Mieter zahlt Kaution nur teilweise - was kann ich da tun?

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mf_2

Erfahrenes Mitglied
26.02.2016
2.071
3.851
STR
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Hallo zusammen,

wir vermieten eine Wohnung an einem Mieter, der im Frühjahr 2025 eingezogen ist. Die Kaution beträgt 2.430 €. Diese wollte er innerhalb von 3 Raten bezahlen.
Es kamen bisher 1.430 € sowie 400 €. Seitdem kam nichts mehr. Ich hatte ihn mal schriftlich dazu aufgefordert, den Rest auch zu zahlen. Wenn ich online nach meinen weiteren Möglichkeiten suche heißt es immer nur, dass man nur kündigen kann falls der Mieter mit mehr als zwei Nettokaltmieten im Rückstand sei (auch bei der Kaution) (https://www.immobilienscout24.de/wissen/vermieten/mieter-zahlt-kaution-nicht.html). Das ist er jedoch nicht. Was für Druckmittel habe ich noch?
Es kann doch nicht sein, dass es das nun gewesen ist?

Irgendwann kam dann mal ne Sprachnachricht via WhatsApp, dass ja an der Wohnung alles mögliche defekt sei und er das nun schon selbst repariert habe und er deswegen vorschlagen würde wir rechnen das auf. Natürlich hat er uns nie vorher drauf hingewiesen, dass da was kaputt sei, bei der Übergabe war auch noch alles super und auf Rückrufe meinerseits reagiert er einfach nicht. Sollte mit der Wohnung irgendwas sein bin ich der letzte, der das nicht in Ordnung bringen (lassen) würde. Allerdings klingt es für mich nur vorgeschoben um sich den Rest der Kaution sparen zu können.

Habe ich irgendwelche Druckmittel oder ist das einfach "Pech gehabt" für mich als Vermieter? Die Miete zahlt er immerhin pünktlich.
Mein Ziel ist, dass er die Kaution vollständig zahlt.

Viele Grüße
mf_2
 
S

spremmse

Erfahrenes Mitglied
08.09.2012
1.436
1.338
BER
mf_2 meinte:
Die Kaution beträgt 2.430 €. Diese wollte er innerhalb von 3 Raten bezahlen.
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Das wird dir jetzt nichts mehr helfen aber hier bei mir ist die Kaution eigentlich Bedingung für Schlüsselübergabe, im Zweifelsfall mal eine Sonderlösung möglich, aber so eine Ratenzahlung ist ein No-Go. Ich bin Vermieter, keine Bank. Im Zweifelsfall bietet letztere nämlich einen Kautionskredit an.
mf_2 meinte:
Irgendwann kam dann mal ne Sprachnachricht via WhatsApp, dass ja an der Wohnung alles mögliche defekt sei und er das nun schon selbst repariert habe und er deswegen vorschlagen würde wir rechnen das auf.
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Würde ich an deiner Stelle ignorieren, oder vielleicht auch direkt schriftlich widersprechen. Für mich klingt das nach nicht genehmigten baulichen Veränderungen, den dadurch entstandenen Schaden würde ich so oder so bei Auszug geltend machen.
mf_2 meinte:
Habe ich irgendwelche Druckmittel oder ist das einfach "Pech gehabt" für mich als Vermieter? Die Miete zahlt er immerhin pünktlich.
Mein Ziel ist, dass er die Kaution vollständig zahlt.
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So wie ich das sehe Beträgt der Rückstand aktuell 600€, vermute mal das ist weniger als eine Monatsmiete. Ich würde jetzt 2-3 Optionen sehen:
  1. Du betrachtest den Kautionsrückstand wie einen Mietrückstand im Mieterkonto, und forderst das eben wie reguläre Zahlungsrückstände ein, mit entsprechenden Mahnungen etc.. Ein Zahlungsrückstand von 600€ ist ja jetzt nicht so mega unüblich, und ist bei Mietern mit denen man ein gutes Verhältnis hat vielleicht auch okay. Meistens bleibt so ein Mieter dann aber eher spannend, es kommen schließlich auch noch Betriebsnebenkostennachzahlungen etc.. Falls du ihn loswerden willst wird er dir womöglich früher oder später einen Grund zur Kündigung geben. Allerdings: solche Kündigungen sind meist hässlich, und deutlich teurer als 600€
  2. Wenn du ansonsten mit dem Mieter zufrieden bist einigt ihr euch auf eine Anpassung der Kautionshöhe, z.B. "in der Mitte" bei 2130€ - das bricht dir keinen Zacken aus der Krone, und ihr habt Frieden miteinander. Ist für dich langfristig vermutlich die günstigste Option. Dafür müsste der Mieter natürlich besser erreichbar sein, und so einen Blödsinn wie nichtgenehmigte Eigenreparaturen sein lassen. Aber vielleicht ist ein solches Angebot deinerseits ja ein guter Boden für eine Annäherung.
  3. Bisschen "unsauber": Du passt die Betriebsnebenkostenvorauszahlung sehr "großzügig" an, und verrechnest über die nächsten Jahre den Zahlungsrückstand mit dem Guthaben aus den Betriebskosten. Rechtlich ist so eine Anpassung natürlich dünnes Eis. Aber bei so einem Mieter willst du ja auch eine Nachzahlung so gut es geht vermeiden.
In meiner Erfahrung ist dir als Vermieter sehr viel an einem guten Verhältnis mit deinen Mietern gelegen - mehr noch als andersrum, denn in Deutschland hat der Mieter meist das Gesetz auf seiner Seite. Ob mit jemandem der sich so verhält wie von dir beschrieben überhaupt jemals ein gutes Verhältnis möglich wird - wer weiß. Aber leider bleibt dir hier sonst nicht gerade viel Handhabe.
 
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mf_2

Erfahrenes Mitglied
26.02.2016
2.071
3.851
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spremmse meinte:
Das wird dir jetzt nichts mehr helfen aber hier bei mir ist die Kaution eigentlich Bedingung für Schlüsselübergabe, im Zweifelsfall mal eine Sonderlösung möglich, aber so eine Ratenzahlung ist ein No-Go. Ich bin Vermieter, keine Bank. Im Zweifelsfall bietet letztere nämlich einen Kautionskredit an.

Würde ich an deiner Stelle ignorieren, oder vielleicht auch direkt schriftlich widersprechen. Für mich klingt das nach nicht genehmigten baulichen Veränderungen, den dadurch entstandenen Schaden würde ich so oder so bei Auszug geltend machen.

So wie ich das sehe Beträgt der Rückstand aktuell 600€, vermute mal das ist weniger als eine Monatsmiete. Ich würde jetzt 2-3 Optionen sehen:
  1. Du betrachtest den Kautionsrückstand wie einen Mietrückstand im Mieterkonto, und forderst das eben wie reguläre Zahlungsrückstände ein, mit entsprechenden Mahnungen etc.. Ein Zahlungsrückstand von 600€ ist ja jetzt nicht so mega unüblich, und ist bei Mietern mit denen man ein gutes Verhältnis hat vielleicht auch okay. Meistens bleibt so ein Mieter dann aber eher spannend, es kommen schließlich auch noch Betriebsnebenkostennachzahlungen etc.. Falls du ihn loswerden willst wird er dir womöglich früher oder später einen Grund zur Kündigung geben. Allerdings: solche Kündigungen sind meist hässlich, und deutlich teurer als 600€
  2. Wenn du ansonsten mit dem Mieter zufrieden bist einigt ihr euch auf eine Anpassung der Kautionshöhe, z.B. "in der Mitte" bei 2130€ - das bricht dir keinen Zacken aus der Krone, und ihr habt Frieden miteinander. Ist für dich langfristig vermutlich die günstigste Option. Dafür müsste der Mieter natürlich besser erreichbar sein, und so einen Blödsinn wie nichtgenehmigte Eigenreparaturen sein lassen. Aber vielleicht ist ein solches Angebot deinerseits ja ein guter Boden für eine Annäherung.
  3. Bisschen "unsauber": Du passt die Betriebsnebenkostenvorauszahlung sehr "großzügig" an, und verrechnest über die nächsten Jahre den Zahlungsrückstand mit dem Guthaben aus den Betriebskosten. Rechtlich ist so eine Anpassung natürlich dünnes Eis. Aber bei so einem Mieter willst du ja auch eine Nachzahlung so gut es geht vermeiden.
In meiner Erfahrung ist dir als Vermieter sehr viel an einem guten Verhältnis mit deinen Mietern gelegen - mehr noch als andersrum, denn in Deutschland hat der Mieter meist das Gesetz auf seiner Seite. Ob mit jemandem der sich so verhält wie von dir beschrieben überhaupt jemals ein gutes Verhältnis möglich wird - wer weiß. Aber leider bleibt dir hier sonst nicht gerade viel Handhabe.
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Danke für die schnelle Einschätzung. Genau, mir ist an einem guten Verhältnis gelegen. Auch eine andere Mieterin hat immer mal wieder einen Rückstand bei der Miete (und da hat es natürlich immer die Bank verbockt, dann hat die Chefin nicht rechtzeitig gezahlt, dann war die TAN-Liste weg, ...), aber am Ende hat sie noch immer gezahlt.

Nur dieser Mieter ghostet mich halt mehr oder weniger. Ich glaube nicht, dass er bauliche Veränderungen vorgenommen hat. Er war aber in seiner Nachricht der Meinung die Wohnung nochmals streichen zu müssen (oder so sagt er es zumindest). Die Küche wäre ja auch kaputt, die Klingel ginge nicht, er wäre auch schon beim Mieterverein gewesen (aber was die ihm geraten haben hat er nicht explizit gesagt - warum wohl), usw usf. - er ist aber nicht erreichbar um das mal zu klären und ihm die Handwerker zu schicken (wenn das wirklich alles kaputt ist).

Das mit den Betriebskosten wird sicher auch spannend. Wie wäre denn bei deinen drei Möglichkeiten eine Art "3b":
Er hat weniger verbraucht als er vorausgezahlt hat und ich behalte die Differenz bis zu der Höhe, die bei der Kaution noch ausstehend ist. Oder wäre das unzulässig? Klappt natürlich nur wenn er ein Nebenkosten-Guthaben hat.
Beitrag automatisch zusammengeführt:

Simineon meinte:
In Verzug setzen, mahnen, Verzugszinsen draufschlagen.

Zu den eigenmächtigen Reparaturen: Mahnen, erinnern, dass es deine Wohnung ist und alle Reparaturen von dir genehmigt bzw durchgeführt werden müssen.
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Sollte er das auch ignorieren - habe ich dann irgendwelche rechtlichen Mittel? So wie ich das sehe ist die Schwelle, ab der man im Zweifel kündigen kann ein Rückstand von 2 Monatsnettokaltmieten. Bis die Zinsen die 600 € soweit getrieben haben dauert es. Und ich will ihn ja an und für sich nicht kündigen, er soll halt nur seine Ausstände regulieren. Nur scheint es zwischen "du kannst nichts machen (außer munter Briefe schrieben)" und "Kündigung nach 2 Monatsnettokalmieten Rückstand" nichts zu geben.
 
S

spremmse

Erfahrenes Mitglied
08.09.2012
1.436
1.338
BER
mf_2 meinte:
Das mit den Betriebskosten wird sicher auch spannend. Wie wäre denn bei deinen drei Möglichkeiten eine Art "3b":
Er hat weniger verbraucht als er vorausgezahlt hat und ich behalte die Differenz bis zu der Höhe, die bei der Kaution noch ausstehend ist. Oder wäre das unzulässig? Klappt natürlich nur wenn er ein Nebenkosten-Guthaben hat.
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Also ich rechne alle Zahlungen auf ein Mietenkonto. Dazu gehört die Nettokaltmiete, die Betriebskosten und auch andere Verbindlichkeiten/Forderungen wie z.B. die Kaution. Bisher war das so alles gut zu regeln, allerdings hatte ich einen solchen Fall mit der Kaution noch nie. Kleinere Mietrückständere (z.B. wenn nach Anpassung der Dauerauftrag des Mieters erst verspätet geändert wurde) habe ich bisher so gelöst. Ob das 100%ig rechtlich wasserdicht ist kann ich dir aber auch nicht beantworten. Da ich selbst im Haus wohne habe ich ein sehr gutes Verhältnis zu meinen Mietern.
 
N

NowYouSeeMe

Reguläres Mitglied
10.02.2019
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56
spremmse meinte:
eine Ratenzahlung ist ein No-Go. Ich bin Vermieter, keine Bank
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§ 551 Abs. 2 BGB ist für dich wohl ein No-Go. Leider musst du dich dennoch an das Gesetz halten :)
Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
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190th ARW

Erfahrenes Mitglied
02.07.2015
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NowYouSeeMe meinte:
§ 551 Abs. 2 BGB ist für dich wohl ein No-Go. Leider musst du dich dennoch an das Gesetz halten :)
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Und du glaubst jetzt, dass du mit deinem Mietinteressenten nicht abweichend davon vereinbaren kannst, dass die Kaution zur Übergabe da zu sein hat?

Wenn mir der Interessent dann mit 551 BGB kommt, dann bleibt es dabei, dass er Mietinteressent ist bzw. dann war...
 
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westcoastflyer

Erfahrenes Mitglied
03.09.2019
1.996
2.077
mf_2 meinte:
er ist aber nicht erreichbar um das mal zu klären und ihm die Handwerker zu schicken (wenn das wirklich alles kaputt ist).
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Im Zweifelsfall Papiertrail generieren.
Also ihn bitten dir mitzuteilen was kaputt ist und dass er bitte Terminvorschläge für ne kurze Besprechung schicken soll.

Das sollte zumindest möglichen zukünftigen Problemen ("der Vermieter hatte nie was gemacht 🤷‍♂️") vorbauen.
 
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Dönertier

Dönertier

Erfahrenes Mitglied
21.05.2024
1.157
1.014
1. Kaution einklagen (Mahnbescheid oder Klage)
Auch wenn viele Artikel im Internet den Eindruck erwecken: Die fehlende Kaution kann ganz normal gerichtlich geltend gemacht werden. Der Mieter befindet sich im Zahlungsverzug, sobald er mit einer vereinbarten Rate hinterherhinkt.

2. Keine Verrechnung über „Reparaturen“
Eigenmächtige Reparaturen ohne vorherige Mängelanzeige dürfen nicht mit der Kaution verrechnet werden. Dazu ist der Mieter rechtlich nicht berechtigt.
Ohne Beauftragung geht es immer zu seinen Lasten.
Diesen Einwand kannst du daher klar zurückweisen.

3. Spätere Durchsetzung bei Auszug
Wenn die Kaution unvollständig bleibt, kannst du am Ende des Mietverhältnisses jeden möglichen Schadenersatz, Nebenkostennachforderungen, Schönheitsreparaturen etc. zusätzlich geltend machen.
Normalerweise macht der Mieter spätestens dann Druck auf sich selbst, weil ihm bewusst wird, dass er durch die fehlende Kaution keinerlei Sicherheit hinterlegt hat.
 
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namosi

Erfahrenes Mitglied
22.08.2009
870
53
Nordeifel
NowYouSeeMe meinte:
Das glaube ich nicht nur - das weiß ich sogar. Eine entsprechend abweichende Klausel im Mietvertrag wäre unwirksam.
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Genau das meint §551 Abs. 4 BGB

Wenn dem Mieter seit Frühjahr sonst nichts vorzuwerfen ist: Faust in der Tasche machen und schriftlich darauf hinweisen, dass etwaige Mängel nur bei Meldung an den Vermieter und durch den Vermieter behoben werden können, eine Anrechnung auf die Kaution/Miete ist ausgeschlossen. Steht aber so oder ähnlich auch in den Vertragsvordrucken.

Ansonsten bei Neuvermietung tunlichst folgende Unterlagen vorlegen lassen:
- Perso (vorne und hinten)
- die letzten 3 Gehaltsnachweise bzw. Rentenbescheid o.ä. oder selbstschuldnerische Elternbürgschaft (inkl. deren Gehaltsnachweise) bei Studenten/Schülern
- Bestätigung des vorherigen Vermieters (Zahlungen und Einhaltung der Hausordnung)
- Schufa-Auskunft
- Selbstauskunft

Interessenten, die das nicht vorlegen oder eine plausible Begründung liefern, haben schon verloren.

Eine mitvermietete Küche sollte immer mit einer Zusatzvereinbarung a la: EBK wird dem Mieter für die Mietdauer kostenlos überlassen, Mieter übernimmt die Kosten bei Reparaturen usw., vermietet werden.

Ach ja: Und Kautionen immer schön zahlen lassen; bei Kautionsbürgschaften von Banken, Versicherung u.ä. hat man nachher nur Probleme und Mehrarbeit.
 
S

spremmse

Erfahrenes Mitglied
08.09.2012
1.436
1.338
BER
NowYouSeeMe meinte:
Das glaube ich nicht nur - das weiß ich sogar. Eine entsprechend abweichende Klausel im Mietvertrag wäre unwirksam.
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Ein Mietvertrag, den ich als Vermieter nicht unterzeichnen werde, wenn der Interessent nicht nachweist dass er über die Summe verfügt und vertrauenswürdig klar macht, dass er die Kaution in voller Höhe unmittelbar überweisen wird.
 
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