Nebenkosten beim Hauskauf laufen aus dem Runder

[DSkywalker]

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Es geht schon während eines Erwerbslebens, man muß es nur etwas geschickter anstellen...

z.B.
a) Hypotheken splitten (z.B so daß eine Hypothek auf den Bausparvertrag "passt", wenn die Laufzeit zu Ende ist.)
b) einen oder mehrere Bausparverträge draufsetzen
c) immer Sondertilgen (bei der größeren Hypothek)

 

[Simineon]

Es geht schon während eines Erwerbslebens, man muß es nur etwas geschickter anstellen...

z.B.
a) Hypotheken splitten (z.B so daß eine Hypothek auf den Bausparvertrag "passt", wenn die Laufzeit zu Ende ist.)
b) einen oder mehrere Bausparverträge draufsetzen
c) immer Sondertilgen (bei der größeren Hypothek)

zu a) dazu müsste man erst mal Bausparverträge haben (und es gibt kaum eine schlechtere Geldanlage als Bausparverträge)
zu b) siehe a)
zu c) Kredite werden günstiger, wenn man keine Sondertilgung vereinbart und wenn man eh knallhart kalkulieren muss, dann nimmt man lieber 0,1% besseren Zinssatz, als Sondertilgungen zu vereinbaren.

In meinem Beispiel oben würden die übrigens 55 Jahre tilgen, wenn der Zins bei 2% während der gesamten Laufzeit bleibt.

 

[DSkywalker]

zu a) dazu müsste man erst mal Bausparverträge haben (und es gibt kaum eine schlechtere Geldanlage als Bausparverträge)
zu b) siehe a)
zu c) Kredite werden günstiger, wenn man keine Sondertilgung vereinbart und wenn man eh knallhart kalkulieren muss, dann nimmt man lieber 0,1% besseren Zinssatz, als Sondertilgungen zu vereinbaren.

In meinem Beispiel oben würden die übrigens 55 Jahre tilgen, wenn der Zins bei 2% während der gesamten Laufzeit bleibt.

In dem Fall ist der Bausparvertrag keine Geldanlage sondern ein Mittel um den niedrigen (Schulden-)Zinssatz für einen längeren Zeitraum festzuschreiben
Außerdem können Bausparverträge, wenn sie mal in der Tilgungsphase sind, beliebig hoch (ohne Strafzahlung) getilgt werden

Also ich bin so nach gut 20 Jahren fertig gewesen...

 

[ichundou]

Genau, darthvader.

Ich persönlich finde auch - in Ergänzung obiger Posts - ein Hauskauf/-bau vollends auf "Pump" ist einfach verrückt.
...

Diese Einstellung kann ich einfach nicht nachvollziehen. Bei der aktuellen Zinslage ist alles andere "einfach verrückt". Wir haben noch relativ teuer finanziert mit 2,8%, aber warum soll ich bei dem Zinssatz eigenes Geld in die Hand nehmen?

Viel schlimmer finde ich, wenn eine Familie viele Jahre spart um dann Kaufnebenkosten und 10% des Kaufpreises mit Eigenkapital zu stemmen, auf anraten der Bank zur "Sicherheit". Stellt sich nur die Frage, für wen die Verwendung des Eigenkapitals eine Sicherheit ist, für den Käufer oder für die Bank? Besser ist in so einem Fall die 110% Finanzierung und das Eigenkapital bleibt als liquide Reserve erhalten. Wenn dann die Heizung oder das Auto den Geist aufgeben oder Beides, hat man kein Problem.

 

[Simineon]

Jedem Tierchen sein Plasierchen ...

Ich mag keine Immobilien, die sind mir zu ortsfest.
und da ich heute noch nicht weiss wo ich in fünf Jahren leben werde/ leben will investiere ich nicht in unbewegliche Güter

 

[DSkywalker]

In dem Fall ist der Bausparvertrag keine Geldanlage sondern ein Mittel um den niedrigen (Schulden-)Zinssatz für einen längeren Zeitraum festzuschreiben
Außerdem können Bausparverträge, wenn sie mal in der Tilgungsphase sind, beliebig hoch (ohne Strafzahlung) getilgt werden

Also ich bin so nach gut 20 Jahren fertig gewesen...

Wichtig ist halt immer, daß man z.B. konsequent sondertilgt und halt auch sonst konsequent Geld beiseite legt (z.B nach der 50% Regel-> 50% für Vergnügungen und 50% aufs Sparkonto für die Immobilie)...
Das Geheule um die Geldentwertung ist in dem Fall ja eh falsch, denn es werden hier immer nur Geld"werte" hin- und hergeschoben...

 

[Simineon]

Bei der aktuellen Zinslage ist alles andere "einfach verrückt".

Nur, wenn Du entweder
a) in der Zinsbindungsfrist vollständig tilgst
oder
b) den zukünftigen Zins vorhersehen kannst.

Wie hoch war der Zins vor 10 Jahren, woher weisst Du, ob er in 10 Jahren nicht wieder genauso hoch ist ?

 

[DSkywalker]

Jedem Tierchen sein Plasierchen ...

Ich mag keine Immobilien, die sind mir zu ortsfest.
und da ich heute noch nicht weiss wo ich in fünf Jahren leben werde/ leben will investiere ich nicht in unbewegliche Güter

Das ist gelinde gesagt Schmarr'n, denn du kannst die Immobilie immer behalten und vermieten... (dann zahlt sogar jemand anderer deine Schulden... )

 

[ichundou]

... woher weisst Du, ob er in 10 Jahren nicht wieder genauso hoch ist ?

In unserem konkreten Fall haben wir zwei Tranchen, 80.000 zur Prolongation nach 10 Jahren (ist ein vom Land Hessen gefördertes Darlehen und deswegen nicht anders machbar) und eine als Bausparmodell mit 133000. Die 133000 haben kein Zinsänderungsrisiko. Für den Rest kann ich immernoch eigenes Geld in die Hand nehmen, wenn sich das nach 10 Jahren rechnet. Aber bis dahin macht es erstmal keinen Sinn.

 

[Carotthat]

Diese Einstellung kann ich einfach nicht nachvollziehen. Bei der aktuellen Zinslage ist alles andere "einfach verrückt". Wir haben noch relativ teuer finanziert mit 2,8%, aber warum soll ich bei dem Zinssatz eigenes Geld in die Hand nehmen?

Ja. Ohne jetzt näher auf Deine finanziellen Gepflogenheiten aus zu sein.

Ich meinte in meinem Beitrag - und genau dies wird die meisten Leser hier nicht betreffen - ein Haus auf Pump, ohne Reserve, weil einfach keine Möglichkeit des Ansparens vorhanden ist - - - das ist verrückt.

Da generiert man nur Schulden. Und sonst nichts.

Ich persönlich schlafe viel besser in meiner Immobilie. Auch wenn sie gerade zu 30% der Bank gehört.

 

[Simineon]

Wichtig ist halt immer, daß man z.B. konsequent sondertilgt und halt auch sonst konsequent Geld beiseite legt (z.B nach der 50% Regel-> 50% für Vergnügungen und 50% aufs Sparkonto für die Immobilie)...
Das Geheule um die Geldentwertung ist in dem Fall ja eh falsch, denn es werden hier immer nur Geld"werte" hin- und hergeschoben...

Du verkennst die Situation vieler Bauherren:
Nimm mal mein Beispiel:

2500 EUR brutto / 2 Kinder / 358k Darlehen / 1% Tilgung
Tilgung >50 Jahre / monatl. Rate 1000 EUR

aus den 2500 EUR brutto werden netto 2000 EUR, davon 1000 EUR Rate bleiben 1000 EUR
50% Sparen für Sondertilgung, bleiben 500 EUR für Essen, Trinken, Auto, Schule, Kleider, Urlaub pro Monat

Wer will denn SO leben ? Ich jedenfalls nicht ... und deswegen baue/ kaufe ich nicht

 

[DSkywalker]

Nur, wenn Du entweder
a) in der Zinsbindungsfrist vollständig tilgst
oder
b) den zukünftigen Zins vorhersehen kannst.

Wie hoch war der Zins vor 10 Jahren, woher weisst Du, ob er in 10 Jahren nicht wieder genauso hoch ist ?

Oder du dich in einem fallenden Zeitraum bewegst...
Ich hatte immer fallende Zinsen, somit Glück gehabt...
Nota bene: Wenn man nach der ersten Zinsbindungsfrist der Hypothek durch den Bausparvertrag eben einiges "weghauen" kann, muss man dann natürlich eine wesentlich geringere neue Hypothek abschließen. Behält man nun bei der neuen Hypothek seine (alte) Belastung aka Tilgungsrate bei, so ist man da dann gleich bei einer Tilgungsrate von 3-5%, welche dann eben durch Sondertilgungen noch weiter gehebelt werden kann...

 

[Simineon]

Oder du dich in einem fallenden Zeitraum bewegst...
Ich hatte immer fallende Zinsen, somit Glück gehabt...

Das hatten meine Eltern auch, Initialzins 9,8%

 

[DSkywalker]

Du verkennst die Situation vieler Bauherren:
Nimm mal mein Beispiel:

2500 EUR brutto / 2 Kinder / 358k Darlehen / 1% Tilgung
Tilgung >50 Jahre / monatl. Rate 1000 EUR

aus den 2500 EUR brutto werden netto 2000 EUR, davon 1000 EUR Rate bleiben 1000 EUR
50% Sparen für Sondertilgung, bleiben 500 EUR für Essen, Trinken, Auto, Schule, Kleider, Urlaub pro Monat

Wer will denn SO leben ? Ich jedenfalls nicht ... und deswegen baue/ kaufe ich nicht

Ich hab' ja oben schon geschrieben, bei Kindern ist das eine ganz andere Rechnung, weil das ja über die Kindergeneration weitergereicht werden kann.
Die 50% Regel hast du falsch verstanden (ok ich hab's nicht ausführlich beschrieben). Ich meinte damit, daß wenn am Monatsende - vor dem neuen Gehaltseingang - noch etwas Geld auf dem Konto übrig bleibt, dieses nach der 50% Regel behandelt wird.

 

[DSkywalker]

Das hatten meine Eltern auch, Initialzins 9,8%

Ich bin noch "jung", bei mir waren's knapp 7%...

 

[ichundou]

Du verkennst die Situation vieler Bauherren:
Nimm mal mein Beispiel:

2500 EUR brutto / 2 Kinder / 358k Darlehen / 1% Tilgung
Tilgung >50 Jahre / monatl. Rate 1000 EUR

aus den 2500 EUR brutto werden netto 2000 EUR, davon 1000 EUR Rate bleiben 1000 EUR
50% Sparen für Sondertilgung, bleiben 500 EUR für Essen, Trinken, Auto, Schule, Kleider, Urlaub pro Monat

Wer will denn SO leben ? Ich jedenfalls nicht ... und deswegen baue/ kaufe ich nicht

Naja, das Beispiel ist aber sehr fiktiv und das wird auch kaum eine Bank machen. Wenn die 2500 Euro wirklich der Bruttolohn sind, dann ist das Nettogehalt mit Steuerklasse 3 und 2 Kindern 1.882,29 €. Dann würde die Rechnung so aussehen:

Einkommen: 1.882,29 €
Kindergeld: 368,- €
Summe: 2250,29

Finanzierung (350k, 110%, 2 % nom. Zinsatz, 1% anfängliche Tilgung): 962,50 monatliche Annuität

Ergebnis: 2250,29 - 962,50 = 1287,79

Die meisten Banken rechnen mit Pauschalen für die Lebenshaltung, die nach der Finanzierung noch verbleiben müssen, andernfalls wird die Finanzierung abgelehnt. Diese Betragen meist 1250,- Euro für ein Paar und pro Kind mind. 150,- Euro. Das Auto wird meistens nochmals mit einer Pauschale um ca. 500 Euro gewürdigt. Ergibt hier also einen Betrag von 2050,- Euro. Bei einer seriösen Bank hätten Deine Bekannte gar keinen Kredit bekommen.

Kann es sein, dass die 2500,- Euro das Nettogehalt sind?

 

[Simineon]

Kann es sein, dass die 2500,- Euro das Nettogehalt sind?

Nope, ist definitiv das Brutto ... aber (steht hier irgendwo weiter vorne im Fred) Banken sind nicht dazu da, Dir etwa ein- oder auszureden.

Abgesehen davon hast Du die Sonderabschreibungen, Absetzungsmöglichkeiten etc. beim eigengenutzten Wohnraum nicht aufgeführt ... ist aber auch egal. Meiner Meinung nach sollte man mit 2500 EUR brutto gar nicht bauen und so schlampig wie die rumlaufen, wie das Haus, Auto, der Garten aussieht bestätigt das meine Meinung.

 

[ichundou]

Nope, ist definitiv das Brutto ... aber (steht hier irgendwo weiter vorne im Fred) Banken sind nicht dazu da, Dir etwa ein- oder auszureden.

Nee, aber jede Bank die eine Baufinanzierung anbietet muss prüfen, ob der Schuldner den Kapitaldienst leisten kann und das auch dokumentieren. Allerdings ist mir auch klar, dass mehr möglich ist als gesund ist, deswegen schrieb ich auch "seriöse Bank".

 

[Farscape]

Vergesst nur nicht die Inflation.
Ein auf Kante genähtes Darlehen ist dank der Gehaltserhöhung-Inflationsanpassung dann nicht mehr auf Kante.

Gleiches gilt für den Wert des Objektes. Man produziert nicht einfach Schulden sondern den Verbindlichkeiten steht immer auch ein Vermögen gegenüber. Es dauert nur wenige Jahre um die angefallenen Nebenkosten abbezahlt zu haben und gleichzeitig hilft einem der Wertzuwachs.

Wer das nicht berücksichtigt sollte vielleicht nochmal in die Grundschule.

 

[Vollzeiturlauber]

... und gleichzeitig hilft einem der Wertzuwachs.

Bei den Wohnungspreisen ist hier bei uns ca. 50% Luft enthalten ! ! !

Bei den Häusern ist es nicht ganz soviel !

(Die Blase kann platzen, muß aber nicht!)

 

[FlyByWire]

Es dauert nur wenige Jahre um die angefallenen Nebenkosten abbezahlt zu haben und gleichzeitig hilft einem der Wertzuwachs.

Ich verstehe die Argumentation, aber gar so einfach würde ich es nicht darstellen wollen.

Zum einen ist die Wertveränderung einer Immobilie aufgrund einer Marktwertänderung relativ uninteressant so lange man darin selbst wohnt, gerade weil man sich durch den Kauf gegen die Marktpreisänderung immunisiert hat. Zum anderen kann es bei einem Wertverfall der Immobilie dazu führen, dass man deutlich in "negative equity" rutscht, vgl. dazu BBC News - Negative equity afflicts 'half a million households'. Dies führt dann eher dazu, dass man sich tatsächlich immobil gemacht hat, da man bei einem Verkauf des Objekts die Differenz zwischen Einnahmen und Kredit unmittelbar zurückzahlen muss.

EDIT:
Für Irland wird unter http://www.independent.ie/irish-new...in-negative-equity-report-shows-29538374.html berichtet:
There are a total of 920,000 mortgages, held by both homeowners and investors.
Some 40% of these are for amounts greater than the properties are currently worth.

 

[SleepOverGreenland]

Wir haben noch relativ teuer finanziert mit 2,8%

Ich hatte damals 7,8% erstrangig bei einer LV und ich glaube 8,5% zweitrangig bei einer Bank.
Das schöne dabei war, bei jeder Verlängerung war der Zinssatz niedriger und dementsprechend konnte die Tilgung ohne höhere Belastung beschleunigt werden.

 

[Airsicknessbag]

Das Gejammere ueber die Makler kann ich nicht nachvollziehen. Es gehoeren immer zwei dazu, einen Maklervertrag abzuschliessen. Wenn man es sich nicht leisten kann oder will, soll man es halt lassen. Ich z.B. habe den Grundsatz, nicht mit Immobilienmaklern zusammenzuarbeiten.

Notarkosten und Grundwerwerbsteuer stehen im Gesetz, die kann sich jeder vorher ausrechnen.

Ist also alles so ein bisschen la-di-da.

 

[maniac669]

Das Gejammere ueber die Makler kann ich nicht nachvollziehen. Es gehoeren immer zwei dazu, einen Maklervertrag abzuschliessen. Wenn man es sich nicht leisten kann oder will, soll man es halt lassen. Ich z.B. habe den Grundsatz, nicht mit Immobilienmaklern zusammenzuarbeiten.

Notarkosten und Grundwerwerbsteuer stehen im Gesetz, die kann sich jeder vorher ausrechnen.

Ist also alles so ein bisschen la-di-da.

Du bist ja lustig, versuch mal in München und umgebung ein Grundstück oder Wohnung OHNE Makler zu kaufen.

Kannste echt knicken...

 

[Airsicknessbag]

Hat bisher immer geklappt, auch an schwierigen Standorten, die von Maklern durchseucht sind. Man muss halt ein bisschen kreativ und ruehrig sein (eigene Anzeigen aufgeben, Eigentuemer direkt ansprechen, Immobilienboerse des Arbeitgebers, Mundpropaganda...) und darf sich nicht von Unkenrufen wie Deinem ins Bockshorn jagen lassen.

Letztlich muss der Verkaeufer verstehen, dass er den Makler bezahlt, weil die Maklercourtage das Kaufbudget schmaelert. Die Einfuehrung des Bestellerprinzips auch bei Verkaeufen waere diesbezueglich ein guter Schritt.

Mir als Kaeufer/Mieter bringt der Makler im Normalfall nichts, also zahle ich auch nichts.