Hauskauf zu zweit - Bonität + Eigenleistung

[juliuscaesar]

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Frage zu einem Hauskauf:

Zwei Personen möchten zusammen ein Haus kaufen.

Preis: 180.000€ + 10.000€ Nebenkosten

Person A hat Bonität, den ganzen Kauf per Kredit zu finanzieren, möchte aber kein eigenes Geld beisteuern.

Person B hat wenig Bonität, könnte aber die 10.000€ Nebenkosten und noch 20.000€ zur Sanierung (Handwerker, Material) beitragen. Außerdem könnte Person B viele Stunden Arbeitsleistung beitragen, für einfache Renovierungsarbeiten, Entrümpelung usw.

Das Haus soll nach der Renovierung als „Studenten WG“ vermietet werden.

Habt ihr eine Idee, wie die beiden den Kauf sinnvoll gestalten könnten?

Wie kann man diese „Arbeitsleistung“ von Person B in den Kauf einpreisen?

 

[Icecreamman]

Ohne weiteres Hintergrundwissen zur Ausgangslage ( u. a. Personenverhältnis A&B) habe ich für Dich mal die KI befragt und finde die Antwort durchaus plausibel:

Hier ist eine strukturierte Übersicht, wie Person A und Person B diesen Immobilienkauf und die anschließende Sanierung fair und rechtssicher gestalten können. Da beide sehr unterschiedliche, aber sich ergänzende Ressourcen einbringen, bietet sich eine arbeitsteilige Partnerschaft an.

1. Rechtliche und finanzielle Gestaltung des Kaufs​

Da Person A den Kredit allein aufnimmt (wegen der Bonität), während Person B Eigenkapital beisteuert, müssen die Eigentumsverhältnisse und Risiken klar vertraglich geregelt werden.

• Grundbucheintrag (Eigentumsverhältnis):
  • Option 50/50: Beide stehen zu gleichen Teilen im Grundbuch. Das ist emotional fair, birgt aber für Person A ein höheres Risiko, da sie den Kredit allein schultert, und für Person B ein Risiko, da ihr investiertes Geld (Nebenkosten + Sanierung) im Grundbuch nicht automatisch abgesichert ist.
  • Angepasste Anteile (z. B. entsprechend dem Gesamteinsatz): Man berechnet den Gesamtwert des Projekts (Kaufpreis + Nebenkosten + Sanierungswert + Arbeitsleistung) und teilt die Eigentumsanteile im Grundbuch exakt nach den tatsächlichen Beiträgen auf.
• Der Innenverhältnis-Vertrag (GbR oder Partnerschaftsvertrag):
  • Es wird dringend empfohlen, vor dem Kauf einen Notar- oder Anwaltsvertrag (z. B. Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts - GbR) zu schließen.
  • In diesem Vertrag wird festgehalten:
    • Wer zahlt monatlich die Kreditrate? (Vermutlich erwirtschaftet die WG die Miete, aber falls es Leerstand gibt, wer zahlt nach?)
    • Wie werden die Mieteinnahmen aufgeteilt?
    • Was passiert bei einem späteren Verkauf oder Streit (Ausstiegsszenario)?

2. Wie man die Arbeitsleistung von Person B einpreisen kann​

Die Arbeitsleistung von Person B (Muskelhypothek) ist wertvoll, muss aber beziffert werden, um eine faire Basis für die Eigentumsanteile oder eine spätere Auszahlung zu schaffen.

• Schritt 1: Stunden erfassen und bewerten
  • Dokumentieren Sie alle geleisteten Stunden in einem Bautagebuch (Datum, Art der Arbeit, Stundenzahl).
  • Bewerten Sie die Stunden realistisch. Für einfache Hilfsarbeiten (Entrümpelung, Tapeten abreißen) setzt man oft einen niedrigeren Stundensatz an als für fachmännische Handwerkerleistungen. Ein realistischer Ansatz liegt meist bei 15€ bis 25€ pro Stunde für Eigenleistung.
• Schritt 2: Fiktiven Wert berechnen
  • Beispiel: Person B leistet 200 Stunden Eigenarbeit à 20€ = 4.000€ Wertschöpfung.
• Schritt 3: Gesamteinlage von Person B ermitteln
  • 10.000€ (Nebenkosten) + 20.000€ (Material/Handwerker) + 4.000€ (Arbeitsleistung) = 34.000€ Gesamteinlage von Person B.
• Schritt 4: Den Mehrwert für das Haus einbeziehen
  • Wichtig ist nicht nur, wie viele Stunden gearbeitet wurden, sondern wie stark sich der Verkehrswert des Hauses dadurch erhöht hat. Eine professionell durchgeführte Renovierung steigert den Wert der Immobilie oft stärker als die reinen Materialkosten. Ein Sachverständiger oder Makler kann den Wert vor und nach der Sanierung schätzen.

3. Sinnvolle Schritte für das Vorgehen (Action Plan)​

1. Kassensturz und Bewertung festlegen: Setzen Sie sich zusammen und definieren Sie exakt, wie viel Geld und wie viele Arbeitsstunden Person B einbringt und welcher Stundensatz vereinbart wird.
2. Finanzierungsberatung einholen: Klären Sie mit der Bank, ob die 10.000€ Nebenkosten von Person B direkt eingesetzt werden können (Banken sehen Eigenkapital für Nebenkosten sehr gerne) und wie Person A den Kredit für 180.000€ am besten strukturiert.
3. GbR-Vertrag / Partnerschaftsvertrag aufsetzen: Lassen Sie die Vereinbarung über Eigentumsanteile, Kredithaftung, Arbeitsleistungen und Gewinnverteilung schriftlich (am besten notar- oder anwaltlich) fixieren.
4. Bautagebuch führen: Dokumentieren Sie ab Tag 1 alle Arbeitsstunden und Rechnungen lückenlos, um den Wertzuwachs transparent zu halten.

Haben Sie bereits überlegt, wie die monatliche Kreditrate im laufenden Betrieb durch die Mieteinnahmen der Studenten-WG abgedeckt werden soll und ob Person A und Person B die Vermietung gemeinsam organisieren möchten?

 

[3LG]

Beide gründen eine GbR, die GbR kauft die Immobilie.
Im Gesellschaftsvertrag wird geregelt: Wer wie viel Kapital einbringt. Wie Eigenleistungen bewertet werden. Wie Mieteinnahmen verteilt werden.Was bei Verkauf, Tod, Krankheit oder Streit passiert.

 

[Arsenic74]

Frage zu einem Hauskauf:

Zwei Personen möchten zusammen ein Haus kaufen.

Person A hat Bonität, den ganzen Kauf per Kredit zu finanzieren, möchte aber kein eigenes Geld beisteuern.

Wie soll das funktionieren wenn A kein Geld beisteuern will?

 

[juliuscaesar]

Wie soll das funktionieren wenn A kein Geld beisteuern will?

Person A steuert seine Bonität bei…

 

[dplane]

habe ich für Dich mal die KI befragt

Ich bin für eine neue Forenregel, die diese Unsitte, eine Textwall unreflektiert abzuladen, mit einem Permaban bestraft.

 

[bcs13]

Person A steuert seine Bonität bei…

...und bekommt einen 100%-Kredit von der Bank für ein Mietobjekt? Nicht in diesem Land!

 

[Icecreamman]

Ich bin für eine neue Forenregel, die diese Unsitte, eine Textwall unreflektiert abzuladen, mit einem Permaban bestraft.

woran machst du fest, dass ich das unreflektiert gepostet habe - würde mich interessieren - finde den Schrieb nicht schlecht, auch wenn der Weg direkt über die GbR wie von @3LG vorgeschlagen, vermutlich besser ist

Beitrag automatisch zusammengeführt: Gestern um 16:25

...und bekommt einen 100%-Kredit von der Bank für ein Mietobjekt? Nicht in diesem Land!

bis vor einigen Jahren konnte man sogar 110% finanzieren, also doch geht

 

[bcs13]

woran machst du fest, dass ich das unreflektiert gepostet habe - würde mich interessieren - finde den Schrieb nicht schlecht, auch wenn der Weg direkt über die GbR wie von @3LG vorgeschlagen, vermutlich besser ist

Beitrag automatisch zusammengeführt: Gestern um 16:25

bis vor einigen Jahren konnte man sogar 110% finanzieren, also doch geht

bis vor einigen Jahren!! Wenn eine Bank das heute noch macht ist der Kunde entweder extrem wohlhabend und hat bombige Sicherheiten oder die Bank hat ein seltsames Kreditvergabe-Verständnis. Für so etwas wirst Du heute schwerlich eine Bank/Sparkasse finden.

 

[Icecreamman]

bis vor einigen Jahren!! Wenn eine Bank das heute noch macht ist der Kunde entweder extrem wohlhabend und hat bombige Sicherheiten oder die Bank hat ein seltsames Kreditvergabe-Verständnis. Für so etwas wirst Du heute schwerlich eine Bank/Sparkasse finden.

hängt natürlich von weiteren Faktoren ab, aber viele Kreditinstitute bieten das nach wie vor an - im o. g. Sachverhalt ist die Situation dazu ja noch etwas spezieller

 

[dplane]

woran machst du fest, dass ich das unreflektiert gepostet habe - würde mich interessieren - finde den Schrieb nicht schlecht, auch wenn der Weg direkt über die GbR wie von @3LG vorgeschlagen, vermutlich besser ist

Vielen Dank für deine präzise Nachfrage. Ich werde meine Antwort im Folgenden strukturiert und nachvollziehbar ausführen:

„Unreflektiert“ meine ich insofern, als du hier erstmal eine komplette Textwall ablädst und die eigene Einordnung im Wesentlichen aus „finde den Schrieb nicht schlecht“ besteht.

Gerade das gönnerhafte „ich habe da einen elaborierten Schrieb gefunden“-Auftreten finde ich etwas putzig, wenn inzwischen wirklich jeder Idiot eine KI mit drei Stichworten füttern und anschließend 4.000 Wörter ausspucken lassen kann. Interessant wäre daher weniger dass der Text existiert, sondern was du daran überzeugend findest und warum.

Ich hoffe, diese Antwort konnte deine Frage zufriedenstellend beantworten. Soll ich beim nächsten Mal zusätzlich noch eine Tabelle mit den Kernaussagen erstellen?

 

[Reyhan]

wenn inzwischen wirklich jeder Idiot eine KI m

Ich zähle mich dann auch mal zu den Idioten und gebe zu, dass ich diesen Weg ebenfalls nutze, falls ich Null Ahnung von einem Thema habe.

Was mich aber vermutlich von einem Idioten unterscheidet ist, dass ich diese Aussagen niemals als gottgegeben hin nehme , für korrekt halte und daher immer überprüfe.

Soll ich beim nächsten Mal zusätzlich noch eine Tabelle mit den Kernaussagen erstellen?

Dieser Satz ist Öl ins Feuer giessen und halte ich persönlich daher für überflüssig

Texte, die mit KI erstellt und ohne Hinweis darauf hier eingestellt werden, sind / wären aus meiner Sicht fahrlässig.

 

[Icecreamman]

Vielen Dank für deine präzise Nachfrage. Ich werde meine Antwort im Folgenden strukturiert und nachvollziehbar ausführen:

„Unreflektiert“ meine ich insofern, als du hier erstmal eine komplette Textwall ablädst und die eigene Einordnung im Wesentlichen aus „finde den Schrieb nicht schlecht“ besteht.

Gerade das gönnerhafte „ich habe da einen elaborierten Schrieb gefunden“-Auftreten finde ich etwas putzig, wenn inzwischen wirklich jeder Idiot eine KI mit drei Stichworten füttern und anschließend 4.000 Wörter ausspucken lassen kann. Interessant wäre daher weniger dass der Text existiert, sondern was du daran überzeugend findest und warum.

Ich hoffe, diese Antwort konnte deine Frage zufriedenstellend beantworten. Soll ich beim nächsten Mal zusätzlich noch eine Tabelle mit den Kernaussagen erstellen?

Ich kann leider nur feststellen, dass du dich an einem von KI erstellten Recherche Beitrag aufhängst, aber nichts zur eigentlichen Fragestellung beigetragen hast. Wie gesagt, das Vorgehen dass die KI strukturiert dargestellt hat ist schlüssig...und nur eine Grundlegende Hilfestellung.

 

[dplane]

Dachte wirklich, die Parodie ist offensichtlich. Ohje.

 

[spremmse]

Bin weder Anwalt noch Steuerberater o.ä., nur Unternehmer und nebenher Teilhaber an Immobiliengesellschaften

Halte folgende Gestaltung für gangbar:

• Hauskauf als eGbR. Innenverhältnis regelt ua Eigentumsverhältnisse (Anteile an GBR) und mehr in Ges. Vertrag
• Kredit wird, wenn Bank mitspielt, als eGbR aufgenommen, mit Haftung ausschließlich durch Person A
• Person B macht Einlage i.H. des gewünschten Barbetrags
• Geldwert des Ausfallrisikos ggü. der Bank sowie evtl. einer festgelegten Zahl Arbeitsstunden werden im Ges. Vertrag geregelt und auch entsprechend als Einbringungen behandeltet
• Auf das spätere Verschieben von Anteilen würde ich aufgrund des Risikos von GrESt. verzichten

Fraglich ob hier Bank mitspielt, wüsste aber eigentlich nicht warum nicht. Ges. Vertrag sollte unbedingt auch noch weitere Haftungsfragen etc. regeln, hier gibt es recht viele übliche Gestaltungen für immo-verwaltende gbrs.
Denkbar wäre auch eine KG bei der Person A das gesamte Haftungsrisiko übernimmt falls die Bank das bevorzugt. Achtung: Das beinhaltet dann auch Haftung im späteren Verlauf für die gesamte KG, nicht nur das Ausfallrisiko.

Aus meiner Erfahrung: Gemeinsamer Termin mit Bankberater + Notar kann die Gestaltung oftmals bereits sauber regeln ohne dass weitere Rechtsberatung nötig wird.

 

[bytegetter]

B ist offensichtlich minderwertig.

Einfache Lösung: B durch bessere Bonität tauschen. Upgrade nennt man das.

Das Leben kann so einfach sein.

 

[Arsenic74]

Person A steuert seine Bonität bei…

Du musst mal lernen klare Saetze zu schreiben, "Person A steuert seine Bonität bei" heisst mal 0. Entweder der nimmt den Kredit auf oder nicht.

 

[tyrolean]

bis vor einigen Jahren!! Wenn eine Bank das heute noch macht ist der Kunde entweder extrem wohlhabend und hat bombige Sicherheiten oder die Bank hat ein seltsames Kreditvergabe-Verständnis. Für so etwas wirst Du heute schwerlich eine Bank/Sparkasse finden.

Natürlich bekommst Du auch heute noch Problemlos 110%. Been there, done that. Dafür nutzt man einfach die schon (teilweis) getilgten Grundschulden anderer Objekte. Und Nackig würde ich nie im Leben 110% auf mein gesamtes Portfolio beleihen.

Bonität beisteuern könnten z.B. andere Sicherheiten (vornehmlich Immobilien). sein.

 

[Dönertier]

Beide gründen eine GbR, die GbR kauft die Immobilie.
Im Gesellschaftsvertrag wird geregelt: Wer wie viel Kapital einbringt. Wie Eigenleistungen bewertet werden. Wie Mieteinnahmen verteilt werden.Was bei Verkauf, Tod, Krankheit oder Streit passiert.

Was er sagt

 

[Flying Lawyer]

Ich würde diese Frage dem Notar, den ihr sowieso braucht und bezahlt, stellen. Aus meiner Sicht sind alle GbRs etc zu kompliziert. Bruchteilsgemeinschaft und die beiden überlegen vorher, wie sie ihre jeweiligen Anteile selbst bewertet wissen wollen und dann kommt da ein 50:50 oder 30:70 oder was auch immer raus.

 

[juliuscaesar]

Ich würde diese Frage dem Notar, den ihr sowieso braucht und bezahlt, stellen. Aus meiner Sicht sind alle GbRs etc zu kompliziert. Bruchteilsgemeinschaft und die beiden überlegen vorher, wie sie ihre jeweiligen Anteile selbst bewertet wissen wollen und dann kommt da ein 50:50 oder 30:70 oder was auch immer raus.

Also Kauf des Hauses nicht durch eine gemeinsame eGbR, sondern durch die zwei Personen separat, z.B. Person A 70% und Person B 30% Eigentum im Grundbuch?