Immobilienerwerb durch Zwangsversteigerung ?

VBird · 12.04.2019

Ich hatte gestern abend mal auf Immobilienportalen durch die aktuellen Angebote gesurft, nachdem ich über einen Artikel im H.Abendblatt gestolpert war, laut dem die Immopreise in 2019 um weitere 10% steigen sollen.
Und ich hatte gedacht, jetzt wäre mal langsam Schluss mit dem Irrsinn !

Dabei bin ich auf einige Angebote gestossen, die als "Zwangsversteigerung" gekennzeichnet waren. Werde ich mich jetzt mal genauer mit beschäftigen.
Aber darf ich trotzdem schon mal fragen, ob hier jemand eigene Erfahrungen mit solchen Aktionen hat?
Und mich auf evtl. Fallstricke hinweisen kann ?
Z.B. kauft man hier die Katze im Sack ? Wie bei anderen "herkömmlichen" Versteigerungen ?
"Gekauft wie besehen !" (ohne vollständiges Exposé) ?

jetblue · 12.04.2019

gelöscht

SleepOverGreenland · 12.04.2019

jetblue meinte:
analkoholiker Forum

Magst du bitte kurz erklären was du damit meinst. Nicht dass das Kopfkino zu viele Pirouetten dreht.

SleepOverGreenland · 12.04.2019

VBird meinte:
Ich hatte gestern abend mal auf Immobilienportalen durch die aktuellen Angebote gesurft, nachdem ich über einen Artikel im H.Abendblatt gestolpert war, laut dem die Immopreise in 2019 um weitere 10% steigen sollen.
Und ich hatte gedacht, jetzt wäre mal langsam Schluss mit dem Irrsinn !

Dabei bin ich auf einige Angebote gestossen, die als "Zwangsversteigerung" gekennzeichnet waren. Werde ich mich jetzt mal genauer mit beschäftigen.
Aber darf ich trotzdem schon mal fragen, ob hier jemand eigene Erfahrungen mit solchen Aktionen hat?
Und mich auf evtl. Fallstricke hinweisen kann ?
Z.B. kauft man hier die Katze im Sack ? Wie bei anderen "herkömmlichen" Versteigerungen ?
"Gekauft wie besehen !" (ohne vollständiges Exposé) ?

Wenn man sich damit nicht auskennt: Finger davon lassen. Du wirst ansonsten im Bieterwettberb gnadenlos abgeschossen. Zu solchen Veranstaltungen gehen durchaus immer Spezialisten und die haben vorher eine sehr genaue Marktanalyse gemacht. Den Banken geht es nur darum ihre Verbindlichkeit zu bekommen. Der wahre Wert ist für die nicht interessant, auch wenn das für den Eigentümer eine weitere schmerzliche Geschichte ist.

Grundsätzlich kann man davon ausgehen, wenn kein Interesse besteht bei Dritten, unbedingt Finger davon lassen. Wenn Interesse besteht haben die anderen meisten die wesentlich besseren Informationen und wissen genau wie weit man gehen kann.

Als Outsider hat man keine Chance da ein Schnäppchen zu machen.

InsideMUC · 12.04.2019

SleepOverGreenland meinte:
Magst du bitte kurz erklären was du damit meinst. Nicht dass das Kopfkino zu viele Pirouetten dreht.

Willst du das wirklich wissen?

SleepOverGreenland · 12.04.2019

InsideMUC meinte:
Willst du das wirklich wissen?

Eigentlich nicht.

VBird · 12.04.2019

SleepOverGreenland meinte:
Wenn man sich damit nicht auskennt: Finger davon lassen. Du wirst ansonsten im Bieterwettberb gnadenlos abgeschossen.

Ich hatte nicht vor, gleich nächste Woche bei einem Termin mitzubieten.

Brainpool · 12.04.2019

VBird meinte:
Ich hatte nicht vor, gleich nächste Woche bei einem Termin mitzubieten.

...auch in der Woche danach wird es nicht anders aussehen.

Thema Zwangsversteigerung:
Du bekommst ein Gutachten eines vereidigten Sachverständigen zur Verfügung. Da steht in der Regel aus wissenswerte drin. Kann aber auch keine 100% Sicherheit vor Überraschungen sein.
Zweiter Punkt den man nicht vergessen darf:
Wenn das Objekt der Begierde noch von dem Schuldner bewohnt wird kann es lustig werden. Auch wenn man mit dem Zuschlag einen Räumungstitel erhält muss dieser auf eigenes Risiko durchgesetzt werden.
Bedeutet also eventuell das der zu Räumende Widerspruch einlegt und vor Gericht erreicht das die Räumung zur Zeit nicht möglich ist.
Des Weiteren steht man für die Räumung in Vorkasse. Der Gerichtsvollzieher wird also nur aktiv wenn man die zu erwartenden Kosten vorab begleicht. Das kann richtig ins Geld gehen.
Vom aufbohren des Schlosses über die eigentlich Räumung sowie der anschließenden EINLAGERUNG! Eine sofortige Entsorgung schließt sich in der Regel aus und man muss dem Schuldner eine gewisse Frist lassen um seine Habseligkeiten zu sichern.
Klar kann man die gesamte Summe anschließend versuchen einzuklagen--->aber wenn dort Geld zu holen wäre... wäre auch keine Zwangsversteigerung notwendig.
Es gibt aber auch den Fall das der Exeigentümer aus lauter Dankbarkeit vor Auszug alles kurz und klein haut und man vor einem Scherbenhaufen steht.
Wenn man denn in der Versteigerung ein 200.000,-- Euro Häuschen für 50.000,-- bekommt kann es sich lohnen. Für 10% unter Marktwert lohnt es sich nicht mehr.

Fare_IT · 12.04.2019

Wir haben 2 Liegenschaften auf diesem Weg erworben - ich kann die vorgenannten Argumente und Ratschläge nicht teilen.

Grundsätzlich sollte man sich mit der Technik und dem Ablauf von Auktionen / Bieterverfahren vertraut machen und der Psychologie (v.a. der eigenen!) ein Stück weit Aufmerksamkeit schenken.

Alles andere ist ganz hervorragend summarisch in diesem SZ Artikel erfasst

https://www.sueddeutsche.de/geld/zwangsversteigerung-chance-oder-risiko-1.1708282

Und Schnäppchen gibt es sehr wohl - nicht im Sinne des Preises zwangsläufig, aber im Sinne des Zugangs zum Verkaufsprozess eines Objekts.

Carotthat · 12.04.2019

Als erfolgreicher Ersteigerer sind mir wenige Dinge hängen geblieben:
- Wenn Du das Objekt nicht kennst, oder das Gutachten nur von außen (ohne Begehung) erstellt wurde, ist es Kamikaze
- es werden immer mehr Professionelle auf den Auktionen (Verkehrswert + XX%), die Bank kann auch immer noch das Ersteigerungsgebot (wenn es zu wenig war), ablehnen
- die Erwerbskosten natürlich sind extrem niedrig, im Vergleich zu den sonstigen Kosten beim Eigentumserwerb
- wenn vermietet: Wo ist die Kaution? (dafür mußt Du dann gerade stehen); kommt die Miete? Eigennutzung etc. Wo ist der Mietvertrag?

Es können Schnäppchen sein, aber ich würde erst mal auf ein paar Auktionen gehen, um damit warm zu werden. Ich hatte Glück.

Caro

VBird · 12.04.2019

Carotthat meinte:
aber ich würde erst mal auf ein paar Auktionen gehen, um damit warm zu werden

Das versteht sich m.E. von selbst !
Ich war in früheren Jahren des öfteren bei Versteigerungen von Fundbüro, Bahn, etc. und habe ungläubig gestaunt, wie hoch sich manche Bieter treiben liessen.
Aber Immobilien sind dann doch noch mal eine andere Hausnummer (no pun intended!).
Inzwischen (seit Erstbeitrag) habe ich gelernt, dass es durchaus Fälle gibt, wo der Gutachter das Objekt überhaupt nicht mit eigenen Augen gesehen hat, weil er nicht hineingelassen wurde.

Mühsam nähert sich das Eichhörnchen dem Nest ...

jodost · 12.04.2019

Das gibt ein öffentliches Portal, wo die Zwangsversteigerung angekündigt werden. Da kannst du dir auch direkt die Gutachten kostenlos angucken. Das alleine ist als erste Lektüre schon ganz interessant, von vernünftigen Exposés bis hin zu Gutachter nicht reingelassen findest du alles dabei

meilenfreund · 12.04.2019

Brainpool meinte:
Wenn das Objekt der Begierde noch von dem Schuldner bewohnt wird kann es lustig werden. Auch wenn man mit dem Zuschlag einen Räumungstitel erhält muss dieser auf eigenes Risiko durchgesetzt werden. Bedeutet also eventuell das der zu Räumende Widerspruch einlegt und vor Gericht erreicht das die Räumung zur Zeit nicht möglich ist.

Ich war mal ca. 1 1/2 Jahre für solche Entscheidungen zuständig. Die Schwelle für eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung ist in diesen Fällen sehr hoch aufgehängt. Inhaltlich bewegt man sich dann im Bereich einer durch Sachverständigengutachten bestätigten Suizidgefahr des Schuldners durch die Räumung. Aber auch unterhalb davon versuchen Schuldner die Räumung zumindest herauszuschieben. Es wird dann § 765a ZPO als letzter Rettungsversuch bemüht. Im Gegensatz zu anderen Kolleginnen und Kollegen, die das rein schriftlich abgewickelt haben, habe ich in den Fällen, in die Fronten mir zumindest noch nicht zu sehr verhärtet erschienen, Schuldner und Gläubiger zu einem Termin geladen. Soweit ich mich erinnere, konnte dabei in den meisten Fällen eine Einigung erzielt werden, die wiederum in den meisten dieser Fälle auch eingehalten wurde.

Brainpool meinte:
Des Weiteren steht man für die Räumung in Vorkasse. Der Gerichtsvollzieher wird also nur aktiv wenn man die zu erwartenden Kosten vorab begleicht. Das kann richtig ins Geld gehen.

Kostenvorschuss sind hier IIRC 500 EUR - 750 EUR pro Zimmer, Flur und Keller wahrscheinlich nochmal extra, das weiß ich nicht mehr. Technisch gesehen schickt der Gerichtsvollzieher eine Vorschussanforderung für Spedition und Schlüsseldienst, da diese von ihm beauftragt werden. Nach der Räumung kommt dann die Endabrechnung.

Brainpool meinte:
Vom aufbohren des Schlosses über die eigentlich Räumung sowie der anschließenden EINLAGERUNG! Eine sofortige Entsorgung schließt sich in der Regel aus und man muss dem Schuldner eine gewisse Frist lassen um seine Habseligkeiten zu sichern.

Siehe § 885 Abs. 4 ZPO.

Brainpool meinte:
Klar kann man die gesamte Summe anschließend versuchen einzuklagen--->aber wenn dort Geld zu holen wäre... wäre auch keine Zwangsversteigerung notwendig.

Wenn man eine vom Schuldner bewohnte Immobilie ersteigert, sollte man das als nicht hereinholbare Erwerbskosten verbuchen.

Brainpool meinte:
Es gibt aber auch den Fall das der Exeigentümer aus lauter Dankbarkeit vor Auszug alles kurz und klein haut und man vor einem Scherbenhaufen steht.

Das Problem kann man auch ohne Zerstörung der Wohnung haben, wenn etwa auf einmal ein Mieter auftaucht...

odie · 17.04.2019

SleepOverGreenland meinte:
Als Outsider hat man keine Chance da ein Schnäppchen zu machen.

VETO!

Letztes Jahr Doppelhaushälfte aus Zwangsversteigerung geschossen zum Preis der noch unter der Grundstückspreises lag. Ein gut Passat mit Vollausstattung hätte nicht mehr gekostet. Zugegeben: Braucht Arbeit und ist Baujahr 1970 und mit 90qm² auch nicht riesieg. Aber genau das was wir gesucht haben. Mit Eigenleistung (die natürlich nicht gerechnet wird) und nochmals 20.000€ ein Schnapper in der schwäbischen Province zum Preis eines Wohnklos.

Mag sein das irgendwelche "Neubauten" die man 1:1 weiter verschachtert das ganze anders aussieht, bei älteren Objekten die man SELBST renoviert kann man sehr gute Preise erzielen. Die ganzen Immogeier rechnen halt bei sowas die Renovierungskosten auf und schon lohnt sich das für diese Leute eben nicht mehr. Wiegesagt bei Objekte die keine Arbeit brauchen mags anders aussehen. Einfach die Preise vergleichen die sowas kosten würde wen man es "normal" kauft, die Aufschläge die ggf noch drauf kommen beachten und bieten. Wie bei Ebay. Wichtig ist eben nur das man sich ein Limit setzt und dieses auch STRIKT einhällt. Sonst wird in der Tat aus dem Schnäppchen was teures. Ebenso lohnt es sich IMMER (wie beim Autokauf) jemanden dabei zu haben dem man BLIND vertrauen kann in Sachen Bausubstanz. Wir haben vorher auch einige andere Objekte angeschaut die sich als teurer Pfuschbuden rausgestellt haben. Gut wen man einen Bauigel an der Hand hat den man seit Jahrzehnten kennt und der gegen einn Abendessen zur Besichtigung mitgeht und sich die Substanz anschaut und dir gleich sagt was da als versteckte Kosten noch kommen können oder ob es sich lohnt.

Das Thema "Vorhandene Mieter" ist natürlich interesant und sollte auch beachtet werden. In meinem Falle war die Bude leer und somit keinerlei Probleme.

EinerWieKeiner · 17.04.2019

Weiterer Selektionspunkt.
Gibt es keine Fotos von INNEN würde ich die Finger weglassen.
Der Mieter oder bewohner hat dem Gutachter den Zutritt nicht gewährt und somit ist alles , was sich innen abspielt ein grosses ?
Das wissen natürlich auch die Mieter und versuchen so Käufer abzuwehren.
Gibt aber schon das eine oder andere interessante . Mir ist vor 4 Jahre nmal eine kleine Gewerbeimmobilie "durch die Lappen" gegangen, weil ich zu blöd war. Alter Schleckermarkt ging für 250 euro der qm weg. Wurde dann 6 Monate Später an die neuapostolische Kirche inleicht renoviertem Zustand für 1000/qm verkauft.

singmeister · 17.04.2019

odie meinte:
Gut wen man einen Bauigel an der Hand hat den man seit Jahrzehnten kennt und der gegen einn Abendessen zur Besichtigung mitgeht und sich die Substanz anschaut und dir gleich sagt was da als versteckte Kosten noch kommen können oder ob es sich lohnt.

Glückwunsch zu Eurem Schnäppchen!

Aber, wer hat denn heute noch so einen "Bauigel"?

odie · 17.04.2019

singmeister meinte:
Aber, wer hat denn heute noch so einen "Bauigel"?

Aufm Land wird net jeder Influence. Da gibts noch "Ehrbare" Berufe.

Im Ernst...Gebrauchtes kaufen ist halt immer ein Abenteuer. Bei einem Auto verdummst ggf "nur" ein paar Tausender. Bei einem Haus wirds halt teurer. Und gerade bei "Dampfsperren" etc (Wusst ich auch net was das ist) kann sehr viel schief laufen. Wohl dem der hier Ahnung hat! Sehe ich gerade bei meinem Schwager. Der hat neu und schlüsselfertig gebaut. Haus hat einen quadratischen Grundriss. Der Polnische Bautrupp hat das Haus um 90 Grad versetzt aufgebaut. OBWOHL der Eingang in der Luft hängt und natürlich die Treppe am Eingang gegen eine Wand läuft. Beim ersten Mal richtig Badezimmer nutzen -> Absflussrohr nicht richtig bzw garnicht angebaut -> Keller voller Wasser. Und das bei einem NEUBAU. Gerade hier sollte man sich auch auf keinen Fall auf irgendeinen Gutachter (der vermutlich wie beim Autoverkauf auch eher das gute anpreist und das schlechte eher vergisst) blind verlassen.

Asia · 19.04.2019

Ich habe schon mal sehr erfolgreich günstig ersteigert. Daher ein paar Tips aus meiner Erfahrung:

-Bankfinanzierung! Ich konnte es nicht glauben, dass ich der Mitarbeiterin einer größeren Bank meines früheren Vertrauens den Ablauf von Zahlung, Eigentumsüberschreibung ect. in der Zwangsversteigerung erklären musste (die langjährige Geschäftsverbindung habe ich danach beendet). Ich habe dann aus Eigenmitteln bezahlt, also an der Bonität lag es nicht.
Wobei auch Banken mit guten Mitarbeitern sich bei Zwangsversteigerungen wahrscheinlich schwerer tun mit einer Finanzierungszusage; wer schätzt ein Objekt schon gerne "ins Blaue hinein" ein, wenn man gar nicht weiß , ob der Kunde es wirklich ersteigert.

- bei einem Einfamilienhaus kommt es bezüglich der Mängel auf deine Risikobereitschaft an. Viele Menschen kaufen eine gebrauchte Immobilie, ohne mit einem eigenen Gutachter eine Besichtigung gemacht zu haben. Ich würde das nicht tun. Der Gutachter kann auch nicht immer versteckte Mängel sehen. Bei einem solventen Verkäufer hat man bei arglistig verschwiegenen Mängeln eine Haftung des Verkäufers, in der ZV nicht.

- Wohnung, Wohnungseigentümergemeinschaft. Wenn im Gutachten die Rücklagen erwähnt sind und die Protokolle, dass keine Sanierungen beschlossen sind, ist das schon mal besser als keine Angabe.

Thema Mieter und Bewohner wurde ja schon angesprochen, halte ich auch für sehr wichtig.

Eine Lage in der die Preise in einem Jahr um 10 % steigen sollen ist begehrt, da ist die Schnäppchenchance gering. In München waren es 15-20% Steigerung aber was in der ZV gelandet ist und nicht vorher verkauft wurde, war überwiegend Müll, oder überteuert, wie mir von Maklern und Bankmitarbeitern berichtet wurde.

Arbeite dich ein und geh mal zu ein paar Versteigerungen, dann bekommst du ein Gefühl, wo der Preis am Ende gelandet ist und ob es eine Chance auf Schnäppchen/faire Preise gibt.

Meine persönliche Erfahrung: ich habe 1 x sehr preiswert ersteigert, da ich in der gleichen WEG im Nachbarhaus schon eine Wohnung hatte und mir einen für mich ausreichenden Überblick verschaffen konnte. Ein 2. mal habe ich in der gleichen Stadt viel Aufwand betrieben in einer mir unbekannten Wohnanlage und bin dann sehr früh beim Bieten ausgestiegen, da mir das Preis/Risiko/Leistungsverhältnis nicht gepasst hat.

rolst01 · 19.04.2019

Lieber TO, da du in deinen hier zahlreich neu geöffneten Beiträgen doch eher den Eindruck eines ziemlich unsicher durchs Leben wandelnden Zeitgenossen vermittelst, der gerne z.B dreieurofünfzig bei der Bahnfahrt von Aachen nach wohinauchimmer sparen möchte, rate ich dir ganz klar ab von deiner Idee eines Immobilienerwerbs per ZV.
Ich würde dich eher innerhalb so eines Objektes erwarten, aber auf keinem Fall als Käufer...

VBird · 19.04.2019

In den 18 Beiträgen (inkl. meinem Eingangsposting), die ich bisher hier lesen konnte, kann ich ja nun eine Menge unterschiedlicher und zum Teil völlig gegenteilige Erfahrungen finden.
Übrigens nochmal explizit bedankt für Eure Schilderungen (ich hatte ja schon mehrfach einzeln gedrückt!).

Die positiven Erfahrungsberichte machen Mut, zumindestens mal einige Monate "Lehrzeit" zu investieren.

Die Erfahrung von Asia im letzten Beitrag mit dem Bankspezialisten erinnert mich an ein eigenes Erlebnis, als ich dem "Anlageberater" in der Filiale einer einstmals weltweit bedeutenden Peanuts-Bank erklären durfte, wie Wertpapiergeschäfte ablaufen, falls der Kunde tatsächlich so frech ist, dass er eine der 56789 Alternativen zur von dem Bankmanagement gepushten Daimler-Aktie handeln will.

------------------

Ich war letzte Woche endlich mal in dem Maklerbüro hier in unserem Stadtteil, in dem ich "schon ewig" mal hatte vorsprechen wollen. Dort erfuhr ich, dass unser Budget in unserer näheren Umgebung gerade mal für eine 35m2 Zwergenwohnung reichen würde, da ich u.a. noch ca. 12,5% Erwerbskosten mit einplanen müsse.
Hörte ich zwar nicht zum ersten Mal; ist aber nicht schlecht, immer mal wieder dran erinnert zu werden.

Wenn das mit den 35m2 realistisch geschildert wurde, dann wäre hochgerechnet unsere Hamburger Wohnung in den 20 Jahren seit Erwerb um 500% gestiegen.
W.A.H.N.S.I.N.N. !!!

Die Bemerkung von Asia, dass in derart angespannten Lagen, wie in seinem Beispiel mit München, nur noch Müll für ZV übrig bleibt, klingt überzeugend logisch.
Also doch raus ins Umland ?
Aber Pinneberg ?
Wer will denn schon nach Pinneberg ?
Dann doch lieber Süllberg !

.

br33s · 19.04.2019

keine guten Zeiten für ZV´s.

Das was aktuell vom Amtsgericht auf dem Zwangswege "angeboten" wird, ist eigentlich nur Müll und überteuert.

Die meisten Banken penetrieren Ihre säumigen Schuldner so lange, bis es eine tragbare Lösung für drohende Ausfälle gibt. Aktuell ist der Aufwand einer ZV bei weitem nicht rentable. Hier wird in der Regel versucht eine außergerichtliche Lösung zu finden.

Dann bleiben in der Regel attraktive Angebote, wo nur Teileigentümer zwangsversteigert werden, oder aufgrund von baulichen Diskrepanzen.

Aber sicherlich wird es auch die ein oder andere Perle geben, aber diese wird wohl im aktuellen überhitzten Markt nicht billig.

H.Bothur · 20.04.2019

VBird meinte:
Also doch raus ins Umland ?
Aber Pinneberg ? Wer will denn schon nach Pinneberg ?
Dann doch lieber Süllberg !

Grins .... Warst Du mal in der "Heißen Ecke" im Schmidts ? Da sind Pinneberger gut beschrieben. :-D

Aber ich glaube schon das es in HH Ecken gibt die sich noch lohnen - natürlich nicht unbedingt Othmarschen oder die Neubauwohnungen in Bahrenfeld. Aber was ist mir Wilhelmsburg, Veddel ? Ich möchte da zur Zeit nicht wohnen aber ich glaube schon das es in den nächsten Jahren da noch Steigerungen geben wird.

Gruß
Hans

Brainpool · 20.04.2019

Komm ins Weserbergland, hier gibt es (noch) Schnäppchen einfach zu kaufen, ganz ohne Zwangsverfahren

EinerWieKeiner · 20.04.2019

Hamburg-Wilhelmsburg ehrlich jetzt

Mr. Hard · 20.04.2019

EinerWieKeiner meinte:
Hamburg-Wilhelmsburg ehrlich jetzt

Dort hätte ich gerne vor einigen Jahren investiert. Inzwischen ist es wohl zu spät, um am Aufschwung des Quartiers zu profitieren.

Immobilienerwerb durch Zwangsversteigerung ?

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