Naja aber Rücklagen für eine umfangreiche Sanierung nach sagen wir mal 10 - 15 Jahren und dann noch die Rücklagen für das Geminschaftseigentum - da sind deine 6,50€ doch schon optimistisch oder?
Ansonsten klappt dein Ansatz sicher deutlich besser als Wohnungskauf und Vermietung in Hamburg, München oder Berlin. Leipzig ist sicher eine Stadt die sich deutlich entwickeln wird.
Ich halte rund 50 Wohnungen in Leipzig, Erfurt, Hamburg, Duisburg und Berlin. Berlin und Hamburg vor 20 bzw 10 Jahren gemacht, Leipzig in den letzten fünf Jahren. Alles hatte irgendwie eine steuerliche Komponente, sei es Fördergebiet, Denkmal oder Sanierungsgebiet. Denn machen wir uns nichts vor: Ohne Subventionen kannst Du in Deutschland keinen vernünftigen Wohnungsbau betreiben.
Daher muss ich auch nur den Kopf schütteln, wenn man sich Objekte für 3500 Euro je QM plus 12% Erwerbsnebenkosten schön rechnet. Das klappt selbst bei Niedrigzinsen (beste Finanzierung habe ich derzeit mit 0,66% auf zehn Jahre fest aus April 2015) nicht. Entweder muss da a la USA eine kräftige Wertsteigerungsphantasie drin sein oder es bricht irgendwann zusammen. Ich habe ein einziges Objekt, wo ich mal 4000 Euro (dann allerdings mit DMS Abschreibung) bezahlt habe und das ist ein Objekt mit absoluten Alleinstellungsmerkmalen, wo die Wertsteigerung realistisch ist - die Mietrendite liegt (ohne DMS einzurechnen) bei knapp 2 Prozent. Sonst investiere ich in Wohnungen für ganz normale Menschen, gesunder Mittelstand in Nebenstraßen in innenstadtnahen Lagen. Das trägt sich immer über die Miete und vermeidet fast jeden Leerstand. Ich liege auch lieber mit den Eingangsmieten einen halben Euro unter dem Markt und suche mir die Mieter aus, die dann auch gerne selbst im Objekt was machen und vermeide Leerstand. Viele Mieter machen das lieber bei Einzug nach eigenem Geschmack. Spart mir Arbeit, Kosten und Ärger. Auf die Miete kommt hinterher über eine Staffelmiete von ganz alleine wieder hoch.
Du brauchst keine "umfangreiche Sanierung" nach 10 bis 15 Jahren im Wohnungsbereich solange Du normale Mieter hast. Was wir maximal alle 10 Jahre machen ist den Bodenbelag zu erneuern, das versuchst Du aber auch weitgehend auf den Mieter abzuwälzen denn oft genug kommt der Mieter und möchte statt Teppichboden Laminat oder statt Laminat Teppichboden. Und dann lässt der das halt machen. In Objekten, die wir grundlegend neu gemacht haben, haben wir Parkett, hier übernimmt der Mieter in unseren Verträgen die Überarbeitung bei Einzug. Das ist bei Mieten im "Normalbereich" alles viel Entspannter als im Pseudoluxusbereich, eo die Leute sich strecken müssen. Wir haben zudem Niedrigenergiestandard mit günstigen Nebenkosten.
Ein Euro IHR pro Quadratmeter und Monat ist schon recht progressiv, damit stehen für ein 100 Quadratmeter Objekt im Jahr 1200 Euro in den Rücklagen. Irgendwann wird es mehr, das ist klar. Dann sind die Objekte aber auch weitgehend bezahlt und die Zins- und Tilgungsbelastung geht runter. Du darfst die Sonder AfA halt nicht verfrühstücken, sondern tilgen - diese Objekte schaffen das tatsächlich weitgehend von alleine- Denkmalschutz und Sanierungsgebiet sei Dank.
Sowas klappt aber alles nur, wenn Du es selbst planst oder zumindest ohne irgendwelche Vertriebsstrukturen dazwischen. Sobald Makler, Vertrieb etc mitspielen, macht das keinen Spass mehr, weil die weichen Kosten durch die Decke gehen.