Wie findet ihr Anlageimmobilien?

[mf_2]

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Hallo zusammen,

wir nutzen zur Kapitalanlage u.a. ein paar Immobilien. Dabei lag der Fokus bisher immer auf 1-Zimmer Objekten in meiner Geburtsstadt. Dort kenne ich die Umgebung und bei solch kleinen Wohnungen stürzen einen Mietnomaden nicht direkt in den Ruin (wobei diese Annahme noch nie einem Test unterzogen werden musste). Nun ist meine primäre Quelle für neue Immobilien Immoscout. Leider gibt es dort aber etwa einmal im Jahr eine passende Immobilie, die dann meist auch schnell weg ist.
An alle, die auch Immobilien zur Kapitalanlage nutzen: Wie findet ihr passende Objekte?
Wir nutzen immer Immoscout bzw. sind im Verteiler der hiesigen Sparkasse (die makeln auch), worüber wir auch schon zweimal ein Objekt gefunden haben.
Gerade heute gab es mal wieder eine Immobilie in meiner Stadt und nach wenigen Stunden war sie weg. Das ist echt frustrierend.
Da muss es doch noch bessere Wege außer Immoscout geben?

Bisher im Fokus:
Immoscout (mit Suchauftrags-Emailbenachrichtigung)
Immonet (mit Suchauftrags-Emailbenachrichtigung)
Portal über Zwangsversteigerungen (https://www.zvg-portal.de/ - da schaue ich immer mal wieder manuell rein)
Verteiler der hiesigen "Sparkassen Immobilien"

Überhaupt habe ich den Eindruck, dass viel "unter der Hand" weggeht - aber doch nicht alles?!

Viele Grüße
mf_2

 

[Strolf]

Überhaupt habe ich den Eindruck, dass viel "unter der Hand" weggeht - aber doch nicht alles?!

Jo, Herzlichen Glückwunsch zu dieser Erkenntnis. Du bist da einer ganz großen Sache auf der Spur

Aber im ernst, natürlich kommen die meisten Immobilien nicht in irgendwelche Portale. Jeder Makler (und die sind recht gut darin Immobilien zu akquirieren, zumindest wenn sie Ortskenntnis haben) hat inzwischen Listen von Interessenten, von denen sie wissen, dass sie solvent sind und nicht lange rumdiskutieren.

Die letzten beiden Wohnungen habe ich gekauft, ohne sie genau anzusehen. Innerhalb von 1 std entschieden. Wenn du erst zur Bank rennen musst, bist du draussen. Vertrauen gegen Vertrauen zwischen Makler bzw. Verwalter und mir. Ist nun mal ein reiner Verkäufermarkt fast überall. Ich würde auch immer (natürlich nur wenn der Businesscase passt) etwas mehr anbieten als aufgerufen wird. Gilt für Verkäufer und für Makler.

 

[abvvgold]

Je nachdem, welche deine Geburtsstadt ist: Check regelmäßig die Auktionsangebote der Deutsche Grundstücksauktionen AG.
Link: https://www.dga-ag.de

Einen "Wettbewerb" gibt es durchaus - aber hier und da lassen sich Schnäppchen schießen.

 

[mf_2]

Jo, Herzlichen Glückwunsch zu dieser Erkenntnis. Du bist da einer ganz großen Sache auf der Spur

Aber im ernst, natürlich kommen die meisten Immobilien nicht in irgendwelche Portale. Jeder Makler (und die sind recht gut darin Immobilien zu akquirieren, zumindest wenn sie Ortskenntnis haben) hat inzwischen Listen von Interessenten, von denen sie wissen, dass sie solvent sind und nicht lange rumdiskutieren.

Die letzten beiden Wohnungen habe ich gekauft, ohne sie genau anzusehen. Innerhalb von 1 std entschieden. Wenn du erst zur Bank rennen musst, bist du draussen. Vertrauen gegen Vertrauen zwischen Makler bzw. Verwalter und mir. Ist nun mal ein reiner Verkäufermarkt fast überall. Ich würde auch immer (natürlich nur wenn der Businesscase passt) etwas mehr anbieten als aufgerufen wird. Gilt für Verkäufer und für Makler.

Eine Finanzierungsbestätigung der Bank haben wir uns auch vorab ausstellen lassen. Wir wollten die Wohnungen bisher immer erst einmal gesehen haben, aber du hast Recht, da muss man wohl schneller sein. Das mit dem "mehr anbieten" klingt sinnvoll, ist aber schwer zu verdauen wenn man sieht wie die Angebotspreise auch so schon explodieren.

Je nachdem, welche deine Geburtsstadt ist: Check regelmäßig die Auktionsangebote der Deutsche Grundstücksauktionen AG.
Link: https://www.dga-ag.de

Einen "Wettbewerb" gibt es durchaus - aber hier und da lassen sich Schnäppchen schießen.

Danke, die Seite kannte ich noch nicht. Allerdings gibt es da absolut keine Angebote in meiner Region - auch wenn ich keinerlei Filtereinstellungen bzgl. Art der Immobilie, Preisspanne etc. tätige.

 

[mfkne]

Das mit dem "mehr anbieten" klingt sinnvoll, ist aber schwer zu verdauen wenn man sieht wie die Angebotspreise auch so schon explodieren.

Lustig, wie sich der Markt in Deutschland und den Niederlanden unterscheidet. In NL sind inzwischen alle Preise "Bieten ab"-Preise - je nach Region sind Überbietungen von 10-20% keine Seltenheit sondern Normalität. (Allerdings muss der Käufer in NL auch nicht den Makler des Verkäufers bezahlen)

 

[L_R]

Das nimmt hier (in AT) auch immer mehr zu. Vernünftige Anlageimmobilien gibt es praktisch nicht mehr auf dem Markt bzw. bekommt man halt nur mit Glück.
Was man bekommen kann sind halt entweder Spekulationsobjekte oder Immobilien die sehr geringe Rendite dafür aber eben voraussichtlich gute Wertstabilität aufweisen.
Und darum geht es halt offensichtlich vielen, die investieren in Immobilien mit 2-3 % Rendite, das lohnt sich spätestens wenn man die Immobilien finanzieren will aber eben nicht.

 

[hollaho]

Typische Anzeichen einer Immobilienblase. Es kann keinen verwundern...

 

[mf_2]

Das nimmt hier (in AT) auch immer mehr zu. Vernünftige Anlageimmobilien gibt es praktisch nicht mehr auf dem Markt bzw. bekommt man halt nur mit Glück.
Was man bekommen kann sind halt entweder Spekulationsobjekte oder Immobilien die sehr geringe Rendite dafür aber eben voraussichtlich gute Wertstabilität aufweisen.
Und darum geht es halt offensichtlich vielen, die investieren in Immobilien mit 2-3 % Rendite, das lohnt sich spätestens wenn man die Immobilien finanzieren will aber eben nicht.

Wegen des "lohnt sich nicht":
Ist das so? 2-3% Rendite in Zeiten von Tagesgeldkonten mit 0,5% Zinsen (oder weniger) klingt nicht so schlecht. Gerade heute habe ich eine 100% Finanzierung für 0,99% mit 10 Jahren Zinsbindung auf den Tisch bekommen. Prognostizierte Mietrendite wäre nach meinen Berechnungen so ca. bei 4%, womit es im Mittelfeld unserer Immobilien liegt.

Das würde ich immer noch eher machen anstatt das Geld auf dem Tagesgeldkonto liegen zu lassen. Wenn es in einer Immobilie steckt, so kann die wenigstens eher im Wert steigen als wenn es auf dem Tagesgeldkonto liegt. Natürlich kann es auch an Wert verlieren, aber das geht beim Tagesgeld mittlerweile auch (Verwahrentgelt, vulgo: Strafzinsen).

Oder gibt es noch bessere Alternativen?

 

[Strolf]

Oder gibt es noch bessere Alternativen?

Lotto. Toto. Rennquintett!
Versaufen? Wein, Weib, Gesang?
In F/C Flüge investieren?

 

[mf_2]

Lotto. Toto. Rennquintett!
Versaufen? Wein, Weib, Gesang?
In F/C Flüge investieren?

Ich hätte wohl präziser sein müssen: Alternativen zur werterhaltenden oder gar -steigernden Anlage. Damit fallen Flüge etc. schon mal raus.

 

[Frank N. Stein]

Wenn es in einer Immobilie steckt, so kann die wenigstens eher im Wert steigen als wenn es auf dem Tagesgeldkonto liegt. Natürlich kann es auch an Wert verlieren, aber das geht beim Tagesgeld mittlerweile auch

...oder mal die kommende Wahl abwarten, da ja SPD, Grüne und Linke auf Raubzug gegen Immo-Besitzer gehen wollen.
Auch was energetische Ausstattungen zukünftig angeht, liegen die Melk-Planspiele schon in der Schublade.
Ebenso munteres Drehen der Steuerschraube bei der Erwerbssteuer.

 

[WiCo]

Wegen des "lohnt sich nicht":
Ist das so? 2-3% Rendite in Zeiten von Tagesgeldkonten mit 0,5% Zinsen (oder weniger) klingt nicht so schlecht.

Das nicht, aber nur wenn Du Immos wie Tagesgeld behandeln kannst. Leider ist und war das - mit Ausnahme fehlgeschlagener Immofonds - noch nie möglich. Immos sind eine Langfristanlage, bei der man sich keinesfalls mit 2-3% begnügen sollte, denn diese 2-3% sind extrem schlecht, wenn man mal wieder 1-3% auf dem Tagesgeldkonto bekommt, bei dem man nicht der Willkür der Politik ausgeliefert ist oder das Konto nachts anruft, weil die Heizung ausgegangen ist.

 

[br33s]

Wegen des "lohnt sich nicht":
Ist das so? 2-3% Rendite in Zeiten von Tagesgeldkonten mit 0,5% Zinsen (oder weniger) klingt nicht so schlecht. Gerade heute habe ich eine 100% Finanzierung für 0,99% mit 10 Jahren Zinsbindung auf den Tisch bekommen. Prognostizierte Mietrendite wäre nach meinen Berechnungen so ca. bei 4%, womit es im Mittelfeld unserer Immobilien liegt.

Das würde ich immer noch eher machen anstatt das Geld auf dem Tagesgeldkonto liegen zu lassen. Wenn es in einer Immobilie steckt, so kann die wenigstens eher im Wert steigen als wenn es auf dem Tagesgeldkonto liegt. Natürlich kann es auch an Wert verlieren, aber das geht beim Tagesgeld mittlerweile auch (Verwahrentgelt, vulgo: Strafzinsen).

Oder gibt es noch bessere Alternativen?

Ein Immobilienportfolio mit im Schnitt 4% ist schon arg riskant. Selbst 6% finde ich schon nicht so prall!
Einzelne Eigentumswohnungen haben auch immer ein „Klumpenrisiko“, rechnen sich das Mehrfamilienhäuser nicht mehr?
Welches Geld steckst du bei einer 100% Finanzierung in die Immobilie? Das was an Kaufnebenkosten anfällt?

 

[eldiablo]

Ich habe persönlich in den letzten 15 Jahren sehr viel in Baugrundstücke Investiert, überwiegend im Oberbergischen und im Östlichen Rhein-Sieg-Kreis
Bei einige haben sich die Preise verdoppelt und sind immer wieder gefragt
Das schöne an den Baugrundstücken, man hat fast keine Nebenkosten

 

[mf_2]

Ein Immobilienportfolio mit im Schnitt 4% ist schon arg riskant. Selbst 6% finde ich schon nicht so prall!
Einzelne Eigentumswohnungen haben auch immer ein „Klumpenrisiko“, rechnen sich das Mehrfamilienhäuser nicht mehr?
Welches Geld steckst du bei einer 100% Finanzierung in die Immobilie? Das was an Kaufnebenkosten anfällt?

Mehrfamilienhäuser: Guter Punkt. Ich habe bisher immer nur nach Wohnungen gesucht. MFH wären aber natürlich besser, weil man sich dann bei wichtigen/großen Entscheidungen nicht X Eigentümer unter einen Hut bringen muss. Ich werde auch mal nach MFH schauen. Wobei mich da die Summen abschrecken, man hantiert da natürlich gleich mit viel höheren Beträgen. Aber es kommt ja auch mehr rein.

Genau, 100% heißt in diesem Fall, dass wir die KNK selbst zahlen.
Ich habe mir auch eine "110% Finanzierung" durchrechnen lassen, da wären dann die KNK mit finanziert. Das wäre dann ein Zinssatz von 1,10% (eff. 1,11%).

Beitrag automatisch zusammengeführt: 14.08.2021

Das nicht, aber nur wenn Du Immos wie Tagesgeld behandeln kannst. Leider ist und war das - mit Ausnahme fehlgeschlagener Immofonds - noch nie möglich. Immos sind eine Langfristanlage, bei der man sich keinesfalls mit 2-3% begnügen sollte, denn diese 2-3% sind extrem schlecht, wenn man mal wieder 1-3% auf dem Tagesgeldkonto bekommt, bei dem man nicht der Willkür der Politik ausgeliefert ist oder das Konto nachts anruft, weil die Heizung ausgegangen ist.

Bei meinen 2-3% ist keine Wertsteigerung mit drin, sondern das sind die Werte, auf die ich komme wenn ich die Brutto-Mietrendite berechne (Nettokaltmiete pA / Kaufpreis). Würde man die Wertsteigerung berücksichtigen, dann sähe das besser aus - zumindest rückblickend. Was die Zukunft bringt, kann ja leider keiner sagen.
Klar, wenn (falls?) man wieder mehr Zinsen auf dem Tagesgeld bekommt, dann sähe das dort besser aus. Daher haben wir aktuell auch ein bisschen Tagesgeld. Die Mischung macht's denke ich.

 

[br33s]

ich stöbere auch immer mal hier
Karhausen oder SGA - AG (sehr ostdeutschlastig) aber gibt es sicherlich auch für dein Bundesland/Region.
Ansonsten bietet es sich auch immer an, bei vertrauenswürdigen Maklern den Kontakt zu hinterlassen. Die Makler versuchen in der Regel die "Durchlaufgeschwindigkeit" von Immobilien zu erhöhen, so das deren Aufwand so gering wie möglich ist.

Wenn du mehrere Immobilien im Portfolio hast, wo auch schon signifikante Tilgungsleistungen erfolgt sind, würde ich der Bank auch dies wieder als Ersatzsicherheit anbieten, so kannst du vielleicht auch mal eine 80% Finanzierungskondition bei einem 110% Finanzierungsbedarf erhalten. Allerdings sind die Ersparnisse zwischen 100% und 80% relativ marginal, aber 0,2% mehr Tilgung durch ersparte Konditionen sind gut zur Entschuldung. Zudem sind die Aufschläge für 15-20 Jahre fest auch meist überschaubar und bieten eine bessere Planungssicherheit. Die meisten Banken wollen aber die langen Sollzinsbindungen nur für 80% Finanzierungen rausgeben.
Gerade in dem Szenario mit steigenden Zinsen, wäre eine lange Sollzinsbindung in doppelter Hinsicht gut, bei weiter fallenden Zinsen sind die Auswirkungen eher zu vernachlässigen, da man hier davon ausgehen kann, das im Umkehrschluss die Immobilienpreise/Mietpreise weiter steigen werden.

Aktuell würde ich von Sanierungsobjekten abraten, lieber etwas mehr zahlen (dennoch 6% plus) für vermietete Immobilien. Nicht gleich ein 12 WE Objekt, zum Start reicht ein schönes 3-4 WE Objekt.

 

[mf_2]

ich stöbere auch immer mal hier
Karhausen oder SGA - AG (sehr ostdeutschlastig) aber gibt es sicherlich auch für dein Bundesland/Region.
Ansonsten bietet es sich auch immer an, bei vertrauenswürdigen Maklern den Kontakt zu hinterlassen. Die Makler versuchen in der Regel die "Durchlaufgeschwindigkeit" von Immobilien zu erhöhen, so das deren Aufwand so gering wie möglich ist.

Wenn du mehrere Immobilien im Portfolio hast, wo auch schon signifikante Tilgungsleistungen erfolgt sind, würde ich der Bank auch dies wieder als Ersatzsicherheit anbieten, so kannst du vielleicht auch mal eine 80% Finanzierungskondition bei einem 110% Finanzierungsbedarf erhalten. Allerdings sind die Ersparnisse zwischen 100% und 80% relativ marginal, aber 0,2% mehr Tilgung durch ersparte Konditionen sind gut zur Entschuldung. Zudem sind die Aufschläge für 15-20 Jahre fest auch meist überschaubar und bieten eine bessere Planungssicherheit. Die meisten Banken wollen aber die langen Sollzinsbindungen nur für 80% Finanzierungen rausgeben.
Gerade in dem Szenario mit steigenden Zinsen, wäre eine lange Sollzinsbindung in doppelter Hinsicht gut, bei weiter fallenden Zinsen sind die Auswirkungen eher zu vernachlässigen, da man hier davon ausgehen kann, das im Umkehrschluss die Immobilienpreise/Mietpreise weiter steigen werden.

Aktuell würde ich von Sanierungsobjekten abraten, lieber etwas mehr zahlen (dennoch 6% plus) für vermietete Immobilien. Nicht gleich ein 12 WE Objekt, zum Start reicht ein schönes 3-4 WE Objekt.

Ich habe mir die beiden Seiten einmal angesehen. Stimmt, sehr ostdeutschlastig. SGA AG scheint eine Tochter der DGA AG (Link von @abvvgold weiter oben) zu sein - jedenfalls nutzen sie das gleiche Layout. Ich war bisher auf meine Geburtsstadt fixiert, weil ich der Meinung bin dort die Vermietungslage einschätzen zu können. Wenn ich nun ein aktuell gut vermietetes MFH in "wo auch immer" kaufe, dann wäre es mir zu riskant nicht zu wissen, dass das in sagen wir 5 Jahren immer noch gut vermietbar ist.
Im Bekanntenkreis gab es einen Fall, der in den 90er Jahren ein MFH gekauft hat (in Bayern) und in den Nullerjahren dann schon Schwierigkeiten hatte, die Wohnungen darin zu vermieten. Das hat ihn zwar nicht in den Ruin gestürzt, aber lästig war es wohl schon.
Die Idee erstmal mit 3-4 WE-Objekten zu starten klingt gut.

 

[L_R]

Wegen des "lohnt sich nicht":
Ist das so? 2-3% Rendite in Zeiten von Tagesgeldkonten mit 0,5% Zinsen (oder weniger) klingt nicht so schlecht. Gerade heute habe ich eine 100% Finanzierung für 0,99% mit 10 Jahren Zinsbindung auf den Tisch bekommen. Prognostizierte Mietrendite wäre nach meinen Berechnungen so ca. bei 4%, womit es im Mittelfeld unserer Immobilien liegt.

Das würde ich immer noch eher machen anstatt das Geld auf dem Tagesgeldkonto liegen zu lassen. Wenn es in einer Immobilie steckt, so kann die wenigstens eher im Wert steigen als wenn es auf dem Tagesgeldkonto liegt. Natürlich kann es auch an Wert verlieren, aber das geht beim Tagesgeld mittlerweile auch (Verwahrentgelt, vulgo: Strafzinsen).

Oder gibt es noch bessere Alternativen?

Ok, das ist natürlich immer individuell zu betrachten. Persönlich wäre mir so etwas zu riskant, aber das ist sicher nicht allgemeingültig.

 

[mf_2]

Ok, das ist natürlich immer individuell zu betrachten. Persönlich wäre mir so etwas zu riskant, aber das ist sicher nicht allgemeingültig.

Das kann ich durchaus nachvollziehen. Aber hast du alternative Ideen? Oder wartest du bis es auf Dinge wie Tagesgeld wieder bessere Zinsen gibt und lässt dein Geld auf dem Girokonto? Oder missverstehe ich dich und du suchst einfach so lange bis du Objekte mit 6% Rendite findest?

 

[loennermo]

Ein Immobilienportfolio mit im Schnitt 4% ist schon arg riskant. Selbst 6% finde ich schon nicht so prall!

Wo findet man denn sowas zur Zeit?

Aktuelles Beispiel:
4 WE im Stil Doppelhaus (links zwei Whg, rechts zwei Whg, TRH getrennt). Jede Wohnung rund 100qm. Bj 1985, Ölheizung. Netto-Mieteinnahmen geschätzt 2000€ (ich kenne die Miete einer Wohnung). Drei der Mieter wohnen seit Beginn dort. Nur eine Wohnung ist vor kurzem neu vermietet worden.

Kaufpreisvorstellung: 1,2 Mio

Nach zähen Verhandlungen wäre ein Erwerb für 900k möglich gewesen. Finde ich aber trotzdem zu teuer. Zu mal ja auf Grund des Alters in Zukunft einiges kommen könnte, besonders die beiden Heizungen...

Eigentümer verwitwet, ü80, kinderlos.

 

[Strolf]

In Anbetracht der Börsenrally der letzten 3 Jahre ist der Druck Immobilien zu kaufen ja nicht mehr so hoch.

 

[daukind]

4 WE im Stil Doppelhaus (links zwei Whg, rechts zwei Whg, TRH getrennt). Jede Wohnung rund 100qm. Bj 1985, Ölheizung. Netto-Mieteinnahmen geschätzt 2000€

5 Euro je qm? Gibt es da schon Innentoiletten und fließendes Wasser?

 

[br33s]

Wo findet man denn sowas zur Zeit?

Mir wurde letztens ein MFH 6 WE in Taucha angeboten. 430qm, ca. 39.500€ Kaltmiete alles vermietet, Kaufpreis 755.000€, zuletzt innen saniert 2009-2011, außen war es wohl 2003 oder so. Sah eigentlich ganz gut aus, gab natürlich mehrere Interessenten. Und wie schön öfters gesagt, wer zu erst ja sagt bekommt den Zuschlag. Problem hier an der Konstellation war, das es eine Erbengemeinschaft war, und es fehlten recht alte Grundschuldbriefe (Löschungsbewilligungen waren wohl laut Makler da). So geht es wohl ins Aufgebotsverfahren. Aber sicherlich kein Problem was nicht zu lösen ist. Deswegen war es auch ruckzuck weg. Ich such mal morgen noch das Exposé und die Bilder raus.

Böhlen bei Leipzig. Das ist ein anderes MFH, 6€ kalt sollten hier drin sein. Aber sicherlich auch ein wenig Sanierungsstau, nicht umsonst sind nicht alle WE aktuell vermietet.

 

[mmtrffc]

Böhlen bei Leipzig. Das ist ein anderes MFH, 6€ kalt sollten hier drin sein. Aber sicherlich auch ein wenig Sanierungsstau, nicht umsonst sind nicht alle WE aktuell vermietet.

Ohnehin sollte man bei den Renditen unterscheiden, ob man wirklich nur passiv investiert (Fonds kaufen bzw. direkt Objekt kaufen und ausnahmslos alles über Makler/Hausverwaltung regeln lassen), oder ob man sich aktiv drum kümmert (Mieter suchen, Verwaltung sparen und selber machen usw.)

Die größte Rendite erzielt man aktuell meiner Meinung nach, wenn man Sanierungen angehen kann, ohne zig Fachbetriebe beauftragen zu müssen. Wer selber neue Fenster einbauen, Badezimmer erneuern und Dachdecken kann, verdient hier leicht etliche zehntausend Euro, selbst nach Abzug der Opportunitätskosten für selbst aufgewendete Zeit. Die Preise, die manche Handwerksbetriebe aufrufen, machens möglich. Von Wartezeiten mal ganz abgesehen.

 

[br33s]

Das kann durchaus Sinn machen. Allerdings denke ich nur für eine ETW oder ein zu vermietendes EFH. Bei einem MFH mit +4 Wohneinheiten sprengt das schnell den Rahmen des möglichen. Zumal für gewisse Gewerke, sollte man auf die Gewährleistung nicht verzichten, zumal die Mieter in der Regel ihre Rechte kennen und mit Mietminderung drohen. Viele überschätzen auch ihre eigenen Fähigkeiten und so wird eine Wohnung gerne zur Dauerbaustelle.
Ich nutze eine gut befreundete Handwerksfirma bei uns aus dem Ort für mich privat und dienstlich. Ich frag ihn immer, warum er nicht selber mit seinen Leuten Objekt kauft. Ich bekomm dann als Antwort, an Wochenende und Feiertagen, wo man Zeit dafür hätte, verdiene er und seine Leute weitaus mehr für „Gefälligkeiten“, als wenn man sich um ein solches Projekt kümmern würde. Zumal glaubt er, das er die „Erlöse“ aus diesen Gefälligkeiten gewinnbringender anlegen kann…

zudem steuerlich sollte die Rechnung der Fachfirma interessanter sein, als ein Eigenleistungsbeleg.