Eigentum in USA erwerben

[Carotthat]

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Ich bin mir sicher, einige hier im Forum besitzen Wohneigentum in den Staaten.
Spiele auch mit diesem Gedanken, bin aber angesichts der notwendigen Prozeduren etwas verwirrt.
Es würde sich um ein Condo/Appartment auf dem hawaiianischen Archipel handeln.

Folgendes hatte ich bereits gefunden: Klick und https://www.amerika-forum.de/t/hilfe-bei-hauskauf-usa-hawaii-erfahrungen-immobilien-kauf.118443/

Wie ist das empfohlene Vorgehen? Investitionssumme wären knapp 120-140k €. Das Appartement wäre bereits möbliert, und va im VRBO-Bereich oft vermietet. Ich habe auch einen befreundeten Anwalt in einem anderen Bundesstaat, der helfen könnte.
In die Vermietung würde es dann wohl mit Gründung einer LLC gehen, soviel habe ich schon herausgefunden...

Danke für die Mithilfe,
Carotthat

 

[ludovic]

und va im VRBO-Bereich oft vermietet.

Whatz datz?

Ich habe auch einen befreundeten Anwalt in einem anderen Bundesstaat, der helfen könnte.

Und was meinte dieser Meinen können dürfen zu wollen?

 

[daukind]

Whatz datz?

Bist Du cool. Nur wie man Google verwendet übersteigt deine Fähigkeiten?

 

[Vollzeiturlauber]

Bist Du cool. Nur wie man Google verwendet übersteigt deine Fähigkeiten?

Natürlich ist es einfacher/ökonomischer , wenn jeder Leser jeden Begriff einzeln "googelt".

Die Energiewirtschaft wird es dir danken. Greta ist ja abgetaucht.

 

[Carotthat]

Bin ich im falschen Unterbereich?
Ist das hier GudW?

 

[nanook00]

Natürlich ist es einfacher/ökonomischer , wenn jeder Leser jeden Begriff einzeln "googelt".

Und damit das nicht jeder nun machen muss:

VRBO = Vacation Rentals by Owner

Vrbo, originally[1] known as Vacation Rentals by Owner, is an american website that was founded in 1995 as a service for homeowners to list their properties for short term rental. The original website was created by David Clouse in Aurora, Colorado in order to rent his Breckenridge Ski Resort condo.[2]

https://en.wikipedia.org/wiki/Vrbo

 

[Moostal]

Ich hatte schon ein Haus gekauft, jedoch nicht in Hawaii. Jeder Bundesstaat hat ein anderes Vorgehen. Der bekannte Anwalt von einem anderen Bundesstaat kann dich sicher beraten. Ich würde aber trotzdem einen lokalen Anwalt für die Abwicklung verpflichten. Der Prozess beinhaltet viel Bürokratie. Vermieten, Steuern und Firma beinhaltet jedes Jahr Administration und Aufmerksamkeit. Das sollte man sich gut überlegen.

 

[Carotthat]

Gibt's so ne Art Checkliste für die Reihenfolge oder FAQ im Netz?

 

[daukind]

Natürlich ist es einfacher/ökonomischer , wenn jeder Leser jeden Begriff einzeln "googelt".

Die Energiewirtschaft wird es dir danken. Greta ist ja abgetaucht.

Du meinst also, es ist ökonomischer seine Unwissenheit in einem Forum zur Schau stellen und dadurch mindestens zwei Beiträge über eine in die Jahre gekommene Forensoftware zu verursachen? Na dann hopp, auf deine energetische Rechnung ist sicherlich nicht nur Greta gespannt.

 

[Martin.Berlin]

Hi Ca,
ich probiers mal mit einer Antwort da mich das Thema seit den frühen 80ern immer wieder beschäftigt hat, allerdings in FL:

1. bei einem Condo oder einem Haus in einer Anlage gilt es die by-laws zu beachten, da kann es allerhand Überraschungen geben, auch hinsichtlich der Nutzung (z.B. Vermietung). In FL ist es oft so, daß die Vermietung generell verboten ist oder sehr stark eingeschränkt( z. B. erst ab einem Monat oder Quartal). Dan können die Verwaltungskosten erheblich sein, insbesondere bei einer Anlage, die kurzfristige Vermietung erlaubt.
2. die Grundsteuern sind erheblich, da sie sich immer am aktuellen Wert des Objektes orientieren. Weiter gibt es oft zusätzliche Steuern und Abgaben, in FL an der Westküste bekommt dann noch der school district, die Mückenbekämpfung, der Sheriff usw. seinen Obulus.
3. es gibt kein Grundbuch in unserem Sinn. Du musst also einen Spezialisten anheuern, der den title prüft, vor allem, ob der, der Dir das Objekt verkaufen will, auch der Eigentümer ist.
Du brauchst also in jedem Fall einen lokalen Agenten, der für Dich arbeitet. Das kann ein örtlicher Anwalt sein (Dein Kumpel vom Main Land kann Dir da nicht wirklich helfen) oder ein Buyers Agent sein.
4. die building codes, also die Bauvorschriften sind ganz anders als bei uns und schreiben oft zwingend den Einsatz externer, zertifizierter Handwerker und/oder Prüfer auch bei kleineren Arbeiten vor, auch preistreibend.
4. Du brauchst jemand verlässliches vor Ort, der sich um Dein Objekt kümmert, der will auch Geld verdienen.
5. zu den steuerlichen Aspekten (Du wirst, da Du Einkommen in USA hast, wenn das Objekt vermietet wird, Kunde beim IRS) hast Du ja schon was geschrieben.

Im Ergebnis entstehen heftige zusätzliche, oft nicht genau kalkulierbare Kosten.
Ein wichtiges Thema war dann auch für mich, ich fahre nicht in den Urlaub sondern ich muß nach unserem Haus/Wohnung schauen. Seit ca. 1990 mieten wir eine Wohnung, meist ein Haus, wenn da was nicht funktioniert, rufe ich die Vermieterin an, die hat dann den Ärger. Bei Deinem Objekt rufen dann Die Mieter Dich an, oder Dein Verwalter und Du hast den Ärger.

Ich bin für uns dann zu dem Ergebnis gekommen, es würde sich das für mich/uns nur lohnen, wenn wir mehre Monate im Jahr selbst im Objekt wohnen würden. Ich bin zwar inzwischen im Ruhestand, das steht aber trotzdem für uns nicht an, obwohl wir jedes Jahr nach Florida fahren, seit 15 Jahren immer ins gleiche Haus. Dieses Jahr war Mitte Oktober geplant, ich bin gespannt.
Ach, noch ein Hinweis zu den Checklisten, ich hatte mir damals "Keys to buying and owning a home" von Jack P. Friedman gekauft, ist gebraucht am großen Fluß noch zu bekommen. Da sind viele Checklisten drinn und auch ein ausführliches Glossar zu den Begriffen.
viel Erfolg bei Deinem Projekt.
MB

 

[br33s]

ich habe mich vor Jahren mal mit einer Maklerin auch in Florida umgeschaut. In den USA kannst du dich durch einen Makler, Zugang zu verschiedenen Listing Portalen verschaffen. Das ist besser als Ebay oder andere öffentliche Portale.

Hier kannst du dir für verschiedene Regionen einen Überblick verschaffen.

Bei Hawaii winken die meisten ab, da hier meist Kurzzeitmieten untersagt sind. Der Ami reist in der Regel unter 1 Woche auf die Inseln, der Europäer schaut sich mehrere Inseln mit einmal an und der Asiate bleibt auch meist nur einzelne Tage.
Du hast dir sicherlich das Objekt bereits Vorort angeschaut, oder?

Auch würde ich wohl mit dem Kauf aktuell warten und den Markt sondieren. Ich kann mir vorstellen, das wir zum Quartal 3 und 4 hier eine ordentliche Bewegung am Immobilienmarkt in den USA sehen könnte. Durch das mangelnde Sozialsystem in den USA, kann es durchaus dazu kommen, das einige Geld benötigen und sich vielleicht von Ferienobjekten trennen wollen. Was natürlich stört, ist der aktuell schlechte Euro/Dollar Kurs.

Auch ich hab für mich damals abgewunken und das bei einem Dollarkurs 1,40 und noch moderaten Immobilienpreisen. Für mich hat es sich auf dem Papier nicht gerechnet. Heute sind die Preise wieder weit über dem Niveau von 2006-2007. Die Preise müssen erst einmal wieder auf ein vernünftiges Niveau zurück kommen.

Mit einer dauerhaften Aufenthaltsgenehmigung und dem Gedanken einen Alterswohnsitz zu haben, könnte es natürlich anders aussehen. Will ich dann aber in einer Condo-Anlage wohnen, wo wöchentliche Mieterwechsel vorhanden sind?

 

[Schweinskopf]

Soweit ich mich erinnere ist die minimale Vermietungsdauer 30 Tage, short term nur in speziellen Gebieten.

 

[Strolf]

Meine Frau und ich überlegen auch seit Jahren immer mal wieder, etwas in USA zu kaufen.
Aber wir bekommen es - nicht mal schöngerechnet - auch nur einigermaßen sinnvoll finanziell dargestellt.

Da wir Dollarkurse und Immobilienpreise auch schon seit vor der Finanzkrise beobachten, sind wir diesbezüglich natürlich „versaut“. Jetzt kommen noch die Riese-Einschränkungen durch Corona dazu.

Der wichtigste Punkt ist aber, dass wir uns 3-4 x im Jahr an wechselnden Orten (Scottsdale, Sedona, Palm Springs, Naples/Marco Island) abhängig von der Jahreszeit und den Veranstaltungen vor Ort ein Haus mieten, in einer Größe, Ausstattung und Gegend, das wir uns als Kauf nicht leisten wollen. Und gerade bei einer teilweise selbstgenutzten Immobilie will ich es doch eher “besser“ haben, als ein kleines Condo in 10ter Reihe, nur weil das Geld für etwas besseres nicht da war.

Für das gebundene Geld eines Immobilienkaufs kann ich viele Traumimmobilen für viele Urlaubswochen mieten. Flexibel und ohne Stress. Wenn was kaputt ist, rufe ich den Vermieter an. Wenn der nicht spurt, miete ich dort nie mehr - es gibt genug Auswahl.

Und Hawaii ist ja noch mal deutlich aufwendiger von der Anreise. Und wenn man kein Fan der Economy ist, muss man über Monate vorausplanen um einigermaßen günstig in der C hinzukommen.


Ich kann auch die Literatur die oben genannt wurde empfehlen. Und ohne einen wirklich vertrauenswürdigen Kontakt vor Ort (Makler, Anwalt, Verwalter, Handwerker) geht als Ausländer gar nichts.

 

[Sciurus]

Wir schauen immer mal wieder um etwas in Asien oder in England zu kaufen. Unter dem Strich rechnet es sich aber nicht und ich bin lieber flexibel und gehe ins Hotel.

 

[ex1t]

Die Gründung einer LLC geht ohne Probleme und auch die Besteuerung in den Staaten geht schnell und problemlos. Allerdings könnte es Probleme bei der Besteuerung in Deutschland geben sofern die LLC als Kapitalgesellschaft angesehen wird.

 

[DrThax]

Die Gründung einer LLC geht ohne Probleme und auch die Besteuerung in den Staaten geht schnell und problemlos. Allerdings könnte es Probleme bei der Besteuerung in Deutschland geben sofern die LLC als Kapitalgesellschaft angesehen wird.

Nicht nur mit der Besteuerung.
Manche deutsche (und Schweizer) Banken zicken bzgl. des Aufwands mit FATCA rum.

Damit ist die Kontoeröffnung hier erschwert, sobald man in den USA steuerpflichtig ist/wird.
Das kann auch sogar bis zur Kündigung des deutschen/schweizerischen Kontos gehen.
Quelle: Eigene Erfahrung.

 

[berlinet]

Wir schauen immer mal wieder um etwas in Asien oder in England zu kaufen. Unter dem Strich rechnet es sich aber nicht und ich bin lieber flexibel und gehe ins Hotel.

Ich denke, es rechnet sich immer nur, wenn es ein Ort ist, an dem man einfach sein möchte. Wir fanden es einen Gegensatz, etwas Eigenes zu haben und dann doch dort so zu wohnen, dass es kompatibel mit Fremden ist. Das Private war dann halt doch nie so richtig privat.

Wir haben zwar einen Bereich, der sich abschließen lässt und der nie mitvermietet wurde, trotzdem nutzen wir nun England als zweiten Wohnort dauerhaft. Wenn unsere Bindung dann irgendwann weniger werden sollten (es ist ein touristisch reizvolles Gebiet, aber eben auch die Heimat von +1), würden wir es dauerhaft vermieten. Das mit den Agenturen hat nämlich auch genervt.

 

[dreschen]

Welches Howard Johnson auf Hawaii steht denn zum Verkauf?

 

[nightflight]

Soweit ich mich erinnere ist die minimale Vermietungsdauer 30 Tage, short term nur in speziellen Gebieten.

Wie ist das geregelt mit den Gebieten?
Bzw. gelten die Regeln dann nicht für einheimische Eigentümer?
Denn als wir auf Hawaii waren hatten wir unsere Wohnungen (vrbo, vermieterwebsite, etc) immer <7 Tage und auch bei der Suche ist mir nicht bekannt, dass allgemein eine Mindestmietzeit von >30 Tagen angegeben war

 

[MarciMarc]

Nicht nur mit der Besteuerung.
Manche deutsche (und Schweizer) Banken zicken bzgl. des Aufwands mit FATCA rum.

Damit ist die Kontoeröffnung hier erschwert, sobald man in den USA steuerpflichtig ist/wird.
Das kann auch sogar bis zur Kündigung des deutschen/schweizerischen Kontos gehen.
Quelle: Eigene Erfahrung.

Wenn ich alles richtig verstanden habe, sobald man irgendwie in den USA steuerpflichtig ist, kann man in der Schweiz höchstens nich bei der UBS nen Konto aufmachen.

 

[Carotthat]

Welches Howard Johnson auf Hawaii steht denn zum Verkauf?

Das mit AI Service [emoji23]

 

[DrThax]

Wenn ich alles richtig verstanden habe, sobald man irgendwie in den USA steuerpflichtig ist, kann man in der Schweiz höchstens nich bei der UBS nen Konto aufmachen.

Das ist nicht korrekt.
Ich kenne mindestens drei weitere Schweizer Banken, bei denen das nicht geht.

 

[Goliath]

Wie ist das geregelt mit den Gebieten?
Bzw. gelten die Regeln dann nicht für einheimische Eigentümer?
Denn als wir auf Hawaii waren hatten wir unsere Wohnungen (vrbo, vermieterwebsite, etc) immer <7 Tage und auch bei der Suche ist mir nicht bekannt, dass allgemein eine Mindestmietzeit von >30 Tagen angegeben war

Ditto hier, wir haben Wohnungen auf Hawaii immer via VRBO oder Airbnb gemietet, manchmal auch nur 3 Tage, zuletzt im April 2019.

 

[Martin.Berlin]

also meine Kenntnisse aus FL, wird aber auf HI nicht anders sein:
1. die Nutzung eines Grundstückes wird in den zoning regulations der Stadt/des Counties geregelt, entspricht ungefähr unserem Bebauungsplan. Schon dort kann festgelegt sein, daß kurzfristige Vermietung nicht erlaubt ist.
2. dann gibt es die by-laws des developers/der home owner ass., dort sind viele Details geregelt (Hausfarbe, Grundstückseinfriedung, was gepflanzt werden darf, daß keine Fahrzeuge auf dem Grundstück ausserhalb der Garagen abgestellt werden dürfen, daß nur Bewohner über 55 erlaubt sind usw.). Oft gibt es dort auch genaue Regelungen ob und wie vermietet werden darf bzw. es ist ganz verboten. Dies ist oft bei hochpreisigen gated comunities so, wo die wohlhabenden Eigentümer unter sich sein wollen.
3. bei condominions, dazu gehören auch Reihenhaussiedlungen (town houses) ist dies in den by-laws geregelt, praktisch immer ist bei besseren/hochpreisigen Anlagen das Vermieten nicht erlaubt oder sehr stark eingeschränkt.
4. es gibt auch condominions, die speziell zum Vermieten gebaut worden sind. Dort ist natürlich das kurzfristige Vermieten erlaubt, oft aber ist dann festgelegt, daß der ehemalige developer bzw. eine definierte Gesellschaft gegen Gebühr die Vermietung abwickelt und alles verwaltet, diese Anlagen haben dann auch oft einen hotelähnlichen check-in desk. Da das Geld dann bei diesem Verwalter verdient wird, bleibt für die Eigentümer nicht mehr (so) viel übrig. Ist dann ungefähr so wie beim Estrel in Berlin, das ja auch aus lauter einzelnen Einzimmereigentumswohnungen (schönes Wort) besteht, die Zahnärzten gehören.
Soviel dazu.
MB

 

[Goliath]

Gru hat wahrscheinlich in einem Condominion gewohnt, die meisten anderen wohnen in einem Condominium.

SCNR