Vermieter droht die Insolvenz - was tun?
- Starter*in LHFan
- Datum Start
ANZEIGE
naja. Ist vielleicht auch ein bisschen sehr verallgemeinert. Zum einen soll es ja auch gewerbliche Mieter geben, die ohne große Lager-/Produktionshallen o.ä. auskommen und "nur " ein Dutzend oder weniger Mitarbeiter haben. Da kommt man dann auch mit vier- oder ganz kleinen fünfstelligen Beträgen hin.
Zum anderen ist das immer eine Einzelfallentscheidung abhängig von der Summe (und auch vom Zinssatz zum Zeitpunkt der Entscheidung). Wenn ich X Euro Kaution ohnehin auf dem Konto rumliegen habe und als Liquidität in den nächsten X Jahren definitiv nicht brauchen werde, warum soll ich dann Zinsen für eine Bürgschaft BEZAHLEN, während ich umgekehrt bei einer bar bzw. als Sparbuch hinterlegten Summe sogar Zinsen BEKOMMEN könnte?
Und darum ist das glaube ich für den Vermieter weder so noch so ein Indiz für fehlende Kreditwürdigkeit.
Wenn du als Selbstständiger weisst das du einen sechsstelligen Betrag in den nächsten 10 Jahren ohnehin nicht brauchst - Respekt - aber dann kannst du dich auch zur Ruhe setzen.
Ich kenne sehr wohl einige Vermieter die -im gewerblichen Bereich- auf eine Bankbürgschaft bestehen.
Und die genannte Kaution ist für eine knapp 250qm große Fläche, kein Lager, keine Produktion und zwei/drei Mitarbeiter - allerdings möchte der Vermieter 6 Monats Bruttomieten als Kaution.
Jein. Wenn Insolvenzschuldner/Vermieter = Eigentümer und Immobilie valutierend grundpfandrechtlich belastet, kann die dinglich gesicherte Bank an sich den Daumen auf die Mieten draufhalten. Um sich das dafür erforderliche Zwangsverwaltungsverfahren zu sparen, wird häufig die sogenannte "kalte Zwangsverwaltung" vorgenommen. Dabei zieht der Insolvenzverwalter - gegen einen Kostenbeitrag von x % (die Zwangsverwaltung würde aber auch kosten) - die Mieten für die dinglich gesicherte Bank ab. Der Insolvenzmasse kommt dann "nur" der Kostenbeitrag zugute.
Und was ist bei einem Zeitmietvertrag ohne Möglichkeit der vorzeitigen Kündigung? Im Bereich der Gewerberaummiete meines Erachtens ohne weiteres möglich.
Es gibt allerdings Sonderkündigungsrechte für den Erwerber bei Verkauf (§ 111 InsO) bzw. Ersteher bei Zwangsversteigerung (§ 57a ZVG).
Wenn und sobald es einen vorläufigen Insolvenzverwalter gibt, muss dieser im übrigen zumindest sowieso einem vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens neuverhandelten Mietvertrag zustimmen.
vielleicht hättest Du den ersten Teil meines Postings nicht nur zitieren, sondern auch lesen sollen
Unsere Mietkaution (140qm Bürofläche, 8 Arbeitsplätze) beträgt keinen sechsstelligen Betrag, nicht mal einen fünfstelligen.
Einspruch!
Es ist korrekt, dass bei gewerblichen Mietverhaeltnissen andere Kuendigungsregelungen als bei privaten (Wohnraum-) Mieten gelten. Jedoch ist dies, allerdings ohne Ruecksprache mit meinem Anwalt gehalten zu haben, bei beiden Formen unabhaengig von einem Wechsel des Eigentuemers.
Es ist schon eine Weile her, dass ich mit gewerblich genutzten Immobilien/Grundstuecken in Deutschland zu tun hatte. Werde beim naechsten Gespraech meinen Anwalt mal dazu befragen, es sei denn wir hatten hier eh ein Missverstaendnis...
Ich hänge mich hier mal dran anstatt einen neuen Thread zu eröffnen.
Der Vermieter meines beruflichen Zweitwohnsitzes (Immobiliengesellschaft, also kein Privatvermieter) ist seit einem Jahr insolvent und Mietzins und Nebenkosten gehen daher an den Insolvenzverwalter. So weit alles kein Problem und das Ganze läuft bisher sauber ab.
Gestern bekomme ich nun per Post die Nebenkostenabrechnung 1-12/2013 (!) und soll einige hundert Euro Heizkosten nachzahlen, da der Verteilschlüssel anders ist als in den Jahren vorher. Normalerweise muss die Anrechnung ja bis spätestens 12 Monate nach Abrechnungszeitraum erstellt werden, ansonsten kann man Nachzahlungen ablehnen. Gibt es hier eine Fristverlängerung aufgrund der Insolvenz des Vermieters oder ist der Insolvenzverwalter hier schlicht und ergreifend zu spät...?
Frage: Muss ich mich da jetzt wirklich in die Detaildiskussion begeben und den Verteilschlüssel beanstanden oder reicht nicht auch eine generelle Ablehnung der Abrechnung wegen zu später Zustellung?
Der Vermieter meines beruflichen Zweitwohnsitzes (Immobiliengesellschaft, also kein Privatvermieter) ist seit einem Jahr insolvent und Mietzins und Nebenkosten gehen daher an den Insolvenzverwalter. So weit alles kein Problem und das Ganze läuft bisher sauber ab.
Gestern bekomme ich nun per Post die Nebenkostenabrechnung 1-12/2013 (!) und soll einige hundert Euro Heizkosten nachzahlen, da der Verteilschlüssel anders ist als in den Jahren vorher. Normalerweise muss die Anrechnung ja bis spätestens 12 Monate nach Abrechnungszeitraum erstellt werden, ansonsten kann man Nachzahlungen ablehnen. Gibt es hier eine Fristverlängerung aufgrund der Insolvenz des Vermieters oder ist der Insolvenzverwalter hier schlicht und ergreifend zu spät...?
Frage: Muss ich mich da jetzt wirklich in die Detaildiskussion begeben und den Verteilschlüssel beanstanden oder reicht nicht auch eine generelle Ablehnung der Abrechnung wegen zu später Zustellung?
Die Frage für mich wäre, wie ich am besten und schnellsten das kläre.
Wenn du generell die Abrechnung weil zu spät ablehnst, ist das problem wahrscheinlich nicht aus der Welt.
ich würde die Änderung des Schlüssels anmakeln. Was steht in deinem Mietvertrag?
So etwas muss vorher bekannt gegeben werden, weil ja u.U. - wie jetzt - deutlich höhere Kosten entstehen können und da würde ich schnell ansetzen.
Wenn du generell die Abrechnung weil zu spät ablehnst, ist das problem wahrscheinlich nicht aus der Welt.
ich würde die Änderung des Schlüssels anmakeln. Was steht in deinem Mietvertrag?
So etwas muss vorher bekannt gegeben werden, weil ja u.U. - wie jetzt - deutlich höhere Kosten entstehen können und da würde ich schnell ansetzen.
Da sehe ich ein hohes Restrisiko:
"Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. "
BGB - § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten
Möglicherweise gibts da noch einen Unterschied ob Du als Mieter Gewerblich (Kaufmann) oder Privatperson bist bzgl. Fristen. Als Privat sollte der Zug abgefahren sein. Aus meinen Verständnis ist eine Insolvenz nicht Dein Problem (Privatmieter) zumal die Geschäfte ja weitergehen...
Vielleicht hilft dir auch dies noch: HeizkostenV - Einzelnorm
Kurzfassung: 50-70% der Heizkosten müssen verbrauchsabhängig berechnet werden; der Rest, also 30-50% flächenabhängig; den genauen Prozentsatz bestimmt der Vermieter innerhalb dieser Grenzen.
Die Vermieterin hat mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens in 2014 die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über den zu dem Zeitpunkt bereits jedenfalls dem Grunde nach bestehenden Nachzahlungsanspruch verloren (§§ 35 Abs. 1, 80 Abs. 1 InsO).
Die entscheidende Frage ist m.E. die, ob der Fortbestand des Mietverhältnisses (§ 108 Abs. 1 S. 2 InsO) dazu führt, dass der Insolvenzverwalter die begonnene Abrechnungsfrist gegen sich gelten lassen muss (sprich: sie lief weiter) oder nicht (= die Insolvenzeröffnung als nicht zu vertretender Umstand i.S.d. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB). Ich tendiere nach meiner persönlichen fachlichen Meinung zu letzterem, habe es aber noch nicht nachgeprüft. Das folgt m.E. schon daraus, dass man durch die Insolvenzeröffnung eine Zäsur hat, dergestalt rechtlich nicht mehr die X-GmbH Vermieterin ist, sondern Rechtsanwalt A als Insolvenzverwalter über das Vermögen der X-GmbH.
Die entscheidende Frage ist m.E. die, ob der Fortbestand des Mietverhältnisses (§ 108 Abs. 1 S. 2 InsO) dazu führt, dass der Insolvenzverwalter die begonnene Abrechnungsfrist gegen sich gelten lassen muss (sprich: sie lief weiter) oder nicht (= die Insolvenzeröffnung als nicht zu vertretender Umstand i.S.d. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB). Ich tendiere nach meiner persönlichen fachlichen Meinung zu letzterem, habe es aber noch nicht nachgeprüft. Das folgt m.E. schon daraus, dass man durch die Insolvenzeröffnung eine Zäsur hat, dergestalt rechtlich nicht mehr die X-GmbH Vermieterin ist, sondern Rechtsanwalt A als Insolvenzverwalter über das Vermögen der X-GmbH.
Zuletzt bearbeitet:
In der Regel gilt 70% Verbrauch. Die Ausnahmen bei denen 50/50 noch zulässig sind sind ueberschaubar. Einfach mal ein bisschen googeln.
Ein bisschen googlen:
Schau auch hier, eine andere Ausnahme
Vielleicht trifft das bei dir ja zu.
http://www.vermieter-ratgeber.de/im-fokus/die-novellierte-heizkostenverordnung-2009-teil-i
Hatte gerade einen "Streit" mit meinem Vermieter - weil mich 50/50 ungleich stark belastet, die Hausverwaltung ist nicht bereit die falschen Abrechnungen zu korrigieren - will aber in Zukunft 70/30 abrechnen - immerhin.
Zuletzt bearbeitet:
Wenn du nicht Eigentümer bist, muss dir der Vermieter aber bestätigen das diese Ausnahmen vorliegen - die reine Annahme reicht nicht. Was bei einen Neubau, der nach 1994 errichtet wurde nicht so schwer ist.
Wobei in Deutschland deutlich über 80% aller Wohnungen vor 1994 gebaut wurden.
Zuletzt bearbeitet:
Ich habe das in einigen gängigen InsO-Kommentaren nachgelesen, aber zu der speziellen Frage nichts Erhellendes gefunden.
Meine persönliche Meinung:
Wenn Rechtsschutzversicherung vorhanden, evtl. darauf ankommen lassen.
Alternativ Quote von X % anbieten unter Hinweis auf Vermeidung langwieriger rechtlicher Auseinandersetzung über Abrechnungsfrist und -maßstab. Ein vernünftig agierender Insolvenzverwalter macht dann auch den Sack zu.