ANZEIGE
Nur eine Investition alleine durch Möbel lässt sich keine höhere Miete danach erzielen.Möbel sind nie im Mietpreis enthalten.Das ist die Sache des Mieters.
Zuletzt bearbeitet:
Wohnungskauf - Vermietung
- Starter*in un_lustig
- Datum Start
ANZEIGE
Nur eine Investition alleine durch Möbel lässt sich keine höhere Miete danach erzielen.Möbel sind nie im Mietpreis enthalten.Das ist die Sache des Mieters.
Ist die Frage, wie und wo Du vermietest, wobei sich eine einzelne Wohnung nur vom Bauträger rechnet. Beispiel: Eine der wenigen wachsenden Großstädte Deutschland (Leipzig) mit zahlreichen ausgewiesenen Sanierungsobjekten. Bestand kannst Du für rund 300 bis 400 Euro je qm kaufen, investiere rund 1000 bis 1200 in die Sanierung. Die steuerliche Seite ist sehr attraktiv, Finanzierung bekommst Du zur Zeit für 1% KfW und 1,5% Bank. Mietrendite bei 100 qm Wohnung abzgl. Verwaltung bei rund 80 EUR je Quadratmeter. Das macht 5% vor Steuern aber 8% nach Steuern bei einem am Ende eingesetzten Kapital von vielleicht 900 Euro je Quadratmeter. Der Deal ist nicht ganz schlecht.
Bei diesem Einstandspreis kann es nicht gutgehen, zumal die Miete bereits hart an der Grenze zur Mietpreisüberhöhung ist....
Und dann kommt nach Auslaufen der Sonderabschreibungen das böse Erwachen, weil Du eine heftige Unterdeckung hast. Wenn dann noch der Zinsmarkt gedreht hast (und Du am besten steuerlich optimiert mit 10% Disagio finanziert hast und im Grunde nichts getilgt hast) dann wird es richtig übel. Unterdeckungsmodelle dienen in der Regel nur einem: Dem Initiator.
Irrtum: Nicht sanierter Altbau ist das beste was Du bekommen kannst. Gute (das bedeutet möglichst heruntergewirtschaftete) Objekte in guten Lagen sind inzwischen sauschwer zu bekommen. Bei saniertem Altbau den ich nicht selbst saniert habe bin ich noch vorsichtiger. Ich kann Dir einen Altbau mit 500 Euro je Quadratmeter sanieren oder mit 2000 Euro je Quadratmeter. Für Dich wird es erst einmal gleich aussehen. Die Tücken liegen in der Entwässerung, der elektrischen Anlage, dem Dach, der Isolierung, den Kellern, den Fenstern und nicht im Parkett oder im Anstrich. Ich habe inzwischen zu viel selbst saniert (und mich als junger Mann zu oft übers Ohr hauen lassen) um mich hier heute noch hinters Licht führen zu lassen. Und Dein Preis klingt für mich nach einem ziemlichen Bauträgerpreis, wo einige Leute gut dran verdient haben....
Das ist immer die Frage der Anlageperspektive. Wenn jemand von der Sanierung von Wohnungen keine Ahnung hat, dann soll er lieber vom Bauträger kaufen. Alles andere ist zu heiß!
F
feb
Guest
So ist das nicht richtig! Der Mieter einer möblierten Wohnung genießt exakt den gleichen Schutz wie der Mieter einer unmöblierten Wohnung. Ausnahme hiervon: Die angemieteten Räume liegen in einer vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung.
Und was meinst du wo es die meisten Betrüger und Insolvenzen gibt? Ich sag nur 5000 Euro fuer eine Wohnung, die realistisch 10 Euro Miete bringt und in die der Bauträger vielleicht 1000 Euro im die Sanierung steckt. Da stimmt weder Wert noch Ertrag.
Das hat ihm wahrscheinlich der gleiche Bauträger erzählt, der die Wohnung in Hamburg als absoluten Schnapper verkauft hat....
In Hamburg gibt es hervorragende Bauträger. Und Hamburg ist nicht Leipzig!
Klar. Hamburg schrumpft, Leipzig und München wachsen.
Und hervorragende Bauträger verkaufen "sanierten Altbau" für all in all 5000 Euro je Quadratmeter, am besten noch in Hoheluft-West....
Stoßgebet des Vertriebs: Herr im Himmel, wir danken dir für diese Klientel....
Ich habe vor rund 8 Jahren ein Haus gemacht unweit vom Winderhuder Markt. Baujahr 1900, gekauft rund 800k bei 700qm Nutzfläche. Da sind noch mal rund 800k reingeflossen in eine echte Sanierung und Dacngeschossauabau. Sowas rechnet sich, nicht aber die Fütterung eines guten Hamburger Bauträgers.
Und hervorragende Bauträger verkaufen "sanierten Altbau" für all in all 5000 Euro je Quadratmeter, am besten noch in Hoheluft-West....
Stoßgebet des Vertriebs: Herr im Himmel, wir danken dir für diese Klientel....
Ich habe vor rund 8 Jahren ein Haus gemacht unweit vom Winderhuder Markt. Baujahr 1900, gekauft rund 800k bei 700qm Nutzfläche. Da sind noch mal rund 800k reingeflossen in eine echte Sanierung und Dacngeschossauabau. Sowas rechnet sich, nicht aber die Fütterung eines guten Hamburger Bauträgers.
Irgendwann träumte Hamburg mal von 1,84 Millionen. Inzwischen sind wir wieder bei 1,76. Die Prognosen für die Landkreise im Einzugsbereich von S und U-bahn sind progressiver. Was Hamburg dringend braucht ist bezahlbarer Wohnraum, denn an dem fehlt es....
Bei der Rechnung hast Du aber nicht Deinen sonst üblichen Stundensatz angesetzt!?
Wie kommst du auf eine Rendite von 80€/QM? Das alleine entspricht ja schon einer Miete von über 6,50€/QM in Leipzig ? Dann noch Verwaltung und Instandhaltungsrücklagen für Haus und Wohnung - da ist du doch sicher bei 9 - 10€/qm oder? Bekommt man das in Leipzig? oder mache ich einen Rechenfehler (ist noch früh am morgen).
Derzeit um die 8.00 Euro, was in Leipzig fuer sanierten Jugendstil gut geht. Verwaltung ist rund 30 Cent je Quadratmeter. IHR 100 Cent je Quadratmeter. Instandhaltungskosten in den ersten Jahren gegen Null, ab Jahr Fuenf wird es mehr. Instandhaltung für Wohnung brauchst du nicht viel (vermiete ja nicht möbliert). Ab und zu mal ein Wasserhahn, es sei denn du hast Vandalen, was in L recht selten ist. ich habe dort eigentlich nur DINK Mieter mit deutschem Pass, weder reich noch arm.
Zuletzt bearbeitet:
Naja aber Rücklagen für eine umfangreiche Sanierung nach sagen wir mal 10 - 15 Jahren und dann noch die Rücklagen für das Geminschaftseigentum - da sind deine 6,50€ doch schon optimistisch oder?
Ansonsten klappt dein Ansatz sicher deutlich besser als Wohnungskauf und Vermietung in Hamburg, München oder Berlin. Leipzig ist sicher eine Stadt die sich deutlich entwickeln wird.
Ich halte rund 50 Wohnungen in Leipzig, Erfurt, Hamburg, Duisburg und Berlin. Berlin und Hamburg vor 20 bzw 10 Jahren gemacht, Leipzig in den letzten fünf Jahren. Alles hatte irgendwie eine steuerliche Komponente, sei es Fördergebiet, Denkmal oder Sanierungsgebiet. Denn machen wir uns nichts vor: Ohne Subventionen kannst Du in Deutschland keinen vernünftigen Wohnungsbau betreiben.
Daher muss ich auch nur den Kopf schütteln, wenn man sich Objekte für 3500 Euro je QM plus 12% Erwerbsnebenkosten schön rechnet. Das klappt selbst bei Niedrigzinsen (beste Finanzierung habe ich derzeit mit 0,66% auf zehn Jahre fest aus April 2015) nicht. Entweder muss da a la USA eine kräftige Wertsteigerungsphantasie drin sein oder es bricht irgendwann zusammen. Ich habe ein einziges Objekt, wo ich mal 4000 Euro (dann allerdings mit DMS Abschreibung) bezahlt habe und das ist ein Objekt mit absoluten Alleinstellungsmerkmalen, wo die Wertsteigerung realistisch ist - die Mietrendite liegt (ohne DMS einzurechnen) bei knapp 2 Prozent. Sonst investiere ich in Wohnungen für ganz normale Menschen, gesunder Mittelstand in Nebenstraßen in innenstadtnahen Lagen. Das trägt sich immer über die Miete und vermeidet fast jeden Leerstand. Ich liege auch lieber mit den Eingangsmieten einen halben Euro unter dem Markt und suche mir die Mieter aus, die dann auch gerne selbst im Objekt was machen und vermeide Leerstand. Viele Mieter machen das lieber bei Einzug nach eigenem Geschmack. Spart mir Arbeit, Kosten und Ärger. Auf die Miete kommt hinterher über eine Staffelmiete von ganz alleine wieder hoch.
Du brauchst keine "umfangreiche Sanierung" nach 10 bis 15 Jahren im Wohnungsbereich solange Du normale Mieter hast. Was wir maximal alle 10 Jahre machen ist den Bodenbelag zu erneuern, das versuchst Du aber auch weitgehend auf den Mieter abzuwälzen denn oft genug kommt der Mieter und möchte statt Teppichboden Laminat oder statt Laminat Teppichboden. Und dann lässt der das halt machen. In Objekten, die wir grundlegend neu gemacht haben, haben wir Parkett, hier übernimmt der Mieter in unseren Verträgen die Überarbeitung bei Einzug. Das ist bei Mieten im "Normalbereich" alles viel Entspannter als im Pseudoluxusbereich, eo die Leute sich strecken müssen. Wir haben zudem Niedrigenergiestandard mit günstigen Nebenkosten.
Ein Euro IHR pro Quadratmeter und Monat ist schon recht progressiv, damit stehen für ein 100 Quadratmeter Objekt im Jahr 1200 Euro in den Rücklagen. Irgendwann wird es mehr, das ist klar. Dann sind die Objekte aber auch weitgehend bezahlt und die Zins- und Tilgungsbelastung geht runter. Du darfst die Sonder AfA halt nicht verfrühstücken, sondern tilgen - diese Objekte schaffen das tatsächlich weitgehend von alleine- Denkmalschutz und Sanierungsgebiet sei Dank.
Sowas klappt aber alles nur, wenn Du es selbst planst oder zumindest ohne irgendwelche Vertriebsstrukturen dazwischen. Sobald Makler, Vertrieb etc mitspielen, macht das keinen Spass mehr, weil die weichen Kosten durch die Decke gehen.
Zuletzt bearbeitet:
Ich habe zwei, drei mal Glück gehabt und habe für um die 500€-750/qm einmal sogar darunter (das war noch in 2007) in Berlin kleine Wohnungen kaufen können - eigentlich ohne Plan. Der Vorteil (in der besonderen Entwicklung Berlins), es wechseln relativ häufig die Mieter ca. alle vier Jahre und dann konnte man die Miete anpassen (anfänglich 4,5/qm aktuell 9€/qm. Durch die Wertsteigerung der letzten Jahre ist das eh alles bestens. Da nichts finanziert wurde auch auf der Seite alles gut.
Bei den aktuellen Preisen würde ich nie mehr einzelne Wohnungen kaufen - habe aber auch kein wirkliches Interesse Deutschlandweit nach guten Deals zu schauen - aber Leipzig hört sich gut an.
Bei den aktuellen Preisen würde ich nie mehr einzelne Wohnungen kaufen - habe aber auch kein wirkliches Interesse Deutschlandweit nach guten Deals zu schauen - aber Leipzig hört sich gut an.
Die guten Zeiten in Leipzig sind vorbei. Als ich da anfing, haben wir für 100 Euro den qm Bestand gekauft. Inzwischen liegen die Preise bei 600 bis 700 Euro und die noch verfügbaren Objekte an den Hauptstraßen. Die würde ich auch nicht kaufen. Aber langsam bin ich auch in einem Alter, wo ich nicht mehr für mehr als 10 Jahre steuerlich plane