Wohnungskauf - Vermietung

[HAM1L1A]

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Für zwei Monate selber einziehen, Angehörige einziehen lassen oder die möblierte Wohnung renovieren.

Die deutlich höhere Miete kompensiert einen temporären Leerstand.

Die Wahl und Einschätzung des Mieters ist natürlich immer entscheidend.

 

[berlinet]

Es kann gut gehen, wenn man in einer gesuchten Metropole (Berlin, München) eine hohe Miete ansetzt (in Berlin: vor der Mietpreisbremse angesetzt hatte) und sich Mieter aussucht, die ganz offensichtlich nicht vorhaben, ihren Lebensmittelpunkt in die Wohnung zu verlegen, sondern beruflich nur ein paar Monate bleiben wollen. Die werden wenig Interesse haben, einen solchen Mietvertrag anzufechten. Dafür hat der Vermieter aber viel Arbeit, immer wieder Leerstand und Kosten, da entsprechend häufige Mieterwechsel. Und er muss aushalten können, dass er sich rechtlich auf sehr dünnem Eis bewegt.

 

[berlinet]

Für zwei Monate selber einziehen, Angehörige einziehen lassen oder die möblierte Wohnung renovieren.

Das ist ja süß. Die wenigsten mieten länger als 5 oder 6 Monate eine möblierte Wohnung. Sehr sinniger Rat also ...

 

[HAM1L1A]

Das ist ja süß. Die wenigsten mieten länger als 5 oder 6 Monate eine möblierte Wohnung. Sehr sinniger Rat also ...

Es ging vielmehr um den worst case der ganzen Bedenkenträger!

 

[A381]

Entschuldige bitte, wenn ich zu sehr abstrahiere.

Möblierte Wohnung: deutlich höhere Miete
Zeitmietvertrag: kein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit

Abstrahieren?

Also wenn auf dieser Basis deine Renditerechnung besteht, dann sehe ich ziemlich schwarz!

 

[Saul]

Für zwei Monate selber einziehen, Angehörige einziehen lassen oder die möblierte Wohnung renovieren.

Die deutlich höhere Miete kompensiert einen temporären Leerstand.

Die Wahl und Einschätzung des Mieters ist natürlich immer entscheidend.

als Mieter am besten Ausländer, Amis, Thais oder Flüchtlinge nehmen.

 

[Worldtraveler42]

als Mieter am besten Ausländer, ...

Du wirst dich wundern. Als Ausländer wird man teilweise mit offenen Armen empfangen. Hatte schon Erfahrungen, bei denen der potentielle Vermieter schon fast die Flasche Champagner holen wollte...

 

[xcirrusx]

Für den Mieter praktisch ja. Er kann jederzeit mit der gesetzlichen Frist kündigen; er kann aber auch bis zu seinem Lebensende das Mietverhältnis fortsetzen.
Für den Vermieter: großer Mist. Der Mieter haut ihm nach den 3 Jahren ab. Oder der Mieter bleibt drin. Wie der Mieter will.

Zeitmietverträge sind nur in ganz engen Ausnahmen zulässig. Trifft eine Ausnahme auf Dich zu? Welche ist in Deinem Mietvertrag genannt? Oder enthält Dein Mietvertrag einfach nur eine Befristung?

weder noch. Ich hab einen ganz normalen, unbefristeten Vertrag. Aber da in HH manchmal Wohnungen mit Zeitvertrag auf dem Markt sind, haben mich die Auswirkungen interessiert.

 

[HAM1L1A]

Abstrahieren?

Also wenn auf dieser Basis deine Renditerechnung besteht, dann sehe ich ziemlich schwarz!

Es gibt nichts schlimmeres für mich als an einem Freitag mit Unwissenden zu diskutieren, die keine Ahnung haben, alles besser wissen und dann meinen emotional werden zu müssen.

Obwohl ich ausschließlich gewerblichen Immobilienbestand besitze, bin ich gerne bereit die abstrakte Ebene dieses Threads zu verlassen und an einem Beispiel die Vorteilhaftigkeit der möblierten, zeitlich begrenzten Wohnungsvermietung in Zahlen aufzuzeigen.

Das Beispiel beruht auf einer Wohnung die ein Freund Anfang dieses Jahres erworben hat. Ich durfte ihn im Rahmen des Ankaufs und der anschließenden Vermietung beraten.

Beispiel

60 qm, Stadtteillage in Hamburg-Hoheluft mit guter ÖPNV-Anbindung, 3. OG, unvermietet

Kaufpreis: EUR 270.000
Kaufpreis pro qm: EUR 4.500
Grunderwerbsteuer (4,5%): EUR 12.150
Notar- und Gerichtskosten (1,5%): EUR 4.050
Maklerprovision (6,25%): EUR 16.875

Gesamtinvestitionskosten: EUR 303.075 (ohne Möblierung)

Möblierung: EUR 10.000 (inkl. Bett, Schrank, technische Ausstattung etc.)

Gesamtinvestitionskosten: EUR 313.075 (inkl. Möblierung)

Vermietung

60 qm x EUR 15 x 12 Monate = EUR 10.800
./. Kosten WEG-Verwaltung: EUR 180
./. Grundsteuer + Versicherung: EUR 1.000
./. Instandhaltungsrücklage (2%): EUR 216
= Reinertrag p.a.: EUR 9.404

Vermietung mit Möblierung

60 qm x EUR 25 x 12 = EUR 18.000
./.Kosten WEG-Verwaltung: EUR 180
./.Grundsteuer + Versicherung: EUR 1.000
./. Instandhaltungsrücklage (4%): EUR 720
./. Mietausfallwagnis (1 Monatsmiete): EUR 1.500
= Reinertrag p.a.: EUR 14.600

Finanzierung & Wirtschaftlichkeit

Gesamtinvestitionskosten: EUR 303.075
Eigenkapital (40%): EUR 121.230
Fremdkapital (60%): EUR 212.152

Zins (15 Jahre fest, 1,25%): EUR 2.651
Tilgung (1,5%): EUR 3.182
Kapitaldienst p.a. (2,75%): EUR 5.833

Reinertrag p.a. EUR 9.404 ./. Kapitaldienst p.a. EUR 5.833 = Überschuss p.a. EUR 3.571

Eigenkapitalrendite ohne Möblierung: Überschuss p.a. EUR 3.571 / Eigenkapital EUR 121.230 = 2,9%

Finanzierung & Wirtschaftlichkeit mit Möblierung

Gesamtinvestitionskosten: EUR 313.075
Eigenkapital (40%): EUR 125.230
Fremdkapital (60%): 219.152

Zins (15 Jahre fest, 1,25%): EUR 2.739
Tilgung (1,5%): EUR 3.287
Kapitaldienst p.a. (2,75%): EUR 6.026

Reinertrag p.a. EUR 14.600 ./. Kapitaldienst p.a. EUR 6.026 = Überschuss p.a. EUR 8.574

Eigenkapitalrendite mit Möblierung: Überschuss p.a. 8.574 / Eigenkapital EUR 125.230 = 6,8%


Die Renditen in der Wohnungsvermietung sind bescheiden, es handelt sich mehr um eine Wertsicherung mit der Hoffnung auf Wertsteigerung. Durch die Möblierung wird die Rendite etwas erträglicher.

Ich hoffe mit diesem Beispiel deiner Unwissenheit Abhilfe geschafft zu haben.

 

[on_tour]

Ich glaube, das wird hier wieder gute Unterhaltung.

insbesondere, da alle mit mietrechtlichen Weisheiten aus D übersehen, dass der TO in Wien kaufen will.

 

[LH88]

HAM1L1A

Dein Bsp. ohne Möbel zeigt ja deutlich wie knapp die Renditen sind, das sind keine wirklich tollen Anlagen, bei denen wirklich nichts/wenig schief gehen darf. Bei deiner Rechnung mit Möbeln musst du dann noch den Aufwand für Mieterwechsel einrechnen wird deine Rendite auch noch mal ein wenig verhageln.

 

[A381]

Es gibt nichts schlimmeres für mich als an einem Freitag mit Unwissenden zu diskutieren, die keine Ahnung haben, alles besser wissen und dann meinen emotional werden zu müssen.

Obwohl ich ausschließlich gewerblichen Immobilienbestand besitze, bin ich gerne bereit die abstrakte Ebene dieses Threads zu verlassen und an einem Beispiel die Vorteilhaftigkeit der möblierten, zeitlich begrenzten Wohnungsvermietung in Zahlen aufzuzeigen.

Das Beispiel beruht auf einer Wohnung die ein Freund Anfang dieses Jahres erworben hat. Ich durfte ihn im Rahmen des Ankaufs und der anschließenden Vermietung beraten.

Beispiel

60 qm, Stadtteillage in Hamburg-Hoheluft mit guter ÖPNV-Anbindung, 3. OG, unvermietet

Kaufpreis: EUR 270.000
Kaufpreis pro qm: EUR 4.500
Grunderwerbsteuer (4,5%): EUR 12.150
Notar- und Gerichtskosten (1,5%): EUR 4.050
Maklerprovision (6,25%): EUR 16.875

Gesamtinvestitionskosten: EUR 303.075 (ohne Möblierung)

Möblierung: EUR 10.000 (inkl. Bett, Schrank, technische Ausstattung etc.)

Gesamtinvestitionskosten: EUR 313.075 (inkl. Möblierung)

Vermietung

60 qm x EUR 15 x 12 Monate = EUR 10.800
./. Kosten WEG-Verwaltung: EUR 180
./. Grundsteuer + Versicherung: EUR 1.000
./. Instandhaltungsrücklage (2%): EUR 216
= Reinertrag p.a.: EUR 9.404

Vermietung mit Möblierung

60 qm x EUR 25 x 12 = EUR 18.000
./.Kosten WEG-Verwaltung: EUR 180
./.Grundsteuer + Versicherung: EUR 1.000
./. Instandhaltungsrücklage (4%): EUR 720
./. Mietausfallwagnis (1 Monatsmiete): EUR 1.500
= Reinertrag p.a.: EUR 14.600

Finanzierung & Wirtschaftlichkeit

Gesamtinvestitionskosten: EUR 303.075
Eigenkapital (40%): EUR 121.230
Fremdkapital (60%): EUR 212.152

Zins (15 Jahre fest, 1,25%): EUR 2.651
Tilgung (1,5%): EUR 3.182
Kapitaldienst p.a. (2,75%): EUR 5.833

Reinertrag p.a. EUR 9.404 ./. Kapitaldienst p.a. EUR 5.833 = Überschuss p.a. EUR 3.571

Eigenkapitalrendite ohne Möblierung: Überschuss p.a. EUR 3.571 / Eigenkapital EUR 121.230 = 2,9%

Finanzierung & Wirtschaftlichkeit mit Möblierung

Gesamtinvestitionskosten: EUR 313.075
Eigenkapital (40%): EUR 125.230
Fremdkapital (60%): 219.152

Zins (15 Jahre fest, 1,25%): EUR 2.739
Tilgung (1,5%): EUR 3.287
Kapitaldienst p.a. (2,75%): EUR 6.026

Reinertrag p.a. EUR 14.600 ./. Kapitaldienst p.a. EUR 6.026 = Überschuss p.a. EUR 8.574

Eigenkapitalrendite mit Möblierung: Überschuss p.a. 8.574 / Eigenkapital EUR 125.230 = 6,8%


Die Renditen in der Wohnungsvermietung sind bescheiden, es handelt sich mehr um eine Wertsicherung mit der Hoffnung auf Wertsteigerung. Durch die Möblierung wird die Rendite etwas erträglicher.

Ich hoffe mit diesem Beispiel deiner Unwissenheit Abhilfe geschafft zu haben.

Endlich mal Klartext!!!

Und nun, was hast du bewiesen? Genau so eine Rechnung mit rosa Brille auf....

Schau dir nur mal die Instandhaltungsrücklagen für die Möblierung an - 500 Euro pro Jahr?! Das ist absolut lächerlich und geht niemals auf! Es wurden für die Möbel 10.000 Euro ausgegeben (ich geh davon aus, dass dann wohl die Küche noch nicht einmal drin war!) - wenn du 500 Euro Rücklage per anno kalkulierst, kannst du die Möbel in 20 Jahren ersetzen... Geil - dann hätte meine heutige Wohnung wohl noch einen Röhrenfernseher und ein Telefon mit Wählscheibe!

Realistisch ist wohl eher eine Abschreibung auf maximal 5 Jahre (und das ist noch lang!). Somit sollte realistisch eine Rücklage von ca. 3.000 - 4.000 Euro angesetzt werden (alle 3 Jahren Streichen darf hier nicht vergessen werden!).

Ein Monat Mietausfall pro Jahr finde ich ebenfalls etwas unrealistisch... Aber ich denke es ist schon genügend aufgezeigt, was für eine "optimistische" Rechnung du hier aufstellst!

PS: Die Tilgung ist natürlich auch niedlich... Ich hoffe mal die Eigenkapitaldecke deines Freundes ist in 15 Jahre nicht zu dünn!

PPS: Weshalb denkst du, dass es in D so wenig möblierte Wohnung gibt? Denkst du, alle Investoren sind dumm und können nicht rechnen?

 

[A381]

Es gibt nichts schlimmeres für mich als an einem Freitag mit Unwissenden zu diskutieren, die keine Ahnung haben, alles besser wissen und dann meinen emotional werden zu müssen.

Das kommt immer auf die Seite des Betrachters an - und mit deiner Einstellung wirst du wahrscheinlich davon ausgehen, dass du ziemlich oft mit "Unwissenden" diskutierst!

 

[HAM1L1A]

Endlich mal Klartext!!!

Und nun, was hast du bewiesen? Genau so eine Rechnung mit rosa Brille auf....

Schau dir nur mal die Instandhaltungsrücklagen für die Möblierung an - 500 Euro pro Jahr?! Das ist absolut lächerlich und geht niemals auf! Es wurden für die Möbel 10.000 Euro ausgegeben (ich geh davon aus, dass dann wohl die Küche noch nicht einmal drin war!) - wenn du 500 Euro Rücklage per anno kalkulierst, kannst du die Möbel in 20 Jahren ersetzen... Geil - dann hätte meine heutige Wohnung wohl noch einen Röhrenfernseher und ein Telefon mit Wählscheibe!

Realistisch ist wohl eher eine Abschreibung auf maximal 5 Jahre (und das ist noch lang!). Somit sollte realistisch eine Rücklage von ca. 3.000 - 4.000 Euro angesetzt werden (alle 3 Jahren Streichen darf hier nicht vergessen werden!).

Ein Monat Mietausfall pro Jahr finde ich ebenfalls etwas unrealistisch... Aber ich denke es ist schon genügend aufgezeigt, was für eine "optimistische" Rechnung du hier aufstellst!

PS: Die Tilgung ist natürlich auch niedlich... Ich hoffe mal die Eigenkapitaldecke deines Freundes ist in 15 Jahre nicht zu dünn!

PPS: Weshalb denkst du, dass es in D so wenig möblierte Wohnung gibt? Denkst du, alle Investoren sind dumm und können nicht rechnen?

Ich habe bewiesen, dass die Vermietung einer möblierten Wohnung gegenüber einer nicht möblierten wirtschaftlich vorteilhaft ist.

Das gilt im Übrigen auch bei Berücksichtigung deiner viel zu hohen Instandhaltungsrücklage.

Bei 40% Eigenkapital ist diese Tilgungsgröße üblich. Der Beleihungswert lag übrigens bei EUR 235.000.

Sehr viele private Investoren gehen auf möblierte Wohnungen. Bei institutionellen Investoren ist das anders, sie investieren jedoch zunehmend in Serviced Appartments und Boardinghouses.

Ich muss konstatieren, von dir kommen keine qualifizierenden Beiträge! Weder lieferst du eine Rechnung nach deiner Vorgehensweise noch verrätst du uns, welche Renditen du erzielst.

Man könnte die Vermutung aufstellen, du wohnst zur Miete und zeichnest offene Immobilienfonds.

 

[berlinet]

Wo tauchen eigentlich die Makler-/Agenturkosten alle 6 Monate für die Neuvermietung der möblierten Wohnung auf? Dazu kommt bei möblierten Wohnungen die Ausstattung der Küche, Bettwäsche etc. und die Reinigung. Ist das bei der Miete mit eingepreist?

 

[A381]

Ich habe bewiesen, dass die Vermietung einer möblierten Wohnung gegenüber einer nicht möblierten wirtschaftlich vorteilhaft ist.

Nicht annähernd! Du hast bewiesen, dass dir jemand was schön gerechnet hat und du es glaubst!

Das gilt im Übrigen auch bei Berücksichtigung deiner viel zu hohen Instandhaltungsrücklage.

?? Was ist unrealistisch daran, Möbel in 5 Jahren abzuschreiben? Ich halte es für totalen Quatsch, Möbel in mehr als 20 Jahren (bei dir liegt der Wert sogar bei weit über 20 Jahren - wohl eher Richtung 30 Jahren!) abzuschreiben! Oder darf ich dich mal fragen wie alt dein Fernseher ist, oder wie alt dein Telefon ist? Oder wie alt sind deine Matratze, Vorhänge etc etc.

Bei 40% Eigenkapital ist diese Tilgungsgröße üblich. Der Beleihungswert lag übrigens bei EUR 235.000.

Was genau hat eine Tilgung den mit dem investierten Eigenkapital zu tun? Bei 1,5 % Tilgung hat er in 15 Jahren so um die 60.000 Euro abbezahlt, was sehr wenig ist! Sollte der Leitzins sich bis dort erholt haben (mit was man eben rechnen muss) wird es ziemlich dünn...

 

[Liegendflieger]

weder noch. Ich hab einen ganz normalen, unbefristeten Vertrag. Aber da in HH manchmal Wohnungen mit Zeitvertrag auf dem Markt sind, haben mich die Auswirkungen interessiert.

Ok. Ahja. Soso.
Du fragst, wie es mit einem befristeten Mietvertrag ist, erhältst eine Antwort und teilst dann mit, daß Du einen unbefristeten Mietvertrag hast.
Aber gut, daß wir mal darüber gesprochen haben.

 

[HAM1L1A]

Nicht annähernd! Du hast bewiesen, dass dir jemand was schön gerechnet hat und du es glaubst!



?? Was ist unrealistisch daran, Möbel in 5 Jahren abzuschreiben? Ich halte es für totalen Quatsch, Möbel in mehr als 20 Jahren (bei dir liegt der Wert sogar bei weit über 20 Jahren - wohl eher Richtung 30 Jahren!) abzuschreiben! Oder darf ich dich mal fragen wie alt dein Fernseher ist, oder wie alt dein Telefon ist? Oder wie alt sind deine Matratze, Vorhänge etc etc.



Was genau hat eine Tilgung den mit dem investierten Eigenkapital zu tun? Bei 1,5 % Tilgung hat er in 15 Jahren so um die 60.000 Euro abbezahlt, was sehr wenig ist! Sollte der Leitzins sich bis dort erholt haben (mit was man eben rechnen muss) wird es ziemlich dünn...

Ich sagte bereits, ich habe nur gewerblichen Immobilienbesitz. Der Freund für den ich dieses Modell aufgestellt habe ist sehr glücklich und erzielt die besagte Rendite, die immer besser sein wird als bei einer normale Wohnungsvermietung.

Niemand kauft alle fünf Jahre komplett neue Möbel!

Je mehr Eigenkapital man bei einer Immobilieninvestition einsetzt, desto weniger Tilgung wird von den Banken verlangt.

Du vergisst zudem den erzielten Überschuss die Finanzierungsperiode, der als weiteres Eigenkapital eingesetzt werden könnte.

Anscheinend geht dein Modell zudem von sinkenden Preisen für Wohnimmobilien in Metropolen aus. Das wird nicht passieren.

Ich freue mich auf deine Kalkulation in bin gespannt zu erfahren, wie deine Renditen aussehen.

 

[GART]

Vermietung

60 qm x EUR 15 x 12 Monate = EUR 10.800
./. Kosten WEG-Verwaltung: EUR 180
./. Grundsteuer + Versicherung: EUR 1.000
./. Instandhaltungsrücklage (2%): EUR 216
= Reinertrag p.a.: EUR 9.404

Ist die Wohnung in einem Altbau oder Neubau ? Wieviel Wohneinheiten ?
Bei der Instandhaltungsrücklage kann die Rosarenditebrille sehr schnell verblassen.

Kenne einige bei denen, im Glücksfall nur die Rendite, den Bach runter gegangen ist.
Wärmeschutzvorgaben umsetzen oder ein neues Dach werden bestimmt nicht aus 216 € im Jahr Rücklagen bezahlt.

 

[HAM1L1A]

Die Bude hat 8 Wohneinheiten und eine Ladenfläche im Erdgeschoss. Der Altbau wurde 2015 vollumfänglich saniert.

Bei nicht sanierten Altbauten wäre ich auch vorsichtig.

 

[Saul Goodman]

Ich durfte ihn im Rahmen des Ankaufs und der anschließenden Vermietung beraten.

Geil, jetzt ist hier auch schon ein Makler als Insasse tätig ... das ist gut neben den ganzen IT-Nerds, Fotografen, Rechtsanwälten und Airline-CEOs.

Gibt es hier eigentlich auch Vermögensberater?

Ich meine so richtige Vermögensberater von der Deutschen Vermögensberatung oder vom Allgemeinen Wirtschaftsdienst.

 

[HAM1L1A]

Geil, jetzt ist hier auch schon ein Makler als Insasse tätig ... das ist gut neben den ganzen IT-Nerds, Fotografen, Rechtsanwälten und Airline-CEOs.

Gibt es hier eigentlich auch Vermögensberater?

Ich meine so richtige Vermögensberater von der Deutschen Vermögensberatung oder vom Allgemeinen Wirtschaftsdienst.

Wer verkauft seine Firma und wird Makler?

 

[Liegendflieger]

Niemand kauft alle fünf Jahre komplett neue Möbel!

Fast richtige Zitate:

"Nur Autos kaufen Autos"
- Henry Ford -

"Niemand kauft alle fünf Jahre komplett neue Möbel"
- Ingvar Kamprad -

 

[Saul Goodman]

Wer verkauft seine Firma und wird Makler?

Wie meinst Du das?

(oder stehe ich auf dem Schlauch?)

 

[travelben]

Kinders,

jetzt streitet Euch nicht!!


Fakt ist doch, dass man eine Immobilie, die man vermietet, nicht nur wegen der Einnahmen kauft.
Ganz im Gegenteil:
Ziel ist es doch die Immobilie so zu kaufen, dass aus dem eigentlichen Einkommen entstehende Steuernschulden senkt und sich somit "selbst" finanziert.

Ich habe vor 6 Jahren eine Immobilie gekauft. Dafür habe ich einen Kredit aufgenommen. Ich bekomme eine Nettokaltmiete, die deutlich geringer ist als die Ausgaben für Zinsen und Tilgung und sonstige Ausgaben für die Immobilie. Somit mache ich einen Verlust. Diesen rechne ich aber gegen meine Einnahmen aus den anderen Einkunftsarten und habe somit eine Steuerersparnis bei diesen.
Die Steuerersparnis ist so hoch, dass sie mit der Hinzuziehung der o.g. Nettokaltmiete wieder alle Immobilienausgaben (Steuern, Tilgung, etc.) ausgleicht.
Somit zahlt sich die Immobilie selbst ab.Zumindest in den ersten Jahren, wo die Zinslast noch höher als die Tilgung ist.
Aber dem kann man dann entgegenwirken, indem man das nächste Objekt aufnimmt.

Alles vorausgesetzt, dass man tatsächlich noch einen Job hat und nicht nur Immobilien.