Accor will wieder Immobilieneigentümer werden

Nachdem in den letzten ca 40 Jahren eigentlich alle Hotelkonzerne den Bestand an eigenen Hotelimmobilien stark reduzierten, bis auf 0, hat nun der neue Vorstandsvorsitzende von accorhotels (übrigens der 5 in 4 Jahren) nun die Losung ausgegeben mit Immobilieneigentum mehr Gewinne erwirtschaften zu wollen.

Ich persönlich bin da sehr skeptisch! Man wird niemals auch nur andeutungsweise ähnliche Renditen mit Hotelimmobilien erzielen, wie man durch die Geschäftsführung von Hotelbetrieben erreichen kann. Vielleicht sind durch Pachterhöhungen bei accor diese Gedanken beim neuen Vorstand aufgekommen, aber das werden nur Moment Aufnahmen sein.

http://www.accor.com/fileadmin/user...gie_fur_eine_nachhaltige_wertschopfung_de.pdf

Accor: Neue Strategie, neues Ibis-Design - Dienstleister - Unternehmen - Wirtschaftswoche

Neue Stratigie und neues Ibis Design

GoldenEye meinte:

Das kommt darauf an: Wem ein solches Objekt wie z.B. die Bayernpost in München gehört, der verdient sicher phantastische Renditen. Accor wird jede Pacht zahlen, um das unter ihrem Logo führen zu dürfen. Irgendwelche drittklassigen Objekte in Stadtrandlagen dagegen dürften froh sein, wenn Ibis ihnen die "Gnade" erweist, sie zu betreiben.

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Nun, die damalige Dorint AG hat u.a. das Münchener Bayernpost geplant und Eigentümer wird da der Dorint Fonds sein, über dessen wirtschaftlichen Erfolge der verschiedenen Fonds, kann sich jeder öffentlich kundig machen.
Also Dorint hatte auch mit diesen Top-Betrieben wie Bayernpost, Hamburg alter Wall und Berlin Gendarmenmarkt und SchweizerHof nur jahrelang Verluste produziert.
Letztlich hatte man Zuflucht bei accor gesucht und kurze Zeit später hat dann accor der Dorint die Perlen des Hotelbestandes abgenommen und Dorint hat wieder ein paar Mio erhalten.
Nun soll im Sommer 2013 Dorint wieder 43 Mio von accor erhalten haben, weil sie die Pachtverträge für 6 Hotels wieder übernommen haben.

Auch wenn Objekte so Topstandorte sind, die eben nicht ersetzbar sind, hat alles seine Grenzen. Denn diese Standorte sind meistens von anfang an, schon so hoch im Preis, dass sich damit fast keine Rendite erwirtschaften lässt. In der Hotelerie rechnet man allgemeine mit ca 25% Pachtaufwendungen, die Hotelbetreiber sind zufrieden, wenn sich ein Verpächter auf diese "Umsatzpacht" einlässt.

Grundsätzlich bin ich persönlich durchaus von einer Immobilienanlage überzeugt, aber die aktuellen Unternehmen, können eigentlich nicht in Immobilien investieren, weil das nur langfristig Sinn macht -( Wersteigerungen, anfangs sehr hohe Kostenbelastungen) und meistens bleibt dem jeweiligem Vorstandsvorsitzenden nur 2 oder 3 Jahre bis er Gewinne zeigen muss. Und innerhalb dieser kurzen Zeiträume lassen sich ehrlich bilanziert keine grossen Renditen mit Immobilien machen.

Grundlage aller Diskussion ist natürlich auch, dass man mit Fremdkapital arbeitet; nur heute braucht man wohl mind 35 bis 40% Eigenkapital, früher ging es auch oft mit unter 20%.

Klar ohne Zweifel können Immobilien sehr lukrativ sein.
Wenn wir uns aber mal anschauen zu welchen Preisen die Dorint Fonds die jeweiligen Objekte gekauft haben, von einem Generalunternehmer - da sind 8,000 Euro qm Hotelfläche noch billig- dann ist zumindest bei den Objekten für einen Käufer nichts zu verdienen.

Bei jedem Immobilienkauf entstehen Kaufnebenkosten, neben der Grunderwerbsteuer , meistens jetzt 5 bis 6% in Deutschland, Grundbuch- und Notarkosten , und oft noch Makler-, bzw. Beraterkosten- und Erstfinanzierungsaufwendungen.
Das sind insgesamt selten unter 10% des Immobilienwertes.
Diesen Aufwand holt man bei den wenigsten Objekten innerhalb von 3 Jahren mit Wertsteigerung wieder rein.

Viele Immobilienunternehmen, die stark wachsen wollen, wie TAG AG, Adler Real Estate AG, Estavis AG etc, machen es so, wie es damals die viacom AG aus Köln auch machte, die dann Pleite ging, man nimmt die gekauften Immobilien gleich zu ca 20 % höheren Werten in die Bilanz auf. Also man zahlt beispielsweise 1 Mio und muss dann ca 100 tsd für die Kaufnebenkosten aufwenden, und dann bilanziert man das Objekt aber mit 1,35 Mio. Klar so macht man schon bei einem Ankauf Gewinne.

Aber ob man das Objekt jemals zu diesen Preisen verkaufen kann, ist wohl sehr fragwürdig. Und das meinte ich mit der ehrlichen Bilanzierung!

Sinn macht es sicherlich, wenn man in mittlerer Lage einer Mittel- oder auch Grossstadt selber auf einem Grundstück plant und baut. Dann hat man nur die Planungs- , Grundstücks-, und Baukosten zu tragen. Und es ist kein Projektentwickler oder Makler oder ähnlicher Vermittler dazwischen der erst teuer finanzieren muss und dann auch noch Gewinne machen möchte.
Bei so einem Objekt könnte man sich auch gleich mit Pachtzinszahlungen einen höheren Wert zuschreiben als die reinen Baukosten inkl. Neben- und Grundstückskosten, waren.

Und sicher, je nach Standort lohnt sich Immobilieninvestment erst nach 5 oder 10 oder 20 Jahren, richtig. Da sind aber auch durchaus mehr als 20 % Rendite auf das Eigenkapital möglich.
Aber eben solange hat heute kein Vorstandsvorsitzender Zeit!

Das Problem ist einfach, dass sich wohl kein Vorstand erlauben kann, Finanzmittel irgendwo ein zu setzen, ohne, dass daraus jedes Jahr, oder spätestens nach 2 Jahren eine gute Verzinsung erreicht wird.
Je nach Zahlen und Unternehmen, wird man spätestens nach 3 Jahren den Vorstand wechseln, wenn die Zahlen nicht so sind, wie man es sich vorstellt. Und der neue Vorstand gibt eben die in den letzten Jahren übliche Parole raus, Kein Immobilieneigentum!

GoldenEye meinte:

Ein Immobilien-Unternehmen zahlt mit Sicherheit nicht die von Dir genannten 10%. Aber ansonsten gebe ich Dir Recht.

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Sondern wieviel? Die Grunderwerbsteuer beträgt bis 6,5 % , dann rechnen wir für Notar und Grundbuch ruhig nur 0,5%.

Wenn man dann keinen Makler oder Vermittler hat, bleibt es dabei, aber irgendwie haben ja viele grosse Firmen auch noch Kosten mit der Finanzierungsvermittlung- aus meiner Sicht, nicht nachvollziehbar, wenn kein Disagion vereinbart wurde.

GOlden Eye und du kannst uns sagen, wie man die Grunderwerbssteuer nicht zahlt?

Klar es gibt die Sache, dass man nur 94,99 % der Gesellschaftsanteil erwirbt. Das erfordert aber, dass das Grundstück schon im Eigentum einer Kapitalgesellschaft ist, und diese 5,01 % in fremder Hand, sind schon, gerade wenn man ein Objekt Jahre und Jahrzehnte halten will, schon ein Nachteil.

YuropFlyer, wenn es wirklich stark so ist, wie wir meinen, dann hätte ja in Zukunft das mittelständische Familienunternehmen wieder viel bessere Chancen.

Denn da wo die Eigentümer so nah am Unternehmen sind, es teilweise selber führen, nimmt man auch gern mal Jahre mit ganz wenig Gewinn oder Verlust hin, wenn man dafür dann dauerhaft ein glänzendes und dauerhaft renditestarkes Unternehmen schafft.

GoldenEye das ist ja eine relativ Nebensache. Doch eine Vermeidung von Grunderwerbsteuer ist heute sehr schwer. Man hatte da im letzten Jahr noch mehrere Veränderungen aufgenommen, eben weil sich einige Länder übervorteilt vorkamen mit dieser Taktik. Es wurde wohl öffentlich als Deutsche Wohnen die GSW übernahm und das Land Berlin keinerlei Grunderwerbststeuer bekommt, weil man unter 95 % bleibt. Früher war es sogar möglich, dass eine eigene 100%ige Tochter die 5,01 % hält, das geht jetzt auf keinen Fall mehr .

Notare in Deutschland bekommen schon sehr viel Geld, wenn der Wert des Objektes hoch ist, aber im Verhältnis ist das doch auch selten mehr als 0,5% des Transaktionsvolumens.
Tja die Erstfinanzierungsvermittlung, kalkulieren beispielsweise alle Fonds - vielleicht kassieren diese Fonds die selber!
Ein Disagio könnte man aber als Kosten der Finanzierung benennen.

Accor ist ja weltweit mit Schwergewicht Europa tätig. Und in anderen Ländern, zumindest europäischen und auch in Amerika sind die Transaktionkosten bei Eigentumsübergängen sehr viel niedriger, dafür muss man teilweise hohe jährliche Kosten zahlen, oder eine pauschale Wertsteigerungssteuer, oder ähnliches.

Aber diese Kaufnebenkosten sind selten ein Thema für die grossen Immobilienunternehmen, was mich immer schon wunderte. Glaube das sagt man den Aktionären nicht, damit diese nicht gross nachrechnen.

ChefAnimateur meinte:

übrigens wer den vorsitzenden der geschäftsführung mal beim klo putzen sehen will, accor ist heute thema bei RTL's UNDERCOVER BOSS

Der "Undercover Boss" putzt Hotelzimmer im Akkord - RTL.de

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Nach so einem Filmchen hat man gleich eine viel positivere Einschätzung des Unternehmens!

Finde ich überhaupt immer wieder interessant, gerade bei diesen Sendungen, wie da einige einfache Mitarbeiter engagiert sind und das oft für sehr wenig Geld!