Immobilienfinanzierung 10.000 / 20 Jahre

Brainpool · 22.02.2019

Moin,
ich möchte mein Grundstück erweitern. Der Nachbar verkauft sein Grundstück (bebaut mit 3 Garagen) für 10.000,--Euro
Als Frührentner schwimme in leider nicht so sehr in Geld das man dieses Vorhaben mal eben aus der Portokasse bezahlt.
Meine Idee ist halt, da es sich um eine Immobilie handelt, dieses mit einer langfristigen Immobilienfinanzierung zu machen.
Meine Hausbank macht das aber erst ab 25.000,-- Euro, angebotene Alternative wäre ein Privatkredit mit 8,xx% über 84 Monate.
Die nächste Bank würde eine Immofinanzierung machen, allerdings nur mit 10Jahren Laufzeit.
Beide Vorschläge sind mir in den Raten zu hoch.
Gedacht hatte ich an 20 Jahren Laufzeit, entspricht laut Kreditrechner 55,46Euro /Monat(3%). Das wäre für mich überschaubar und tragbar. Zumal 2 von den Garagen zur Zeit vermietet sind und somit 60,--Euro Einnahmen generiert werden.
Da aber die Vermietung nicht über die Laufzeit garantiert ist, möchte ich vermeiden in Mietfreien Zeiten den Kitt aus dem Fenster zu kratzen, um diesen zu verspeisen...
Meine Fragen an die Schwarmintelligenz des Forums:
Wer kennt Anbieter die für mein Vorhaben diesen Weg mit mir beschreiten?

Falls wichtig: Mein Haus ist Schuldenfrei

rolst01 · 22.02.2019

Wie alt bist du nach Ende der Finanzierung?

Brainpool · 22.02.2019

rolst01 meinte:
Wie alt bist du nach Ende der Finanzierung?

Wenns schnell geht dann 69, wenn es sich noch ein paar Monate hinzieht dann werde ich 70 Jahre sein

Dziubdziuk · 22.02.2019

Du kannst mal bei der DKB schauen. Dort gibt es (Wohn) kredite für 3,5 % mit Laufzeit von 84 Monate bis 15 Jahren.

Meine persönliche Meinung zu dem Vorhaben. Wenn ich mir nur eine Rückzahlung von 50-60 Euro über 20 Jahre leisten könnte würde ich davon Abstand nehmen.

odie · 22.02.2019

Schau mal in die gängigen Onlie Portale...bei Smava gab es vor kurzen ein Angebot: 10.000€ für MINUS 0,4%

Brainpool · 22.02.2019

Dziubdziuk meinte:
Du kannst mal bei der DKB schauen. Dort gibt es (Wohn) kredite für 3,5 % mit Laufzeit von 84 Monate bis 15 Jahren.

Meine persönliche Meinung zu dem Vorhaben. Wenn ich mir nur eine Rückzahlung von 50-60 Euro über 20 Jahre leisten könnte würde ich davon Abstand nehmen.

Das bedeutet ja nicht das man in den 20 Jahren nicht noch etwas bei Seite legt und irgendwann den Kredit ablöst.
Aber erst einmal muss das (sollte es) so gerechnet werden das man sich nicht daran verschluckt.
Wenn ich mir so manche Baufinanzierung ansehe wo jede Überminute, Kindergeld und die 10,-- Euro von Oma zum Geburtstag eingerechnet werden.... Und da geht es dann um richtige Summen von 100.000 und mehr

Simineon · 22.02.2019

odie meinte:
Schau mal in die gängigen Onlie Portale...bei Smava gab es vor kurzen ein Angebot: 10.000€ für MINUS 0,4%

Da ist eine 0 zuviel, das Angebot war 1000EUR für negative Zinsen.

Ein reiner Marketing-Gag

Wuff · 22.02.2019

Dir ist aber schon klar, dass bei nominal 10.000€ Kaufpreis die Endsumme um 1000 - 2000€ höher sein wird, wegen diverser mit dem Kauf und der Grundschuld verbunden Kosten und Steuern?

Wenn du dir mal geradeso 50€ im Monat leisten kannst, dann solltest du dich vor einem theoretischen Kauf noch über eventuelle denkbare weitere künftige Lasten mit dem Grundstück bei der Gemeinde erkundigen: Grundsteuer; Abwassergebühren; Erschliessungsbeiträge.

Bei dieser für einen Immobilienkauf doch sehr kleinen Summe würde ich keine Grundschuld aufnehmen, sondern eher nochmal im Verwandten- oder Freundeskreis "betteln" gehen.

Mcflyham · 22.02.2019

Wobei ich mich auch Frage, wieso du das überhaupt kaufen willst...

odie · 22.02.2019

Simineon meinte:
Da ist eine 0 zuviel, das Angebot war 1000EUR für negative Zinsen.

Ein reiner Marketing-Gag

Nein. Das was du meinst waren 1000€ zu -5% (Lockangebot...), nach ein paar Wochen gab (gibt?) es 10.000€ zu -0,4%.

€dit
Schade...war nur bis Oktober 18. Aber ggf gibts solche Aktionen nochmals: https://www.smava.de/blog/finanz-news/erstmals-negativzins-fuer-10-000-euro-kredit/

Kalli · 22.02.2019

Zudem musst du die Gebäude nicht auch noch versichern und im Winter streuen falls sich da einer lang macht?

Wenn du keine 50% Bar zahlen kannst würde ich es nicht machen.

Wuff · 22.02.2019

Brainpool meinte:
Meine Hausbank macht das aber erst ab 25.000,-- Euro

Brainpool meinte:
Mein Haus ist Schuldenfrei

Mal unbeschadet der Tatsache, dass ich dir bei diesen engen finanziellen Verhältnissen von dem Kauf abrate, würde es dennoch folgendermaßen funktionieren:

Du nimmst eine Grundschuld auf dein Häuschen über die 25.000€ auf; mit niedrigstmöglicher Tilgungsrate. Dann wäre pi mal Daumen deine Belastung bei 2% Zinsen + 1% Tilgung bei 62,50€ pro Monat.

Von den 25000€ gehen 12000€ für den Garagenkauf weg (inklusive Kosten). Die restlichen 13000€ legst du gut und sicher an (das wird ein neuer thread) und zahlst nach 20 Jahren von dieser Anlage die Restschuld des Darlehens zurück.

Mcflyham · 22.02.2019

Falsch gelesen...

Farscape · 22.02.2019

Dann kannst du dir den Zukauf nicht leisten

Edit: Wuff‘s Vorschlag klingt vorteilhaft.

Vahid · 22.02.2019

Wuff meinte:
Von den 25000€ gehen 12000€ für den Garagenkauf weg (inklusive Kosten). Die restlichen 13000€ legst du gut und sicher an

Ob die Bank das als Immobilienkredit durchgehen lässt, wenn mehr als 50% der Kreditsumme für was anderes genutzt wird?

Wuff · 22.02.2019

Vahid meinte:
Ob die Bank das als Immobilienkredit durchgehen lässt, wenn mehr als 50% der Kreditsumme für was anderes genutzt wird?

Solange der nachhaltige Wert seines Hauses größer ist als 50.000€, dann wird das gehen.
Im Prinzip kannst du deine Immobilie auch zu 50% beleihen und mit dem Geld nach Las Vegas fahren. Das ist der Bank egal. Im "Schadenfall" wird versteigert und ggf. für unter Wert verkauft.

Hauptmann Fuchs · 22.02.2019

Also... man kauft für 10k€ ein Grundstück mit 3 Garagen und kann die dann für insgesamt so 90 € im Monat (wenn sich denn drei Mieter finden) vermieten? Von der Miete muss dann auch nebst den Steuern und Versicherung auch noch das Unterhalt und ggf die Abwertung bezahlt werden? Ausser dass ich mich frage in welcher ländlicher Region Deutschlands solche Minipreise gehandhabt werden, muss man dann die eigene Aufwand sehr niedrig ansetzen (wobei man am Ende natürlich das Gründstuck und die Garagen hat, und quasi 'umsonstige' Gewinne).

Wohl ist es natürlich so dass bei diesen langen Finanzierungszeiten die Zeitwert des Geldes auch mitspielt, in 10 Jahren ist ein Euro von heute bestimmt mehr wert als ein Euro in 2029, die Miete müsste man schon mit der Inflationsrate hoch kurbeln können.

br33s · 22.02.2019

Er haftet natürlich bei der Varianten dann gleich unmittelbar mit seinem Haus. ( würde er ja auch mittelbar, wenn er es nicht als Sicherheit anbieten würden, eine Befriedigung des Gläubigers würde nur länger dauern )
Aber kann natürlich Einkommensschwankungen durch das nicht benötigte Kapital ausgleichen. ( wenn er es zumindestens flexibel und ohne nachrangabreden anlegt )

Die Wahrscheinlichkeit, das er seine Wohnimmobilie veräußert ist wohl auch geringer als die Wahrscheinlichkeit das er vielleicht nach 10 Jahren das erworbene Grundstück mit den Garagen mit Gewinn wieder verkauft. So würde es vielleicht doch Sinn machen die vielleicht noch vorhandene Grundschild min grundbuch des Hauses zu nutzen, als im Grundbuch des Grundstücks mit den Garagen ( falls die eine Bank überhaupt als Sicherheit will ) eine neue zu bestellen. So könnte man wieder ein paar Euro sparen.

Ab einem gewissen Alter wird es schwer eine 1% Tilgung zu erhalten. ( Unabhängig ob eine Sicherheit vorhanden ist, rein aus Verbraucherschutz)

Aber mit ein wenig Kreativität, könnte man versuchen ein Null-Summen-Spiel zu kreieren.

Wuff · 24.02.2019

Hauptmann Fuchs meinte:
Von der Miete muss dann auch nebst den Steuern und Versicherung auch noch das Unterhalt und ggf die Abwertung bezahlt werden? .

Ja, das ist tatsächlich auch noch ein wichtiger bisher unerwähnter Aspekt.
So eine Garage hält ja auch nicht ewig, sondern vielleicht 50 - 80 Jahre. Zumindest wird dann mal der Dachdecker kommen müssen, um das Dach zu sanieren. Weitere Handwerker lauern sichern auch schon, wie die Katze vor der Maus.

Sind die Garagen aus den 50er – 60er Jahren? Dann wird der Dachdecker bei seiner Arbeit mit großer Wahrscheinlichkeit noch eine Asbestbelastung feststellen und die Garagen müssen fachgerecht entsorgt werden.

Dies soll jetzt Brainpool nicht vom Kauf abhalten, aber er sollte mal ein fachmännisches Auge auf das Kaufobjekt werfen lassen. Und neben der Steuer und Gemeindeabgaben auch noch die nötigen Versicherungen einkalkulieren: Haftpflicht, Feuer, Gewässerschaden.

Mr. Hard · 24.02.2019

Solche Objekte suche ich ja, leider erfolglos.

Unabhängig der Frage der Finanzierung, halte ich eine überschaubare Investition von 10.000€, die mit hoher Wahrscheinlichkeit Mieten von ~700-1000 € abwirft, für ein interessantes Geschäft.

Wuff · 24.02.2019

Mr. Hard meinte:
Solche Objekte suche ich ja, leider erfolglos.

Unabhängig der Frage der Finanzierung, halte ich eine überschaubare Investition von 10.000€, die mit hoher Wahrscheinlichkeit Mieten von ~700-1000 € abwirft, für ein interessantes Geschäft.

Grundsätzlich stimme ich da zu.

Aber im vorliegenden Fall liegen die Fakten anders. Der Gesamtaufwand ist 12000€ und nicht 10000€. Die Einnahmen pro Jahr sind erwartet bei 720€. Davon gehen ab die Kosten (Grundsteuer, Versicherungen); sagen wir mal es bleiben netto 500€. Von diesen 500€ gehen dann aber noch die Reparaturen ab – vielleicht immer noch attraktiv, aber unkalkulierbar.

Das Ganze macht in meinen Augen nur Sinn als Liebhaberobjekt, weil er (verständlich) nicht möchte, dass jemand anders neben seinem Häuschen das Garagengrundstück erwirbt und in den nächsten 20 Jahren dort irgendwas „unerwünschtes“ baut.

Bezüglich der Werthaltigkeit der Investition wäre sicher noch von Bedeutung, ob das Objekt in einer Gegend mit Perspektive liegt, oder ob da vielleicht eher in 20 Jahren das Dorf gar nicht mehr existiert. Das wird allerdings die Hausbank bei der Kreditvergabe-Entscheidung auch berücksichtigen.

Brainpool · 24.02.2019

Wuff meinte:
Sind die Garagen aus den 50er – 60er Jahren? Dann wird der Dachdecker bei seiner Arbeit mit großer Wahrscheinlichkeit noch eine Asbestbelastung feststellen und die Garagen müssen fachgerecht entsorgt werden.

Es sind keine Uralt-Schrott-Garagen, sind erst in den 2000.er Jahren gebaut worden, haben ein intaktes Ziegeldach(Walmdach?) Massiv gemauert.

Wuff · 24.02.2019

Das hört sich doch gut an! Und ein Standort mit Perspektive? Dann sollte es eigentlich klappen.

Brainpool · 24.02.2019

Standort ist zwar auf dem Dorf, allerdings ein Dorf mit Zulauf, hier sind noch alle zu verkaufenden Häuser an den Mann gebracht worden.
Nicht so schnell und nicht so teuer wie München

, aber immerhin...

br33s · 24.02.2019

Was sagst du den zu Wuff‘s Vorschlag 25k aufzunehmen?

Wenn du dein Haus als Sicherheit geben würdest, solltest du ja sicherlich einen Realkredit bekommen, damit dann auch einen guten Zinssatz.

25.000€ -> 12.000 zum Kauf inkl. Kaufnebenkosten, Darlehen zu 1,5% (besser sicherlich auch möglich) Festzinszeit 5 Jahre und Tilgungssatz 1%, das sollte eine monatliche Rate von 52,08 Euro ergeben. ( Ohne Sondertilgungsrecht, brauchst du ja auch nicht! ) Restschuld nach 5 Jahren ca. 23.725 Euro.
-> 10.080 Euro in z.b. ein Bausparkonto Signal Iduna Freiraum F45 ( hab ich jetzt ergoogelt als Bausparvertrag mit der längsten Darlehenslaufzeit), Darlehenszins nach 5 Jahren 2,5% (sicherlich nicht der Beste) Tilgung auf einen 21.000 Euro Bausparvertrag knapp 55,23 Euro monatlich und damit Laufzeit von 20+ Jahren
-> 2.920 Euro auf Tagesgeldkonto um Einkommensschwankungen abzufedern, aber im Bestfall werden diese nicht benötigt und werden nach 5 Jahren ebenfalls zur Sonderzahlung eingesetzt damit der Realkredit komplett abgelöst werden kann.

Dein Haus wird für 5 Jahre als Sicherheit benötigt, danach nicht mehr. Du hast eine Rate von ca. 52 Euro bzw 55 Euro. Du hast nach 5 Jahren ein unbegrenztes Sondertilgungsrecht bei einem Darlehen von ca. 10.920 Euro, solltest du die Garagen mal wieder verkaufen wollen und keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen wollen.

Sicherlich von den Konditionen her wird man bessere Varianten finden, Vorteil hier ist nur die günstige monatliche Rate und die Flexibilität. Die Frage ist ob du als Frührentner mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung über deinen Steuerfreibetrag kommst und so überhaupt Steuern auf eventuelle Erlöse zahlen musst. Du solltest klären was der Bodenrichtwert für das erworbene Grundstück ist. Ich denke der wird sehr gering sein, da es kein Bauland ist. Den Betrag für den Grund und Boden kannst du nicht abschreiben, den Wert der Garagen (Sachwert) kannst du abschreiben. Dann kannst du die Sollzinsen noch steuerlich geltend machen, das sollten in meinem Beispiel im ersten Jahr auch knapp 373 Euro sein. (Musst dem Finanzamt aber erklären warum du 25k aufgenommen hast und nicht 12k). Heißt wenn du die beiden Kosten von den Mieten der beiden Garagen abziehst, bleibt nicht viel Gewinn übrig, welchen du versteuern müsstest.

Immer mit der Voraussetzung, das die Bank für den Realkredit und das Bauspardarlehen deine Bonität akzeptiert.

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