Eigenheimfinanzierung

[darthvader]

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Mal eine ganz andere Frage.

Wir beabsichten, ein Haus zu kaufen.

Wenn ich vom verfügbaren Eigenkapital die Renovierungskosten und das eine oder andere "Goodie", welches man in das Haus vor Einzug noch einbauen möchte abziehe (und Reserve in der Hinterhand behalte) haben wir noch circa 26% der Kaufsumme (inklusive Kaufnebenkosten) als Eigenkapital übrig.

Rest ist zu finanzieren und ergibt bei 3% Tilgung eine Rate, die ziemlich genau unserer jetzigen Miete entspricht. Also in meinen Augen kein Harakiri sondern eine ganz solide Basis.

Macht es bei einer solchen "simplen" Finanzierung Sinn, einen Finanzberater einzuschalten, der verschiedenste Banken etc abfragt oder ist es sinnvoller, einfach selbst eine Reihe von Banken/Immobilienfinanzierenrn anzufragen?

Danke Euch für Eure Erfahrungen...

Das klingt für mich recht solide. Die 3% Tilgung lassen auch genug Reserve falls nach Ablauf der Zinsbindung die Zinsen deutlich höher sein sollten.

Ich würde mir u.a. bei einer Bank ein Angebot machen lassen, die auch einen KfW Kredit mit angebietet. In meinem Falle war das die gute alte Sparkasse, bei der ich schon als kleiner Pimpf mein Sparbuch hatte. Vor ziemlich genau 10 Jahren haben die mir a) die günstigsten Konditionen (nach Verhandlungen) geboten und b) mich auf auf KfW aufmerksam gemacht, was in meinem Fall einen deutlichen Zinsvorteil hatte. Bin damit sehr gut gefahren.

Neben den reinen Zinssätzen würde ich auch noch prüfen ob noch irgendwelche Gebühren versteckt sind (z.B. für Gutachten etc.) und ob Sondertilgungen möglich sind (falls gewünscht).

Je nach Finanzierungsvolumen kann es sinnvoll sein, das auf mehrere Kredite mit unterschiedlichen Laufzeiten aufzusplitten.

Vorsicht ist geboten vor Angeboten von Krediten in Fremdwährung und flexiblen Zinssätzen - ein sog. externer "Berater" hat mir das damals vorgeschlagen. Rückblickend betrachtet wäre das ziemlich in die Hose gegangen.

Ich würde mich bei sowas immer selber schlau machen und statt des Finanzberaters den GMV (gesunder Menschenverstand) einschalten.

just my 2ct...

 

[GoldenEye]

Nachdem hier mehrfach die Hausbank gelobt wurde, doch noch ein Warnhinweis: Mit Banken ist es nicht anders als mit Airlines: Man kann der allerbeste Kunde sein, loyal seit 100 Jahren, und 10 Mio. auf dem Konto, das hilft alles nichts, wenn sich gerade Einer als neue Strategie ausgedacht hat, "die Zitrone auszuquetschen" und die Marge zu erhöhen. Gerade diese allerbesten Kunden gehen dann nämlich als Erste (bzw. müssen gehen), denn die haben die Wahl. Wer froh ist, überhaupt einen Kredit zu bekommen, der akzeptiert in solchen Fällen auch zähneknirschend schlechtere Konditionen.

 

[RON_Muc]

Aus dieser Sicht glaube ich fast du kannst dir den Berater sparen und einfach mit einem Ausdruck vom Bestbieter aus dem Internet zur Hausbank gehen.

Aber wie Du schon sagst, bei der Hausbank braucht man auch ein paar 'Hinweise' was die Konkurrenz so anbietet.
War bei uns Genauso, als ich die KFW Zinsen ins Spiel brachte hies es bei der Hausbank, das können wir auch.

 

[ichundou]

Mal eine ganz andere Frage.

Wir beabsichten, ein Haus zu kaufen.

Wenn ich vom verfügbaren Eigenkapital die Renovierungskosten und das eine oder andere "Goodie", welches man in das Haus vor Einzug noch einbauen möchte abziehe (und Reserve in der Hinterhand behalte) haben wir noch circa 26% der Kaufsumme (inklusive Kaufnebenkosten) als Eigenkapital übrig.

Rest ist zu finanzieren und ergibt bei 3% Tilgung eine Rate, die ziemlich genau unserer jetzigen Miete entspricht. Also in meinen Augen kein Harakiri sondern eine ganz solide Basis.

Macht es bei einer solchen "simplen" Finanzierung Sinn, einen Finanzberater einzuschalten, der verschiedenste Banken etc abfragt oder ist es sinnvoller, einfach selbst eine Reihe von Banken/Immobilienfinanzierenrn anzufragen?

Danke Euch für Eure Erfahrungen...

Der Berater macht dann Sinn, wenn er Euch beim Finanzierungskonzept hilfreich ist. Da ist viel mehr Musik drin als in 10 Basispunkten mehr oder weniger beim Zinssatz. Den Marktvergleich könnt ihr locker selber machen.

 

[Flying Lawyer]

Der Berater macht dann Sinn, wenn er Euch beim Finanzierungskonzept hilfreich ist. Da ist viel mehr Musik drin als in 10 Basispunkten mehr oder weniger beim Zinssatz. Den Marktvergleich könnt ihr locker selber machen.

Und was habe ich davon? Mir hat die Interhyp eine Finanzierung bei meiner eigenen Hausbank vermittelt mit 0,66 Prozent. Das Angebot der Hausbank direkt lag bei 1,1 Prozent, beides Volltilger auf zehn Jahre. Meine eigenen Banker haben fast geweint, weil sie mir das nicht direkt anbieten konnten. Die Interhyp habe mit Frankfurt entsprechende Kontingente vereinbart, wo sie in der Region nicht heran kämen.

 

[EinerWieKeiner]

Bei uns auch die Hausbank am günstigsten , hab allerdings nur im Netz die preise gescannt.
Momentan sollten in der Regel die Unterschiede nach unten marginal sein. Die 0,66 zu 1,1 , die o.g. wurden sind sicher Sonderfall und Ausnahme. 0,66 für 10 Jahre haben ich bis dato nicht annähernd gesehen, deswegen wird es wohl eher selten sein.
Grundsätzlich zu überlegen wäre noch eine kreditsplittung 5/10 (15) Jahre und was für mich wichtig war, Sondertilgung möglich bis 20 % pro jahr.
Ansonsten sind die zinsen ja wirklich lachhaft, wenn man bedenkt, dass der Anteil der Zinsen gegenüber Tilgung bei uns nur 15 % beträgt. (1. Rate bei 10 jahren)

 

[ichundou]

Und was habe ich davon? Mir hat die Interhyp eine Finanzierung bei meiner eigenen Hausbank vermittelt mit 0,66 Prozent. Das Angebot der Hausbank direkt lag bei 1,1 Prozent, beides Volltilger auf zehn Jahre. Meine eigenen Banker haben fast geweint, weil sie mir das nicht direkt anbieten konnten. Die Interhyp habe mit Frankfurt entsprechende Kontingente vereinbart, wo sie in der Region nicht heran kämen.

Du bestätigst doch genau meine Aussage: Den Marktvergleich kannst Du selber machen.

Das Konzept ist eigentlich das, was gut sein muss. Damit meine ich die Dinge wie Aulauf, Anzahl der Tranchen, öffentliche Förderungen, Laufzeiten, Tilgungsvarianten, Risikobetrachtung, etc. Ein gutes und tragfähiges Konzept auszuarbeiten ist keine Laienaufgabe. Manchmal ist das ganz einfach. Manchmal steckt aber auch genau da richtig Ersparnis drin, das kann man aber nicht pauschal beantworten. Hinterher das Konzept mit Krediten von Banken umzusetzten ist leicht, das kann dann jeder.

 

[Carotthat]

Meine Hausbank wollte mir aber dennoch noch die 3. Altersvorsorge (LV) unterjubeln, und hatte ganz, ganz schlechte Konditionen.
Bin dann zu einem Freund bei einer anderen Bank gegangen, der hatte das bessere Angebot.

-> Hausbank muß nicht immer gut sein!

 

[darthvader]

Meine Hausbank wollte mir aber dennoch noch die 3. Altersvorsorge (LV) unterjubeln, und hatte ganz, ganz schlechte Konditionen.
Bin dann zu einem Freund bei einer anderen Bank gegangen, der hatte das bessere Angebot.

-> Hausbank muß nicht immer gut sein!

Yup, ein gutes Indiz, selbige zu wechseln

 

[Carotthat]

Nicht direkt. Die sind halt nur verpflichtet - oder wie will man das sonst beschreiben - Konzern-eigene Versicherungen an den Mann zu bringen.

 

[ichundou]

Nicht direkt. Die sind halt nur verpflichtet - oder wie will man das sonst beschreiben - Konzern-eigene Versicherungen an den Mann zu bringen.

Das ist korrekt! Und wenn Dein Berater verpflichtet ist, bei der Beratung bestimmten Konzernvorgaben zu folgen anstatt den Kundenbedürfnissen, dann ist es ein guter Grund selbigen zu wechseln!

 

[Carotthat]

Stimmt. Normalerweise brauche ich auch keinen Berater. Nur für "Notfälle". Und Kredite sind das normalerweise nicht.

 

[kingair9]

So, ein paar Wochen später wollte ich doch einmal Feedback geben und mich für Eure Hinweise bedanken.

Wir sind mit mehreren Leuten in Kontakt getreten und haben uns explizit mehrere komplett unterschiedliche Strategien anbieten lassen.

A) Interhyp war sehr kompetent und hatte sehr gute Angebote von Nicht-Banken (also zB Lebensversicherungen, die vermehrt auch in das klassische Baufinanzierungsgeschäft einsteigen, um ihre Kundeneinlagen einigermaßen verzinst zu bekommen).

B) über einen anderen Finanzmakler bekamen wir eine Kombination aus KfW und Bauspardarlehen bzw. als Alternative eine Dreierkombination aus KfW, Bankdarlehen und Bauspardarlehen.

C) und letztlich sind wir mit den besten uns vorliegenden Konditionen noch mal zurück zu unserer langjährigen Hausbank (nachdem deren Erstangebot okay aber kein Gewinner war)

Fazit: Alle Wege machen Sinn, es lohnt sich, alle Wege parallel zu gehen. Bei uns macht jetzt die Hausbank das Rennen, nachdem die ihr Angebot auf das beste vorliegende Wettbewerbs-Angebot gematched hatte.

Übrigens ein Match auf ein zu diesem Zeitpunkt schon nicht mehr mögliches und inzwischen deutlich teureres Best-Angebot...

 

[ichundou]

...

Fazit: Alle Wege machen Sinn, es lohnt sich, alle Wege parallel zu gehen. Bei uns macht jetzt die Hausbank das Rennen, nachdem die ihr Angebot auf das beste vorliegende Wettbewerbs-Angebot gematched hatte.

Übrigens ein Match auf ein zu diesem Zeitpunkt schon nicht mehr mögliches und inzwischen deutlich teureres Best-Angebot...

Danke für die Rückmeldung.

Warum hat die Hausbank nicht gleich ein brauchbares Angebot abgegeben? Mögen die Ihre (Stamm-)Kunden nicht? Es ist gut, wenn es jetzt trotzdem so für Dich passt. Aber alle Angebote dieser Bank würde ich in Zukunft doppelt prüfen (lassen).

 

[John Galt]

Warum hat die Hausbank nicht gleich ein brauchbares Angebot abgegeben? Mögen die Ihre (Stamm-)Kunden nicht?

Im Gegenteil, die lieben ihre Stammkunden, vor allem wenn die gut zahlen

Richtig lustig wird es in der Kreditverlängerung - da werden teils richtig teure Zinsverlängerungen angeboten. Vermutlich kommen sie damit auch sehr oft durch, da viele den Aufwand eines Bank/Grundbucheintrag-Wechsels scheuen.

Wobei das Konzept der Finanzierung (z.B. verschiedene Laufzeiten in Kombination mit den erst und zweitrangigen Darlehen bzw. auch flexzinsen) wesentlich wichtiger ist, als die letzten 0,1% rauszuholen. Aber das werden 99,x % der Kreditnehmer sowieso nie begreifen. Geht ja auch nur um ihr Einkommen von mehreren Jahrzehnten.

 

[EinerWieKeiner]

Wobei das Konzept der Finanzierung (z.B. verschiedene Laufzeiten in Kombination mit den erst und zweitrangigen Darlehen bzw. auch flexzinsen) wesentlich wichtiger ist, als die letzten 0,1% rauszuholen. Aber das werden 99,x % der Kreditnehmer sowieso nie begreifen. Geht ja auch nur um ihr Einkommen von mehreren Jahrzehnten.

Das galt aber nur für die Zeit als es noch richtige zinsen gab. bei 1,7 für 20 jahre oder 1,1 für 10 jahre spielt das augenblicklich überhaupt keine Rolle..

 

[John Galt]

Falsch, spätestens wenn Dich das Auslaufen der Zinsbindung auf dem falschen Fuß erwischt, spielt es eine gewaltige Rolle.
Nach Deinen beispielhaften 10 Jahren mit 1,1% und (bereits hohen) 3% Tilgung hast du noch nicht mal 1/3 der Schulden getilgt ...

 

[economyflieger]

Falsch, spätestens wenn Dich das Auslaufen der Zinsbindung auf dem falschen Fuß erwischt, spielt es eine gewaltige Rolle.
Nach Deinen beispielhaften 10 Jahren mit 1,1% und (bereits hohen) 3% Tilgung hast du noch nicht mal 1/3 der Schulden getilgt ...

Das stimmt vom Grundsatz her, aber um mal ein Beispiel zu geben:

100.000 Euro Schulden, 1,1 % Zins, 3 % Tilgung: 4.100 Anuität pro Jahr. 341,67 pro Monat

nach 10 Jahren sind noch ca. 68.300 Euro Schulden übrig.

angenommen die Zinsen stehen dann bei 8 %, die Tilgung wird auf 1 % reduziert: 5.464 Euro Anuität pro Jahr; 455,33 im Monat.

Bei einem Einkommen von 2000 Euro Netto ist bei einer Gehaltssteigerung von 1 % das Gehalt um ca. 200 Euro gestiegen, das ist mehr als die Mehrbelastung aufgrund der höheren Zinsen.

Das damit die Tilgungsdauer deutlich ansteigt ist logisch, aber die Gefahr das die Immobilie nicht mehr bezahlt werden kann ist überschaubar. Im Gegenzug dürften auch die Mieten innerhalb von 10 Jahren deutlich gestiegen sein.

 

[ichundou]

Im Gegenteil, die lieben ihre Stammkunden, vor allem wenn die gut zahlen

Richtig lustig wird es in der Kreditverlängerung - da werden teils richtig teure Zinsverlängerungen angeboten. Vermutlich kommen sie damit auch sehr oft durch, da viele den Aufwand eines Bank/Grundbucheintrag-Wechsels scheuen.

...

Der Wechsel des Grundbucheintrages ist in der Regel nicht mit nenneswerten Kosten verbunden, da die Grundschuld einfach an die nachfolgende Bank abgetreten werden kann. Was aber manche Banken machen um den Kunden zu knebeln: 2 Tranchen, eine über 5 Jahre, eine über 10 Jahre. Wenn die erste Tranche fertig ist, kann der Kunde die Bank nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung für die zweite Tranche wechseln, also bleibt er und bekommt für die erste Tranche nun auch 10 Jahre angeboten. Nimmt er an, sitzt er in der Falle, ein Wechsel ist nun nur noch teuer möglich. Deswegen hatten meine Kunden meistens eine Tranche über 10 und eine über 15 Jahre.

 

[kingair9]

Danke für die Rückmeldung.

Warum hat die Hausbank nicht gleich ein brauchbares Angebot abgegeben? Mögen die Ihre (Stamm-)Kunden nicht? Es ist gut, wenn es jetzt trotzdem so für Dich passt. Aber alle Angebote dieser Bank würde ich in Zukunft doppelt prüfen (lassen).

Wie oben schon geschrieben war das erste Angebot "okay". Also absolut schon unter den zweien oder dreien, die in die engere Wahl kamen - die Nachbesserung war nur sehr wenig im Zinsbereich sondern eher in der Höhe der möglichen Sondertilgungen.

 

[br33s]

Das stimmt vom Grundsatz her, aber um mal ein Beispiel zu geben:

100.000 Euro Schulden, 1,1 % Zins, 3 % Tilgung: 4.100 Anuität pro Jahr. 341,67 pro Monat

nach 10 Jahren sind noch ca. 68.300 Euro Schulden übrig.

angenommen die Zinsen stehen dann bei 8 %, die Tilgung wird auf 1 % reduziert: 5.464 Euro Anuität pro Jahr; 455,33 im Monat.

Bei einem Einkommen von 2000 Euro Netto ist bei einer Gehaltssteigerung von 1 % das Gehalt um ca. 200 Euro gestiegen, das ist mehr als die Mehrbelastung aufgrund der höheren Zinsen.

Das damit die Tilgungsdauer deutlich ansteigt ist logisch, aber die Gefahr das die Immobilie nicht mehr bezahlt werden kann ist überschaubar. Im Gegenzug dürften auch die Mieten innerhalb von 10 Jahren deutlich gestiegen sein.

Deine Rechnung passt argumentativ aber nicht zu deiner Schlussfolgerung! Im letzten Satz sprichst du die eventuell ansteigenden Mieten an. Berücksichtigen musst du aber auch die steigenden Lebenshaltungskosten. Die fressen deine 200 Euro höheren Lohneinnahmen bei weiten in 10 Jahren auf. Eigentlich kann der Kunde sich bei nur 1% steigender Lohneinnahmen kaum mehr die 455,33 Euro nach 10 Jahren leisten. ( Veränderte Familiengröße auch nicht berücksichtigt )

Nach deiner Rechnung freuen sich nach den 10 Jahren nur die Amtsgerichte. Aber das ist nur meine Meinung...

 

[ichundou]

Okay, top 3 geht in Ordnung. Sondertilgungsmöglichkeiten sind im Moment auch eher eine Randnotiz.

 

[EinerWieKeiner]

Falsch, spätestens wenn Dich das Auslaufen der Zinsbindung auf dem falschen Fuß erwischt, spielt es eine gewaltige Rolle.
Nach Deinen beispielhaften 10 Jahren mit 1,1% und (bereits hohen) 3% Tilgung hast du noch nicht mal 1/3 der Schulden getilgt ...

Ok, da gehen wir von komplett unterschiedlichen Ansätzen aus. Wer sein haus( oder was auch immer) nach 20 jahren nicht abbezahlt hat ( oder es zumindest geplant) hat , der sollte nochmal auf Start gehen, ob 30 jahre abzahlen wirklich das richtige Modell für ihn ist. Für mich und den überwiegenden Teil meiner Bekannten undenkbar. Gekauft wird erst, wenn man sicher ist, dass man es sich leisten kann- in diesem Fall SPÄTESTENS nach 20 jahren alles getilgt zu haben.
Ich persönlich gehe voll in die Tilgung und bin nach 10 Jahren durch mit der nummer ( hoffe ich).

 

[ichundou]

Ok, da gehen wir von komplett unterschiedlichen Ansätzen aus. Wer sein haus( oder was auch immer) nach 20 jahren nicht abbezahlt hat ( oder es zumindest geplant) hat , der sollte nochmal auf Start gehen, ob 30 jahre abzahlen wirklich das richtige Modell für ihn ist. Für mich und den überwiegenden Teil meiner Bekannten undenkbar. Gekauft wird erst, wenn man sicher ist, dass man es sich leisten kann- in diesem Fall SPÄTESTENS nach 20 jahren alles getilgt zu haben.
Ich persönlich gehe voll in die Tilgung und bin nach 10 Jahren durch mit der nummer ( hoffe ich).

Es gibt Menschen, die das so machen und es klappt. Es gibt aber auch Menschen, die mit Deinem Konzept eine Bauchlandung machen. Ich empfehle immer den Kredit mit wenig Tilgung und langer Laufzeit zu fixieren. Wenn es dann schneller klappt ist es schön. Wenn es aber mal finanzielle Engpässe gibt, kann man trotzdem die Raten noch bedienen. Bei der Immobilienfinanzierung gibt es nämlich keine Sicherheitslandungen, da gibt es nur Zwangsversteigerungen. Und der Aufpreis für diese zusätzliche Flexibilität ist am Markt im Moment geradezu lächerlich.

 

[EinerWieKeiner]

Es gibt Menschen, die das so machen und es klappt. Es gibt aber auch Menschen, die mit Deinem Konzept eine Bauchlandung machen. Ich empfehle immer den Kredit mit wenig Tilgung und langer Laufzeit zu fixieren. Wenn es dann schneller klappt ist es schön. Wenn es aber mal finanzielle Engpässe gibt, kann man trotzdem die Raten noch bedienen. Bei der Immobilienfinanzierung gibt es nämlich keine Sicherheitslandungen, da gibt es nur Zwangsversteigerungen. Und der Aufpreis für diese zusätzliche Flexibilität ist am Markt im Moment geradezu lächerlich.

Mit einem hast du recht: Lieber längere laufzeit wählen. Im Augenblick ist das wirklich nichts. Als ich 1998 meinen firmenkredit aufgenommen habe, musste ich knapp 6 % bei 10 Jahren zahlen, bei 20 jahren wären es mehr als 8% gewesen.
Insofern muss man das auch immer zeitabhängig sehen.
Wo ich dir def. NICHT zustimmen kann " wenig Tilgung" : Da bin ich genau das gegenteil, vor allem wenn wir über Nettozinsen sprechen, alles maximal in die Tilgung.
Aber im Juni 2015 ist es eigentlich egal, bei den Zinssätzen kann man wenig falsch machen.