Bankkredit-Konditionen, wenn Gutachter-Wert niedriger als Kaufpreis ?

Das kommt primaer auf die Vergabepolitik der Bank an. Grundsaetzlich gibt es keinen Grund einen unbesicherten Kredit zu verweigern, schliesslich gibt es auch 110% Finanzierungen um die Grunderwerbskosten zu decken.
Wichtig ist hierbei die Hoehe der Unterdeckung, da diese dann als unbesichert gilt und somit durch die Bonitaet des Antragsstellers gedeckt werden muss. Diese wird durch das freie monatliche Vermoegen des Antragstellers beeinflusst. Vergleichbar mit einem Konsumentenkredit.

Das Gutachterwerte aktuell unter Kaufpreisen liegen ist kein Einzelfall sondern bei dem derzeit überhitzen Markt je nach Region fast die Regel. Wie unter #2 beschrieben ist bei entsprechender Bonität eine Finanzierung möglich. Allerdings wird diese teurer. Top-Konditionen gibt es meist bis Beleihungswert 60%, noch gute meist bis 80%. Darüber kann es deutlich teurer werden.

Ich bin kein Banker, aber habe letztes Jahr selbst gekauft und in dem Zusammenhang versucht, das ganze System zu verstehen

Kredit 500k, Gutachten 440k heißt, dass die Bank dir 440k € Kredit geben würde, für die sie eine Sicherheit hat (Haus). Und weitere 60k ohne Sicherheit.

Ob sie das tun, und zu welchem Zins (ja dann natürlich den gesamten Zinssatz erhöht) hängt wohl von deiner Bonität ab. Und wenn du mit Partner/in kauft und zwei Leute mit regelmäßigem Gehalt im Vertrag stehen, sieht es auch wieder besser aus, ...

Aber generell würde es wohl möglich sein.

Wenn du mehr Eigenkapital hast, sagen wir mal insgesamt 100k, sieht die Rechnung anders aus: die Hälfte gehen für die Nebenkosten drauf, die andere Hälfte sorgen dafür, dass du eben nur 450k Kredit brauchst. Also nur 10k "riskantes" Geld, für dass du keine Sicherheit hast. Entsprechend steigt die Wahrscheinlichkeit und sinkt der Zins.

Und dann gibt es noch die KfW. Wenn die dir z.B. 50000 € leihen, dann läuft es zwar auch über deine hausbank und dein Häuschen ist als Sicherheit hinterlegt.

Aber die KfW ist nachrangiger hinter dem z.B. Sparkassen-Kredit. Das heißt die Sparkasse selbst haftet nur mit 450k, hat aber das Häuschen im Wert von 440 k. Und die KfW haftet mit 50k, und hat das, was vom Häuschen nach einer Zwangsversteigerung noch übrig bleibt.

Ergo ist auch hier das Risiko für die Bank geringen, weil sie nur 10k "ungesichert" haben. Und damit Chancen und Zinsen besser.

Und bei beidem zusammen (mehr Eigenkapital und KfW) brauchst du am Ende von der Bank weniger Geld als dein Haus wert ist. Umso besser wird er Zinssatz.

airhansa123 meinte:

Das Gutachterwerte aktuell unter Kaufpreisen liegen ist kein Einzelfall sondern bei dem derzeit überhitzen Markt je nach Region fast die Regel.

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JUP! Wert haben und Geld dafür bekommen sind immer 2 paar Stiefel. Sieht man hier schön im Stuttgarter Raum. Für 500Kilo bauen, und für 600Kilo verkaufen. Ist hier in der Tat Gang und Gebe.

odie meinte:

JUP! Wert haben und Geld dafür bekommen sind immer 2 paar Stiefel. Sieht man hier schön im Stuttgarter Raum. Für 500Kilo bauen, und für 600Kilo verkaufen. Ist hier in der Tat Gang und Gebe.

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Irgendwo muss ja auch noch die Marge herkommen.

Ich würde mal bei der Interhyp (ist ein Makler) online anfragen. Hausbank ist oft die schlechteste Wahl. Ich hatte vor fünf Jahren eine Finanzierung bei meiner Hausbank angefragt. Die landeten bei 1,2%. Dann eine Anfrage über die Interhyp. Und die vermittelten mir ein Angebot von 0,66% - von meiner Hausbank....

Ich werfe noch Dr. Klein (als weiteren Vermittler) in den Ring - war damit sehr zufrieden, einen Ticken besser als mit Interhyp. Hängt aber freilich immer fast komplett vom Ansprechpartner ab.

Interhyp und Dr. Klein haben auf mich auch einen guten Eindruck gemacht.

Am Ende ist es aber zweimal die Sparkasse geworden. Beim ersten Objekt Heimvorteil (ETW in einem ihr bekannten Wohnpark), der sich im besten Preis und der unkomplizierten Abwicklung (kein Gutachter etc) widerspiegelte.

Und beim Häuschen lag sie nur knapp auf Platz 2, aber punktete durch die Abwicklung. Zwischen der ersten Idee, wir könnten nach einer größeren Mietwohnung gucken, und dem Notartermin für den Hauskauf lagen 6 Wochen. Und auch ein Sommerurlaub. Ich hab dann von der Ferienwohnung aus einfach nur Banker, Makler und Steuerberaterin verkuppelt, der Rest ging von selbst.

Manchmal sind die Sparkassen also besser als ihr Ruf

Flying Lawyer meinte:

Irgendwo muss ja auch noch die Marge herkommen.

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OK...blödes Beispiel. Aber auch gebrauchte Objekte gehen hier teilweise zu einem Preis weg die sie neu nicht gekostet haben. Ist halt Angebot und Nachfrage. Das man nun unbedingt im Dorf X wohnen muss...da bezahlen die Leute eben auch 20% über Marktwert und mehr.

odie meinte:

da bezahlen die Leute eben auch 20% über Marktwert und mehr.

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Dann liegt aber vielleicht die Marktwerteinschätzung zu niedrig?