Immokauf - Garage nicht Vertragsbestandteil

[jumbolina]

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Hallo miteinander!

Ein Immokauf steht an, aber das Gesamtpaket scheint sich zu verändern...
Gedacht war, eine Immobilie in einem Wohnkomplex zu kaufen. Zu Beginn der Gespräche war noch von einem dazugehörigen TG-Stellplatz im Komplex die Rede, dieser soll aber (so vermute ich) vom Verkäufer nun separat verkauft werden, da er nicht mehr Teil des Angebots ist. Nichtsdestotrotz fallen laut Teilungserklärung mit der zu kaufenden Wohnung weiterhin Kostenbeteiligungen an einem TG-Stellplatz an.

Klar, der VK macht vermutlich mehr Kohle mit einem separaten Verkauf und er hat den Stellplatz wahrscheinlich auch schon vergeben. Klar auch, dass derzeit die Marktlage ein "Friss oder Stirb" ist, die Whg. verteuert sich dadurch dann relativ. Nehmen, oder ein anderer tuts.

Wie würdet Ihr vorgehen? Seht Ihr Spielraum? Und darf es rechtlich eigentlich sein, dass die Kostenanteile weiterhin auf die Whg. laufen, obwohl der Garagenplatz nicht mehr dazugehört?

Vielen lieben Dank für Eure Rückmeldungen!

 

[kingair9]

Kostenanteile KÖNNEN weiterhin (allerdings in geringerem Maße) anfallen, wenn zB in der Tiefgarage auch ein zugänglicher Fahrradstellplatz ist. Wahrscheinlicher ist jedoch, daß im Exposé zwar der TG-Stellplatz entfernt, jedoch keine Neuberechnung der allgemeinen Kosten durchgeführt wurde. Nachfragen.

 

[jumbolina]

Kostenanteile KÖNNEN weiterhin (allerdings in geringerem Maße) anfallen, wenn zB in der Tiefgarage auch ein zugänglicher Fahrradstellplatz ist. Wahrscheinlicher ist jedoch, daß im Exposé zwar der TG-Stellplatz entfernt, jedoch keine Neuberechnung der allgemeinen Kosten durchgeführt wurde. Nachfragen.

Nehme an, dass es genauso ist, also keine Neubrechnung erfolgte. Verkäufer verweist bei Nachfrage lediglich auf Teilungserklärung, was ja wenig hilfreich ist.
Würde in dem Fall auf Neuberechnung bestehen - die Frage bleibt dann aber wohl weiterhin - ob der Verkäufer nachberechnen müsste...

 

[Flying Lawyer]

Steht der Einstellplatz im Vertrag oder nicht? Kosten an der Tiefgarage können so oder so über die Gemeinschaftsordnung auf alle Miteigentümer verteilt werden, wenn es so geregelt ist. Da kommt es nicht zwingend auf die Nutzungsmöglichkeit an. Ist eine ebenso beliebte Diskussion wie die Frage, ob EG Bewohner den Aufzug mit bezahlten müssen.

 

[namosi]

Wo ist das Problem? Teilungserklärung kommen lassen und durchlesen; machen viel zu wenige _vor_ dem Kauf. Ebenso Beschlussammlung, Rücklagenhöhe, Abgeschlossenheitsbescheinigung usw.
Ich spekuliere mal, dass der TG-Stellplatz im Gemeinschaftseigentum steht und "lediglich" ein Sondernutzungsrecht besteht....

 

[jumbolina]

Steht der Einstellplatz im Vertrag oder nicht? Kosten an der Tiefgarage können so oder so über die Gemeinschaftsordnung auf alle Miteigentümer verteilt werden, wenn es so geregelt ist. Da kommt es nicht zwingend auf die Nutzungsmöglichkeit an. Ist eine ebenso beliebte Diskussion wie die Frage, ob EG Bewohner den Aufzug mit bezahlten müssen.

Steht eben nicht mit drin - obwohl im Erstgespräch noch erwähnt.

Wo ist das Problem? Teilungserklärung kommen lassen und durchlesen; machen viel zu wenige _vor_ dem Kauf. Ebenso Beschlussammlung, Rücklagenhöhe, Abgeschlossenheitsbescheinigung usw.
Ich spekuliere mal, dass der TG-Stellplatz im Gemeinschaftseigentum steht und "lediglich" ein Sondernutzungsrecht besteht....

In der Teilungserklärung sind die Garagenplätze komischerweise ohne Bezug zu einer Whg.einheit dargestellt. Und der Verkäufer konnte nicht ausschliessen, dass sie auf alle Eigentümer verteilt sind. Schriftlich konnte ich keine Stellungnahme erhalten. Das dünkt mir komisch.
Aber so wie @Flying Lawyer schreibt, scheint diese Aufteilung durchaus üblich zu sein.

In der Teilungserklärung ist aber zur Whg. zugehörend auch eine Abstellkammer im Haus erwähnt, die im Vertrag wiederum auch nicht auftaucht. Auskunft Verkäufer: da gelte halt Gewohnheitsrecht - wenn die Kammer früher mit der Whg. genutzt wurde, würde das auch in Zukunft so sein.
Das ist mir aber a) zu vage und zu wenig rechtsverbindlich, b) weiss ich nicht, ob das so stimmt und c) kann man den Vorbesitzer nicht mehr fragen.

Also auch hier bin ich mir unschlüssig. Da in der Teilungserklärung erwähnt, gehört die Kammer zur Whg.? Reicht das zur dauerhaften Nutzung oder gar, um sie als Teil des Eigentums zu betrachten?

 

[Frank N. Stein]

Einfach nur mal was Grundsätzliches.
Wie stellt sich die Parksituation in dem Wohngebiet allgemein dar?
Teilweise ist heute neben "view is the selling point" genauso wichtig "parking lot is the selling point"
Ich will damit sagen, eine Wohnung ist um ein Vielfaches einfacher und höherpreisiger zu verkaufen/zu vermieten,
wenn eine Garage dabei ist.
Wenn er Dich im Anfangsgespräch mit Garage im Komplettpaket gelockt hat (gibts nen Gesprächprotokoll?) und die fällt jetzt weg,
reduziert sich der VK-Preis der Wohnung (sofern Du noch interessiert bist) je nach Stadt und Lage um 15k - 20k oder mehr.

 

[LH88]

Willst du die Wohnung? Willst du die Wohnung mit Parkplatz? oder ist dir der Parkplatz egal? Je nach Position weiter verhandeln. Hast du schon gekauft? Einfach den Kaufvertrag lesen.

Da muss man sich an den Fakten orientieren, wenn die Wohnung und der Parkplatz keine Einheit bilden dann ist das eben so.

 

[jumbolina]

Einfach nur mal was Grundsätzliches.
Wie stellt sich die Parksituation in dem Wohngebiet allgemein dar?
Teilweise ist heute neben "view is the selling point" genauso wichtig "parking lot is the selling point"
Ich will damit sagen, eine Wohnung ist um ein Vielfaches einfacher und höherpreisiger zu verkaufen/zu vermieten,
wenn eine Garage dabei ist.
Wenn er Dich im Anfangsgespräch mit Garage im Komplettpaket gelockt hat (gibts nen Gesprächprotokoll?) und die fällt jetzt weg,
reduziert sich der VK-Preis der Wohnung (sofern Du noch interessiert bist) je nach Stadt und Lage um 15k - 20k oder mehr.

Die "view" ist tatsächlich gegeben, die Parkplatzsituation ist "mittel". Aber Du hast vollkommen recht, für weitere Nutzung wäre der TG-Stellplatz ein klarer Vorteil.
Jedoch schätze ich allgemein die Verhandlungssituation der Käufer so ein, dass sich der Preis "ohne Parkplatz" nicht weiter reduzieren würde, da sonst ein anderer kauft. Häuser in der Umgebung waren oft schon nach wenigen Stunden verkauft, egal wie die Preisvorstellung war. Zum Erstgespräch gibt es kein Protokoll.

Sehe nur noch Spielraum bei der in der Teilungserklärung erwähnten, im Vertrag allerdings nicht auffindbaren Abstellkammer. Deswegen meine Frage:
In der Teilungserklärung ist eine zur Whg. zugehörende, separate Abstellkammer im Haus erwähnt, die im Vertrag wiederum auch nicht auftaucht. Auskunft Verkäufer: da gelte halt Gewohnheitsrecht - wenn die Kammer früher mit der Whg. genutzt wurde, würde das auch in Zukunft so sein.
Das ist mir aber a) zu vage und zu wenig rechtsverbindlich, b) weiss ich nicht, ob das so stimmt und c) kann man den Vorbesitzer nicht mehr fragen.

Da bin ich mir unschlüssig. Da in der Teilungserklärung erwähnt, gehört die Kammer zur Whg.? Reicht das zur dauerhaften Nutzung oder gar, um sie als Teil des Eigentums zu betrachten?

 

[Flying Lawyer]

Bei der Abstellkammer würde ich vermuten, dass ein Sondernutzungsrecht besteht. Wenn es im Grundbuch steht, dann braucht es nicht mit im Vertrag stehen, denn es "hängt" am Sondereigentum. Bei Deinem Garagenplatz stellt sich die gleiche Frage: Wie sind die Garagenplätze rechtlich geregelt? Üblicherweise sind Tiefgaragenplätze, wenn sie nicht von allen genutzt werden dürfen, als Sondernutzungsrecht geregelt, da man ansonsten Teileigentum begründen müsste und das macht alles sehr kompliziert. Wenn in der Teilungserklärung und im Grundbuch nichts geregelt ist, kann allenfalls ein schuldrechtlich begründetes Sondernutzungsrecht bestehen. Daran wäre ein neu eintretender Eigentümer wahrscheinlich nicht gebunden. Er könnte sich, wenn es sich bei der Garage um Gemeinschaftseigentum handelt, überall hinstellen, denn es ist ja schließlich Gemeinschaftseigentum. Wenn Teileigentum begründet wurde (was gerne bei WEG Anlagen auf den 1970ern der Fall ist, könnten eigene Grundbuchblätter für die Einstellplätze bestehen.

Aber jetzt ein ganz böser aber ernstgemeinter Rat: Man sollte allen Leuten, die sich nicht anwaltlich beraten lassen, die vorher nicht genau das Grundbuch und die Gemeinschaftsordnung lesen und die auch nicht die Beschlusssammlung studieren, den Kauf von Wohneigentum verbieten. Das ist nämlich wesentlich komplexer als ein Hauskauf, nur das glaubt keiner so richtig.

 

[jumbolina]

Bei der Abstellkammer würde ich vermuten, dass ein Sondernutzungsrecht besteht. Wenn es im Grundbuch steht, dann braucht es nicht mit im Vertrag stehen, denn es "hängt" am Sondereigentum. Bei Deinem Garagenplatz stellt sich die gleiche Frage: Wie sind die Garagenplätze rechtlich geregelt? Üblicherweise sind Tiefgaragenplätze, wenn sie nicht von allen genutzt werden dürfen, als Sondernutzungsrecht geregelt, da man ansonsten Teileigentum begründen müsste und das macht alles sehr kompliziert. Wenn in der Teilungserklärung und im Grundbuch nichts geregelt ist, kann allenfalls ein schuldrechtlich begründetes Sondernutzungsrecht bestehen. Daran wäre ein neu eintretender Eigentümer wahrscheinlich nicht gebunden. Er könnte sich, wenn es sich bei der Garage um Gemeinschaftseigentum handelt, überall hinstellen, denn es ist ja schließlich Gemeinschaftseigentum. Wenn Teileigentum begründet wurde (was gerne bei WEG Anlagen auf den 1970ern der Fall ist, könnten eigene Grundbuchblätter für die Einstellplätze bestehen.

Aber jetzt ein ganz böser aber ernstgemeinter Rat: Man sollte allen Leuten, die sich nicht anwaltlich beraten lassen, die vorher nicht genau das Grundbuch und die Gemeinschaftsordnung lesen und die auch nicht die Beschlusssammlung studieren, den Kauf von Wohneigentum verbieten. Das ist nämlich wesentlich komplexer als ein Hauskauf, nur das glaubt keiner so richtig.

Danke für die Infos. Wir sind da aber erst in der Sondierungsphase, da das Angebot eben nicht so klar formuliert ist, wie es eigentlich üblich und wünschenswert wäre. Mag aber auch am Alter der Dokumente liegen, da sind in manchen Abschnitten nicht die Whg.nummern, sondern zB Familiennamen ehem. Mieter oder Eigentümer eingetragen, womit die Zugehörigkeit unklar ist. In solchen Fällen bin eher ein misstrauischer Mensch.
Aber, keine Sorge, bevor es dann ernst wird, wird der Anwalt zur Prüfung konsultiert ;-)

 

[jodost]

Sehe nur noch Spielraum bei der in der Teilungserklärung erwähnten, im Vertrag allerdings nicht auffindbaren Abstellkammer.

Spielraum wofür?

Wenn Dir am Vertrag etwas nicht klar ist (und "dir" heißt in dem Fall auch dem Fachmann, der sich den in deinem Namen angeguckt hat), sollte man es klarstellen können. Die neutrale Beantwortung dieser Frage ist übrigens auch Aufgabe des Notars. Ist aber ja dann auch keine Änderung, sondern nur eine Klarstellung dessen, was vereinbart ist - wozu also braucht man dafür Spielraum?

Spielraum für Preisverhandlungen ... der Verkäufer hat ja gerade erst den Preis indirekt deutlich angehoben. Viel Rabatt wirst du wohl nicht erwarten können.

Ansonsten noch zwei Anmerkungen:

- Es schadet auch nicht, einfach mal Kontakt zur WEG-Verwaltung zu suchen. Wenn Du Glück hast, geben die dir wichtige Infos zum Objekt (weniger zur Wohnung, aber zu Kellerräumen, bevorstehenden Investitionen usw. können die meistens viel berichten. Fragen ist zumindest einen Versuch wert.

- Ich würde das ähnlich halten wie beim Kauf eines Gebrauchtwagens. Ein sympathischer und ordentlich wirkender Verkäufer kann dich auch übers Ohr hauen. Aber umgekehrt, kommt Dir der Verkäufer schon nicht ganz koscher vor und versucht Sachen "wegzureden", dann würde ich mindestens mal genauer hin gucken.

 

[jumbolina]

Nun, Spielraum bei der Kammer. Die Strategie des Verkäufers scheint mir klar, der dröselt, ganz M&A like, die Whg. noch schnell in ihre Bestandteile auf, Whg., TG, Kammer. Die Kammer ist in der Teilungserklärung, aber, so wie sich der VK grad anhört, vermutlich nicht mit im Vertrag. Die muss wieder zurück, wenn wir uns einigen wollen. Sonst würde er jetzt nicht auf einmal ein Gewohnheitsrecht bei der Nutzung der Kammer betonen ...
... welches ich aber nicht einschätzen kann. Weder ob es das wirklich gibt, noch ob das justiziabel ist und die Kammer somit echt Teil der Whg. werden würde, auch wenn sie nicht im Vertrag stünde.
Und klar, ich will das doch vorher klären, bevor der Kaufvertrag zur Prüfung beim Anwalt ist...

 

[jodost]

Nun, Spielraum bei der Kammer.

ich verstehe noch nicht ganz, was Du mit Spielraum meinst.

Wenn Du den Verdacht hast, dass der Käufer Dich besch.... will (das wäre es ja, wenn er Dir gegenüber die Kammer als "darf genutzt werden" verkauft, aber sie im Hintergrund an jemand anderen verkaufen will), würde ich den Vorgang abbrechen.

Wenn Du glaubst, dass es einfach nur unklar ist, dann lass es im Vertrag klarstellen.

Spielraum assoziiere ich mit Verhandlungsspielraum, und den sehe/verstehe ich hier immer noch nicht.

 

[jumbolina]

... Kammer fix rein in Vertrag, ohne wenn und aber, oder Reduzierung KP.

 

[LH88]

... Kammer fix rein in Vertrag, ohne wenn und aber, oder Reduzierung KP.

Nach allem was du hier geschrieben hast, meinst du wirklich der Verkäufer reduziert deswegen den Kaufpreis? Der setzt die Wohnung wieder zum Verkauf ein erhöht den Preis um X% und wartet auf den nächsten Interessenten. Du schreibst selber das die Immobilien in der Gegend innerhalb von Stunden verkauft werden.

Ich habe in der letzten Zeit ein paar Grundstücke verkauft, Preisnachlässe waren eigentlich nie ein Thema, es gab eher Interessenten die mehr geboten haben als verlangt. Es gibt aktuell kaum einen Grund einem Interessenten entgegen zu kommen, ausser man hat überzogene Erwartungen, bzw. man verkauft "Schrott" oder man braucht ganz dringend Geld.

 

[Seemann]

Ist das ein Neubau, oder ein bestehendes Gebäude, in dem jetzt nur eine Wohnung verkauft wird?

Auch daran denken, wenn Du die Wohnung später mal verkaufen / vermieten willst, ein fehlender Stellplatz ist ein Handicap!

Ganz gezielt nachfragen beim Notar!

 

[Seemann]

Noch eine grundsätzliche Anmerkung:
Mich nervt es, wenn bei Angeboten zB Immo 24, immer Kaufpreise genannt werden, darunter die Nebenkosten wie Makler, Notar.. aufgelistet sind und dann ganz unten ein TG Platz zu 15...25 T€ aufgeführt wird,
der natürlich in der obigen "Berechnung" nicht aufgeführt ist. Mich wundert es, dass es, so ein " Mogelpreis" rechtlich überhaupt zulässig ist .

 

[LH88]

Noch eine grundsätzliche Anmerkung:
Mich nervt es, wenn bei Angeboten zB Immo 24, immer Kaufpreise genannt werden, darunter die Nebenkosten wie Makler, Notar.. aufgelistet sind und dann ganz unten ein TG Platz zu 15...25 T€ aufgeführt wird,
der natürlich in der obigen "Berechnung" nicht aufgeführt ist. Mich wundert es, dass es, so ein " Mogelpreis" rechtlich überhaupt zulässig ist .

Hm gerade hier im Vielfliegerforum doch eine seltsame Einstellung, werden bei Flugreisen den in der Zwischenzeit nicht alle Elemente einzeln verkauft? Und wird das nicht als große Errungenschaft gepriessen weil man so nur dafür bezahlt was man wirklich nutzt?

Ich bin sehr zufrieden das bei meiner Wohnung der Stellplatz nur eine Option war/ist.

 

[jumbolina]

LH88 beschreibt das ja ganz richtig, und ich habe das selbe vorher schon erwähnt, die Kröte schluckt derzeit meist der Käufer.
Deswegen mach ich bei der Kammer auch nicht rum, TG wäre wichtiger, aber die ist definitv nicht im Angebot dabei. Grösstes Handicap an der Sache.
Leider kam eben zu der Kammer noch keine aussagekräftige Antwort hier. Wenn ein wie auch immer geartetes Gewohnheitsrecht an der Kammer ein Eigentum begründet, wäre das für mich OK, dann muss ich nicht mehr am Vertrag rumhandeln. Nur weiss ich das eben nicht ...

 

[Seemann]

Hm gerade hier im Vielfliegerforum doch eine seltsame Einstellung, werden bei Flugreisen den in der Zwischenzeit nicht alle Elemente einzeln verkauft? Und wird das nicht als große Errungenschaft gepriessen weil man so nur dafür bezahlt was man wirklich nutzt?

Ich bin sehr zufrieden das bei meiner Wohnung der Stellplatz nur eine Option war/ist.

Ich würde dir durchaus zustimmen, wenn für die TG dann ebenso die "Nebenkosten" aufgeführt würden und irgendwo die Gesamtkosten für das gesamte Angebot aufgeführt wären

 

[Hauptmann Fuchs]

Hier sagt man immer: werde nie verliebt in eine Wohnung oder auch: nichts ist so selten, dass es nicht nochmal angeboten wird (Ausnanhme: Nachbar's Grundstück wird nur einmal verkauft).

Wäre in deiner Situation, dann wäre ich schon weg. Das ist ein unseriöser Verkäufer, er/sie/x hätte auch erwähnen können das er auf Umsatzmaximalisierung zielt und dann hätte man eben sein bestes geben können. Eine Wohnung mit Parkplatz ist auch leichter wieder zu verkaufen. Ich würde mich immer darüber ärgern - auch wenn ich (z.Zt.) selbst kein Auto habe!

 

[flyglobal]

Ich wohne ja in einem größeren gut erhaltenen Wohnkomplex in dem historisch zu jeder Wohnung ein Tiefgaragenstellplatz gehörte (und meistens gehört).
Dabei haben Gebäude und TG unterschiedliche WEGs., denn mehrere Gebäude teilen sich eine Tiefgarage. Wir haben also WEG Gebäude und WEG TG.
Bei Verkauf und im Rahmen des allgemeinen Preisauftriebs gibt es jetzt die Tendenz den Tiefgaragenplatz extra auszuweisen, wobei es aber meistens um den Preisvergleich geht (Ganz wie bei den Airlines mit BOB, Koffer usw.).
Ich denke bei dir hat der Verkäufer gemerkt,, dass der Preis locker zu erzielen ist und ihn durch die TRrennung von Wohnung und Tiefgaragenplatz den Preis erhöht.

Das kann man jetzt gut oder schlecht finden, spiegelt aber die gegenwärtige Situation auf dem Immobilienmarkt wieder.
Die Frage für dich bleibt: Wie streng hängst du an diesem Objekt im Vergleich zu anderen und kannst du dem Verkäufer da vertrauen.

 

[jumbolina]

Ich denke bei dir hat der Verkäufer gemerkt,, dass der Preis locker zu erzielen ist und ihn durch die TRrennung von Wohnung und Tiefgaragenplatz den Preis erhöht.

Ich hoffe nicht . Wenn, dann lag es an diesem "will haben" im Blick von +1.