüblichen Vielfachen der Jahresmiete. Beliebte Methode, den Objektwert zu steigern, erhöht langfristig die Miete und das Finanzamt wird bei einem normalen Faktor wenig Bedenken dagegen haben.
    Danke für die erste weitere Idee in diesem Faden. Aber auch hier würde das FA doch die Vergleichsmethode zu Grunde legen und vielleicht nicht meine erzielte Miete sondern eher das Maximum der ortsüblichen Miete heranziehen, oder?

  16. #16
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    Zitat Zitat von somkiat Beitrag anzeigen
    Dieses Sätzchen ist so wunderbar formuliert , daß ich irrtümlich annahm es sei von mir . Ist es aber nicht .
    Ist es nicht? Aber immerhin hast Du die Verfasser herbeigewählt. (Oder?)

    Sehe gerade, Du hast Interesse an Poesie. Schau #14. Scharf.

  17. #17
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    Warum soll eigentlich die Allgemeinheit - und das bin ja auch ich - deine Steuervermeidung bezahlen?

    In der Tat nehme auch ich an, dass das FA, gerade bei einem interfamiliären Verkauf, sehr genau hinschauen wird. Und das finde ich auch sehr gut!

  18. #18
    Erfahrenes Mitglied Avatar von br33s
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    Zitat Zitat von rolst01 Beitrag anzeigen
    Warum soll eigentlich die Allgemeinheit - und das bin ja auch ich - deine Steuervermeidung bezahlen?

    In der Tat nehme auch ich an, dass das FA, gerade bei einem interfamiliären Verkauf, sehr genau hinschauen wird. Und das finde ich auch sehr gut!
    Weil es für mich und die Mieter besser ist, da mehr Schultern (als nur die Mieter) den wirtschaftlichen Erfolg tragen.

    Und ob Familienintern oder nicht, ist ja für das Prinzip egal. Wenn ich morgen das Objekt auf dem Markt verkaufe, wird der Buchwert des Objektes ja auch an das aktuelle Niveau angepasst und der neue Vermieter erhöht eventuell auch noch die Kaltmiete. So wird die Allgemeinheit und der Mieter „bestraft“. Warum soll ein Alteigentümer dem Neueigentümer eigentlich schlechter gestellt werden aufgrund der höheren Wertsteigerung der letzten Jahre?
    Geändert von br33s (31.12.2018 um 13:34 Uhr)
    rolst01 sagt Danke für diesen Beitrag.

  19. #19
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    Zitat Zitat von br33s Beitrag anzeigen
    Danke für die erste weitere Idee in diesem Faden. Aber auch hier würde das FA doch die Vergleichsmethode zu Grunde legen und vielleicht nicht meine erzielte Miete sondern eher das Maximum der ortsüblichen Miete heranziehen, oder?
    was ist die "ortsübliche Miete"? Ich kenn Dein Dorf ja nicht, aber ich nimm mal meines. Alles abhängig von Lage, Ausstattung und Markt. Anders als bei den Vereinbarungen innerhalb Deiner Familie ergibt sich hier der Wert ja aus Verträgen, die mit Dritten geschlossen sind, nämlich Deinen Mietern. Und wenn Deine Mieter halt nicht 7 Euro sondern 10,50 Euro den Quadratmeter zahlen, bringt das den Wert der Immobilie mal ganz schnell um die 50% hoch. Projektentwickler machen dieses Spiel sehr gerne: Die Mieter bekommen ein Jahr mietfrei und dann einen 10-Jahres-Vertrag. Der Wert der Immboilie gegenüber dem Käufer ist dann gleich rund 10 Prozent höher (z.B. Faktor 20 der Jahresmiete)
    Geändert von Flying Lawyer (31.12.2018 um 13:44 Uhr)
    br33s sagt Danke für diesen Beitrag.
    Regt Euch nicht über mich auf - richtige Prozessanwälte sind halt so....

  20. #20
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    Zitat Zitat von rolst01 Beitrag anzeigen
    Warum soll eigentlich die Allgemeinheit - und das bin ja auch ich - deine Steuervermeidung bezahlen?

    In der Tat nehme auch ich an, dass das FA, gerade bei einem interfamiliären Verkauf, sehr genau hinschauen wird. Und das finde ich auch sehr gut!
    Wer die Pflicht hat, Steuern zu zahlen, hat auch das Recht, die Steuer zu vermeiden. Auch ein interfamiliärer Verkauf ist ein Verkauf.

    Und wenn ich eine Immobilie an meinen 2jährigen Sohn verkaufe und meine nicht erwerbstätige aber durchaus vermögende Frau gibt ihm ein angemessen verzinstes Darlehen, um mir den Kaufpreis zu zahlen, dann hat das Finanzamt das zu schlucken. Solange die Verträge nicht völlig idiotisch abgeschlossen sind, ist das eben so.

    Selbst wenn ich meiner Frau eine Wohnung in unserem Hause vermiete und verlange nur 2/3 der ortsüblichen Miete, kann ich weiterhin die Luxussanierung der Wohnung von der Steuer absetzen. Ist halt so und ist so vorgesehen.

    Diejenigen, bei denen das was bringt, sind aber auch diejenigen, die diesen Staat mit Spitzensteuersätzen finanzieren und jedes Recht der Welt haben, diese Steuern auch zu drücken. Zahlen tun sie weiterhin genug.
    zigzag, br33s, Brainpool und 2 Andere sagen Danke für diesen Beitrag.
    Regt Euch nicht über mich auf - richtige Prozessanwälte sind halt so....

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