Hausverkauf mit oder ohne Immobilienmakler?

Bezahlst Du bei Verkauf den Makler?

Ich habe vor ca. 4 Jahren ein Haus ohne Makler verkauft. Insgesamt war der Aufwand mit insgesamt 4 Terminen (1. Termin praktisch Open House) kein Problem. Es haben sich dann 3-4 ernsthafte Interessenten herauskristallisiert. Am Ende war der Erlös auch höher als erwartet. Ich würde es wieder so machen.

Eine Wohnung die ich (aus heutiger Sicht leider) verkauft habe ging über mehrere Makler. Das war ein Fehler, da die Makler wohl jeden anschleppen - egal ob er eine Finanzierungszusage hatte oder ob er als Besichtigungstourist bekannt war. Am Ende habe ich die Wohnung privat verkauft.

Geht es dir auch um die Einschätzung der Immobilie oder liegt ein Gutachten o. ä. vor?
Wenn du eine Summe hast, die du haben möchtest, würde ich es auch ohne Makler versuchen - vorrangig mit, wie oben schon genannt, "open-House" Terminen.

3,75% von 750k€ sind immerhin fast 30k€...?

Meine Erfahrung als Käufer, war bei mehr als 20 Besichtigungen und verschiedenen Maklern, dass diese letztendlich nur "Schließer" sind und stille Post mit dem Eigentümer spielen.

Ich kann dir nur meine Erfahrung als jemand wieder geben, der immer auf der Suche nach Immobilien ist.
In der Boomphase der letzten Jahre bekam man auf dem Markt wenig ohne Makler angeboten. Einige sind gut, der Großteil ist aber eine Katastrophe. Als Käufer interessieren mich sauber aufbereitete Unterlagen um zügig zu einer Einschätzung zu kommen, ob das Objekt interessant ist. Bei schlechten Maklern kann ich diesen ewig hinterherrennen. Dazu kommt, das viele ihre Prozesse noch nicht ansatzweise digitalisiert haben und ich erstmal Nachweisbescheinigungen und Wiederrufsbelehrungen ausdrucken muss. Dann muss ich bei diesen Maklern wegen fehlenden Unterlagen hinterherlaufen, oftmals bis zum Notartermin. Das führt dann dazu, dass ich einfach keine Lust habe mich mit dem Objekt im Detail zu beschäftigen.
Also wenn Makler, dann sieh die die Erfahrungsberichte gut an und lege wert darauf, dass der Prozess ordentlich digitalisiert ist.
Um Makler zu spielen ist keinerlei Qualifikationsnachweis nötig, daher gibt es leider viele Blender.

Beide nicht nehmen, falls Du schon über die Provision verhandelt hast. Ich habe verhandelt und nicht die volle Provision bezahlt. Und schon garnicht diese 290 Euro. Makler sind aktuell in der Regel froh, wenn sie überhaupt Häuser / Wohnungen anbieten können.

Wenn möglich auf persönliche Erfahrungen im Bekannten/ Freundes/ Kollegen-Kreis zurück greifen ! Bewertungen im Netz helfen nicht unbedingt.

Und natürlich klar formulieren was Du erwartest ( Summe, wie oft und wann soll informiert werden, wie oft darf besichtigt werden, Vorauswahl usw). Ein gut aufbereitetes Expose ist schon ein gutes Indiz. Ich habe mir welche " spontan" zeigen lassen.

Ich habe 2 persönliche Gespräche mit dem beauftragten Makler geführt ( Vertragsunterzeichnung und Notartermin) , alles andere per Mail / Telefon.

Das war mir die Provision wert.

ich würde es auch alleine probieren.

Ein recht einfaches Expose, kannst du auch mit Word erstellen. Hier die wichtigsten Daten drauf. ( Baujahr, wann wurden die wichtigen Gewerke Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Elektrik, Bäder zu letzt modernisiert, Angaben zu qm Wohnfläche und eventueller zusätzlicher Nutzfläche/Garage, Anzahl der Zimmer und Bäder usw.)

Dann besorg dir, wenn nicht schon vorhanden, einen Grundbuchauszug, eine Flurkarte und einen Energieausweis.

Dann machst du dir eine Mappe mit den oben genannten Unterlagen fertig und ergänzt noch eine Kopie der Wohngebäudeversicherung, wenn vorhanden Skizzen mit Querschnitt und fertig ist eine Art Prospekt.

Als erstes würde ich bei Ebay Kleinanzeigen inserieren, da kostenlos.
Pack viele Fotos mit rein, sowie ein Foto von deinem eigenen Expose und eine Junkmailadresse für Kontakte.

Im Text schreibst du sinngemäß, das du nach Kontakt den Interessenten eine Art Selbstauskunft
zur Verfügung stellst und diese ausgefüllt werden soll. Danach kann es zu einem Besichtigungstermin kommen.

Mit dem Kontakt zu einem ortsansässigen Notar, wartest du bis dir die Interessenten eine Finanzierungsbestätigung geben können.

Sollte nach 2 Monaten kein Interessent eine Finanzierungsbestätigung präsentieren, kannst du den Auftrag noch immer an einen Makler geben.

Der/die Notarfachangestellte leitet dich (ohne - geringe Kosten) durch die Prozedur bis zum Beurkundungstermin.

Ich habe auch die Erfahrung gemacht, das man sich mit dem Makler leider ein wenig bei der Preisgestaltung beschneidet. Gute Makler haben natürlich einen gewissen Interessentenpool auf den sie zurückgreifen können, die meisten Inserieren dein Objekt auch "nur" Online.

Um dir die nötigen Unterlagen zu besorgen, solltest du mit 50 Euro und vielleicht 1h Zeit rechnen. Dann sicherlich auch noch 3-5 Tage für die Besichtigungen.

Am Ende macht dich diese Prozedur nicht dümmer, kostet dich ein wenig Zeit aber bringt dir vielleicht auch einen höheren Ertrag.

Die Frage ist immer rechtfertigt der Aufwand der Maklertätigkeit eine Provision von 56.250 Brutto / 47.268 Euro Netto?


P.S. die verlinkte Selbstauskunft, solltest du auf dein Anliegen ein wenig anpassen.

Darf ich mal fragen, was diese verlinkte Selbstauskunft soll? Es geht doch um einen Hausverkauf. Da ist die Finanzierungszusage beziehungsweise der Eigenkapitalnachweis vollkommen ausreichend.

Wenn kein Geldeingang, dann keine Umschreibung im Grundbuch. Was interessiert mich, ob der Käufer woanders Mietschulden hat oder ein Haftbefehl vorliegt gut, es sei denn das Haus steht direkt neben meinem selbstbewohnten

Strolf meinte:

Darf ich mal fragen, was diese verlinkte Selbstauskunft soll? Es geht doch um einen Hausverkauf. Da ist die Finanzierungszusage beziehungsweise der Eigenkapitalnachweis vollkommen ausreichend.

Wenn kein Geldeingang, dann keine Umschreibung im Grundbuch. Was interessiert mich, ob der Käufer woanders Mietschulden hat oder ein Haftbefehl vorliegt gut, es sei denn das Haus steht direkt neben meinem selbstbewohnten

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Wenn Du kein Geld bekommst und der ganze Aufwand für die Katze war, interessiert Dich das schon. Und ein Haftbefehl kombiniert mit einer Finanzierungszusage würde mich doch stutzig machen

Strolf meinte:

Darf ich mal fragen, was diese verlinkte Selbstauskunft soll? Es geht doch um einen Hausverkauf. Da ist die Finanzierungszusage beziehungsweise der Eigenkapitalnachweis vollkommen ausreichend.

Wenn kein Geldeingang, dann keine Umschreibung im Grundbuch. Was interessiert mich, ob der Käufer woanders Mietschulden hat oder ein Haftbefehl vorliegt gut, es sei denn das Haus steht direkt neben meinem selbstbewohnten

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Weiter unten steht in meinem Beitrag auch, das er diese auf sein Anliegen anpassen soll.

Du solltest damit rechnen, dass ein ernsthafter und informierter Käufer auf seinem eigenen Notar besteht. Ist eigentlich auch Marktkonvention.

Wieso sollte der Verkäufer vorher mit einem Notar sprechen und ggf. den Notar vorgeben?
Wir hatten das Glück ohne Makler kaufen zu können. Die Erbengemeinschaft hat das von #8 beschriebene Expose bei Immoscout hochgeladen und das war eines der besten die wir in 4 Jahren Haussuche (90% mit Makler gesehen haben). Alleine an die Grundrisse zu kommen war bei vielen Maklern ein Ding der Unmöglichkeit, schlimmer wirds nur noch bei Flurkarte oder Bauakte...
Bedenke einfach, dass du mit der Ersparnis für die Käufer wahrscheinlich direkt 10-30k mehr Euro für das Haus bekommen kannst und du dir das diskutieren mit dem Makler komplett ersparst. Zumindest hier in der Region spielen viele einfach nicht sauber, da wird vom Käufer noch mal 2-10k bar auf die Hand verlangt (mehrmals selber und im Freundeskreis erlebt), der Verkäufer angelogen (zufällig ein Telefonat erlebt als der Makler vergaß das eine Freisprech im stehenden Auto echt laut ist "die Leute wollen kaufen, die haben den Wasserschaden gar nicht gemerkt") bis zu kompletten Lügengeschichten was Baujahr/Substanz angeht.

Würde das ganze bei Immoscout einstellen, Erstkontakt nur per Email und dann zu einem angekündigten Open House Termin einladen. Dort dann die 2-3 guten Interessenten ausfiltern, eine Zweitbesichtigung anbieten (gerne mit Gutachter) und dann den Käufer den Notar aussuchen lassen. Der begleitet euch gemeinsam durch den Prozess und wird dir auch sinnvolle Tipps (wann Schlüsselübergabe, Stadtwerke umschreiben usw.) geben.

Edit: Falls du selber ein Gutachten erstellen lässt und das offen weitergibst (hab ich bei ~40 Besichtigungen genau einmal erlebt) bist du aus meiner Sicht vorne dabei. Les dich mal zum Thema Hauskauf und arglistige Mängel ein, sehr kurz und bestimmt sehen das 10 Anwälte komplett anders ist es wie bei einem Autokauf "gekauft wie gesehen".

Für mich wird hier nicht deutlich, ob Du/Ihr im Objekt wohnst, oder für einen Termin jedesmal dorthin fahren musst.
Wir konnten bei unserem Hausverkauf ungehindert unser normales Leben weiterführen (und auch längere Urlaube machen), weil die Maklerfirma die Termine im leerstehenden Haus übernahm. Der Makler setzte auch einen weit höheren Wert an, als wir uns aufgrund Feedback und Angeboten aus der Nachbarschaft getraut hätten.

Dr. Klöbner meinte:

Noch ein Thema, das mir sehr auf den Nägeln brennt: Wie kann man am Besten sicherstellen, dass es nach dem Verkauf nicht zu Streitigkeiten wegen (verdeckten) Mängeln am Objekt kommt? Ist es sinnvoll, eine Mängelliste zu führen, die im Prinzip jede (auch offensichtliche) Kleinigkeit enthält und die dann Anlage zum Kaufvertrag wird?

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Im Notarvertrag stand dann "wie besehen", und ich hatte im Gespräch den Eindruck, dass schon etwas SEHR aussergewöhnliches auftreten müsste, damit die Käufer im Nachhinein rumstänkern könnten.
Der Makler wäre hier jedenfalls aussen vor gewesen.

Eine Auflistung offensichtlich vorhandener Mängel ist sicher keine schlechte Idee.

Ich kann nur dazu raten den Spruch, der in meinem Kaufvertrag inkludiert war, anzuwenden.
Da stand sinngemäß: Wenn die Kohle nicht innerhalb 4 Wochen nach der Zahlungsaufforderung kommt --->dann wird die Auflassung wieder gelöscht, aus die Maus.
Welcher Notar den Vertrag aufsetzt ist Schnuppe, den Inhalt kann man lesen/ prüfen lassen und notfalls Änderungswünsche äußern.

Am Rande, bevor du dem Makler 50.000 Euro als Provision zum Fraß hinwirfst.... Ich bin Rentner mit viel Zeit, Besichtigungen mit Interessenten kein Problem...

Zum Thema Preisfindung noch ein Hinweis, ein Hauswert ermittelt sich (nach meiner Erfahrung) nach drei Werten:

1. Was das Haus aktuell Wert ist, also Bauland und Material mit welchem gebaut wurde (evtl. Gutachten wenn nötig)
2. Was du haben möchtest
3. Was du dafür bekommst

Deshalb ist es unerlässlich das du dich über die aktuelle Marktlage selbst informierst um ein Gefühl für die Preise zu bekommen und einschätzen zu können. Würdest du auch verkaufen wenn das Gutachten sagt Wert 380.000€
Selbst wenn du ein Gutachten erstellen lassen würdest, würde ich einen Teufel tun und dieses an die Interessenten verteilen.

In der Regel sind Käufer auch so unbelesen wie du. Gerade wenn es um Einfamilienhäuser geht, triffst du hier meistens auf Interessenten, welche vorher zu Miete gewohnt haben und jetzt Eigentum suchen. Sicherlich gibt es auch mal Hausbesitzer, welche sich verändern wollen, aber auch diese gehen in der Regel nicht jährlich zu einem Notar.

Meine Erfahrungen sind, das die privaten Käufer meist auch "überfordert" sind, was den Notar angeht und freuen sich wenn du denen das abnimmst. Denn in der Regel, wenn du mit einem Makler verkaufst, müssen die Käufer auch den Notar nehmen, welcher mit dem Makler zusammenarbeitet.

Lass dich nicht abschrecken, was den Notar angeht, in der Regel haben die Notare vorgefertigte Vertragsentwürfe. Bei einem privaten Kauf gibt es auch nur sehr wenig zu regeln. ( Auflassungsvormerkung, Zahlungsfristen, Verzug, Belastungsvollmachten, Besitzübergang usw.) Ich würde hier immer auf die Standardregel achten, Übergang mit Zahlung und gekauft wie gesehen.

Und ich empfehle auch einen Wunschpreis, der für euch akzeptable ist und welchen Ihr auch für ein vergleichbares Objekt ausgeben würdet, festlegen. Mit diesem erst einmal ins Rennen gehen. Die ersten nachhaltigen Interessenten, können dir ein schriftliches Kaufangebot abgeben und hier kannst du dann auch noch einmal sondieren und auch gleich checken wie weit oder wie nah dein Wunschpreis an den Angeboten ist.

Ein Gutachten ist eine schöne Sache, aber wenn auch der im Gutachten ermittelte Wert weit vom Marktpreis abweicht, nützt dir dies für deine Kaufpreisfindung meist wenig. ( Ich z.b. konnte bereits Erfahrungen machen, das ein vom Verkäufer in Auftrag gegebenes Gutachten sehr stark vom späteren Gutachten des Amtsgerichtes abgewichen ist, getreu dem Motto, wer den Gutachter bezahlt, bestimmt auch den ermittelten Preis und die Zeitspanne zwischen den Gutachten waren ca. 1,5 Jahre und die Differenz lag im 6 Stelligen Bereich)

Die Frage ist immer in welchem offensichtlichen Zustand veräußert du das Objekt. Habe ich ein Objekt, welches in den letzten 10-15 Jahren saniert worden ist, dann habe ich in der Regel noch die Rechnungen und kann mit diesen nachweisen, das die Maßnahmen von Fachfirmen ausgeführt worden sind oder halt in Eigenregie. Ist ein Objekt im Sanierungszustand oder ich habe es geerbt und kann nichts zu den Sanierungen sagen, dann gehe ich davon aus, das die Interessenten das Objekt eh sanieren werden, hier empfehle ich den Interessenten dann gerne auch mit einem eigenen Bausachverständigen das Objekt ein 2tes Mal zu besichtigen. Das bringt meist auch noch einmal mehr Vertrauen.

Ich hab absolut nichts gegen Makler, hab auch gute Bekannte, die in diesem Feld tätig sind. Aber gerade in der Preisklasse, sehe ich diese eher als Hinderlich. Ich kenne in der Praxis Methoden, wo Makler gerne mit Reservierungen und Reservierungsgebühren arbeiten. Hier wird der Interessent künstlich unter Druck gesetzt, das Objekt wird für einen gewissen Zeitraum vom Markt genommen, sind die 14 Tage rum und die Finanzierung kam z.b. noch nicht zustande oder der benötige Betrag für die Sanierung konnte noch nicht ermittelt werden, ist die Reservierungsgebühr meist für den Interessenten weg und das Objekt wird wieder neu auf dem Markt angeboten. Davon hat der Verkäufer in der Regel nichts, sondern nur der Makler. Ich als Verkäufer sollte auch schon Verständnis haben, das die Interessenten einfach eine gewisse Zeit brauchen, um Ihren Finanzierungs- und Sanierungspartner zu finden. Und mir als Verkäufer verbietet es ja keiner, parallel mit 2-3 Interessenten zu arbeiten und der der als erstes grünes Licht gibt, bekommt den Zuschlag (natürlich zum vorher vereinbarten Kaufpreis).

Geht es um Spezialimmobilien (Gewerbe, Bauernhöfe, Tankstellen, Autohäuser usw.) dann würde ich immer auf einen Makler zurückgreifen, da hier doch ein höherer Aufwand mit verbunden ist und dieser rechtfertigt auch eine hohe Maklercourtage. Bei Einfamilienhäuser und kleineren Mehrfamilienhäusern, ist in meinen Augen der Makler mit Pauschal 5.000-10.000 Euro gut bezahlt. Kann aber auch sein, das hier der Neid aus mir spricht, wenn ich sehe, wie lange ich für z.b. 50.000 Euro arbeiten muss.

Aktuell empfinde ich den Markt seit Jahren als verkäuferfreundlich, die Interessenten sind klar in der Überzahl ( ist natürlich abhängig von der Region, aber wenn du 750.000 Euro für ein älteres Objekt verlangen kannst, gehe ich stark davon aus ). Teste wie weit du alleine kommst und gib der Sache gut 6 Monate, weil Zeitdruck ist bei Immobilien immer ein schlechter Faktor. Und der Makler, der dir sagt, ich verkaufe das Objekt innerhalb von einem Monat, scheint auch kein guter zu sein. Dem würde ich immer unterstellen, das er gar kein Interesse hat, den Markt zu sondieren und das Maximum für mich herauszuholen.

Dr. Klöbner meinte:

Es ist auch (bis auf einiges Grundmobiliar in den verschiedenen Räumen) inzwischen leergeräumt und ordentlich gereinigt. Meiner Meinung nach macht es so einen sehr vorzeigbaren Eindruck.

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"leergeräumt und ordentlich gereinigt" - das war früher mal und so wurden Immobilien verkauft. Gerade bei älteren Immobilien und vielen, größeren Räumen wirkt das Objekt dann leer und das Alter des Gebäudes ist an allen Ecken sichtbar. Wenn man das Objekt selber gut jahrzehntelang kennt fällt einen selber das nicht so auf, es war ja immer so. Heutzutage gibt es "home staging", die professionelle Ausgestaltung (Möbel, Licht, Accessoires) von Immobilien zum Zwecke der Verkaufsförderung. In den USA schon recht üblich, bei uns noch recht neu. Vielleicht eine Überlegung wert.

Bezüglich Makler und Marktlage/Preis: Makler sind sicherlich die Pest und die Gebühren zu hoch (im Vergleich zur "Leistung"). Trotzdem ohne Makler zu verkaufen ist auch nicht ohne.

Beim Preis musst Du berücksichtigen, dass es m.E. Preise vor Corona und nach Corona gibt/geben wird. Letztere (ich vermute 10-20% tiefer) werden sich erst langsam in den nächsten 6-18 Monaten herausbilden, da zunächst jeder Verkäufer nur zu den alten Preisen verkaufen will. Die niedrigeren Preise werden sich auch daraus ergeben das Banken mit Finanzierungszusagen vorsichtiger werden und Sicherheitsabschläge einbauen. Das erscheint mir fast sicher.

Das Banken vielleicht vorsichtiger sind kann durchaus möglich sein. Persönlich glaube ich nicht dran, da das Kreditgeschäft das einzig profitable aktuell ist. Und die Refinanzierungszinsen sind sogar auf dem gleichen Niveau wie Mitte Februar und sogar niedriger als November/Dezember 2019, demzufolge sollte die Marge aktuell gleich sein, wie vor den Einschränkungen. Das vielleicht gerade der selbständige Gastronom oder die selbständige Frisöse, Banken als Kreditnehmer nicht unbedingt auf Jubelschreie hoffen dürfen, kann durchaus auch sein. Der angestellte IT Fachmann/Facility Manager/Lehrer/Sachbearbeiter usw. sollte eigentlich kein Risiko darstellen.

Auf dem Interessentenmarkt steigt eventuell sogar die Nachfrage, da vielleicht auch solvente Kunden mit Kindern jetzt feststellen, wie eingeschränkt man in Quarantäne oder Ausgangssperre ohne Grundstück und auf 100qm ist.

Sicherlich spielt das Drohen von Kurzarbeitgeld oder anderen finanziellen Einbußen auch eine hohe Rolle und diese sollte sicher mit Dauer der Einschränkungen auch größer werden. Aber aktuell gibt es ja vielleicht 2 Monate, einige Betrieben fangen schon wieder an zu produzieren und nach und nach könnte es wieder auf das alte Lohnniveau hoch gehen.

Aber das wird den ThreadOpener nicht weiterhelfen, das sind viele Eventualitäten.

Ich bin der Meinung, jeder der seine Steuererklärung machen kann, könnte zumindest auch ein Haus verkaufen.
Das Gute ist eigentlich, man weiß nie was am Ende besser gewesen wäre, hätte mir der Makler vielleicht doch einen höheren Kaufpreis rausgeholt. Oder hat der Makler nur andere potentielle Interessenten abgeschreckt.

Wenn man ein gutes Verhandlungsgeschick hat, würde ich mich vor dem Aufwand, eine Immobilie alleine zu verkaufen, nicht scheuen.

Als Verkäufer würde ich immer anführen, bei der nächsten Corona Krise, können Sie und ihre Kinder ohne Gefahr und andere Einflüsse schön in ihrem eigenen Garten spielen, gerne mal die ein oder andere Tomate und Gurken anbauen. Dieses Lebensgefühl sollte Ihnen schon der ein oder andere Euro mehr wert sein.

(Das die am Ende genauso in ihren eigenen 4 Wänden festhängen und auch nichts im Garten anbauen, da es im Rewe billiger ist, brauchst du ja nicht erwähnen)

Auf dem Interessentenmarkt steigt eventuell sogar die Nachfrage

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aber die Preise werden fallen. Zwei mir bekannte Pärchen haben trotz erster mündlicher Zusage nun zurückgezogen. Die warten jetzt erstmal ab wie es weiter geht. Für die Coronageplagten ist die Jobsicherheit aktuell wohl wichtiger als ein großer Garten.