Wohnung kaufen - Wie vorgehen?

[Jens90]

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Hi,

ich habe mal eine Immo Frage:

Ich suche seit zwei Jahren in einem bestimmten Stadtteil eine Eigentumswohnung.

Leider waren die Wohnungen bisher entweder immer zu klein, zu groß, kein Penthouse etc.

Nun habe ich auf Immoscout eine gefunden die perfekt aussieht. Größe, Preis, Lage, Aufteilung etc. wäre perfekt.

Habe die Immobilie schon von außen gesehen und auch hier alles perfekt.

Morgen habe ich mit den Eigentümern + Makler einen Termin um die Wohnung anzuschauen. Ich habe früh angerufen und direkt den ersten Besichtigungstermin ergattert.

Die Lage ist aktuell extrem gefragt. Ist die beliebteste Lage in einer 500k + Einwohnerstadt. Meistens landen solche Immobilien meistens gar nicht bei Immoscout.

Nun meine Frage:

Wie würdet ihr vorgehen, falls ich die Wohnung will? Neben einem sympathischen Eindruck direkt auch äußern, dass man eventuell mehr bieten würde als andere Interessenten? Will mich in keine ungünstige Verhandlungsposition bringen und den Preis nach oben treiben, anderseits aber auch die Wohnung unbedingt haben, falls mir diese gefällt.

Auf Immo steht die Wohnung für 6xxk drin. Vorteil, könnte alles mit Eigenkapital zahlen, also ohne Banktermine auf den Punkt kommen.

Freue mich auf Antworten

 

[wasserdicht]

Über die "Cash"-Zahlung würde sich der Eigentümer sicherlich freuen, da es öfters noch zu Problemen bei der (Bau-)Finanzierung kommt und auf Grund dessen ein Deal platzt.

Ich würde nicht vorschlagen, dass du mehr zahlen würdest, sondern ggf. eher die potentielle Cash-Zahlung erwähnen und dadurch den Preis drücken. Alternativ stellt sich die Frage, ob du wirklich alles selber mit Eigenkapital zahlen möchtest oder lieber über einen aktuell noch absolut günstigen Kredit "hebelst". Bei soviel liquiden Mitteln solltest du dich aber ggf. mit einem Steuer- und Honorarberater (kein Bankberater) zusammensetzen und überlegen, wie es am sinnigsten wäre. Gerade bei der Steuer lässt sich sicherlich einiges rausholen.

Irgendwie wirkt dein Kaufinteresse etwas blauäugig.

PS:
Bei solchen Summen sollte man, wenn man ein Laie ist, auf jeden Fall einen (befreundeten) Gutachter bei der Besichtigung dabei haben.

 

[Bullterrier_ERH]

naja, wenn du denen bei Besichtigung sagt, du nimmt die Immobilie. Werden die wohl kaum auf andere Interessenten warten, außer die wollen dich aus irgendwelchen Gründen nicht.

Aber insbesondere wenn du fragt wann ihr unterschreiben könnt weil du ohne Finanzierung zahlst, sollte sich das doch recht zügig abwickeln lassen

 

[Ragesh]

naja, wenn du denen bei Besichtigung sagt, du nimmt die Immobilie. Werden die wohl kaum auf andere Interessenten warten, außer die wollen dich aus irgendwelchen Gründen nicht.

Habe ich anders erlebt. Die Makler haben mehrere Kandidaten parallel gehabt, solange bis einer auch die Finanzierungszusage etc. vorgelegt hat. Weil Zusagen geht leicht, viele fallen aber dann doch raus, weil sie es sich anders überlegen, die Finanzierung platzt, etc...

 

[DrThax]

Habe ich anders erlebt. Die Makler haben mehrere Kandidaten parallel gehabt, solange bis einer auch die Finanzierungszusage etc. vorgelegt hat. Weil Zusagen geht leicht, viele fallen aber dann doch raus, weil sie es sich anders überlegen, die Finanzierung platzt, etc...

Ein Nachweis der Hausbank über die entsprechenden Barmittel sollte aber ganz einfach möglich sein und ist dann sicher mindestens genauso wirkungsvoll wie irgendeine unverbindliche Finanzierungs"zusage".

An den OP: Ich würde an Deiner Stelle die Eigenfinanzierungskarte spielen, irgendwelche Mehrgebote o.ä. bei einem Ersttermin halte ich hingegen nicht für besonders schlau.
Bei aller Euphorie lohnt es sich immer über so etwas eine Nacht zu schlafen und eine weitere Besichtigung mit einer fachkundigen Begleitung zu machen.

 

[airhansa123]

Offenbar wird die Wohnung bei Immo nicht im Bieterverfahren angeboten, welches in Deutschland auch noch recht neu ist. Ich selber würde es unbedingt vermeiden, selber ein Bieterverfahren "anzuzetteln". Also wie oben beschrieben die Eigenkapitalkarte "ziehen", also heute (!) noch ein aussgefähiges Schreiben (kurz und knackig, z.B. "Herrn J.X. stehen in unserem Hause ausreichend liqude Vermögenswerte zur Verfügung, um den Kauf einer ETW mit Eigenmitteln im Volumen von 6xxk kurzfristig zu realsieren..." ) von der Bank besorgen. Daneben würde ich heute noch mal mit dem Makler sprechen um vorab die Lage zu peilen (wie viele Interessenten, wer ist Verkäufer und wie tickt der etc. ).

Und auch richtig ist was oben gesagt wurde: Nochmal eine Nacht drüber schlafen, aber das kannst Du ohnehin. Egal wie verbindlich Deine Zusage morgen ist, gekauft wird erst mit Notarvertrag.

 

[Eastside]

Also wenn die Lage und Ausstattung wirklich so toll ist, geht die Wohnung im Bieterverfahren weg. Kann schon sein, das der Makler dir sagt, du sollst ein Angebot abgeben.

 

[chris_flyer]

Möchtest du selbst darin wohnen oder vermieten ?
Das spielt auch eine Rolle. Lebt da schon ein Mieter, und du möchtest dort wohnen ist das nicht so leicht den Mieter raus zu bekommen.
Wenn du im Freundeskreis Architekten hast, dann nehme diese zur Besichtigung mit. Die finden oftmals Baumängel, um den Preis zu drücken. Auch die Eltern helfen in dem Fall.
Ebenso ist es wichtig nach dem Rücklagenkonto für die Immobilie zu fragen. Das wird zusammen mit den anderen Eigentümern geführt. Wenn du dich mit denen schon nicht verstehen kannst, dann lass es sein.
Der Kaufpreis ist nur die halbe Wahrheit. Da fehlen bestimmt Sanierungsarbeiten für Balkon, Badezimmer oder Küche.

Bei einem Kaufpreis von 600 k € musst du min. 700 k € aufnehmen. Die Steuer, Makler und eventuelle Sanierung wollen bezahlt werden.

 

[Farscape]

Gleich schriftliches Kaufanbot stellen bzw vom Verkäufer gleich gegenzeichnen lassen.

Wenn sie zögern, dann warten sie vermutlich ab ob andere bereit sind mehr zu bezahlen.

Barkauf ist sicherlich ein gutes Argument. Schon einen Grundbuchauszug gemacht und dich darüber informiert wer oder was der Verkäufer ist?

 

[Wuff]

. Meistens landen solche Immobilien meistens gar nicht bei Immoscout.

Na ja, in dieser Preisklasse wäre ich mir da nicht so sicher. Plus ca. 15% Nebenkosten. Plus Renovierungskosten.

Wenn du dich gleich am ersten Besichtigungstag entscheiden möchtest (in gefragter Lage trotzdem von Vorteil), würde ich einen "emotional neutralen" Begleiter, möglichst Fachmann, mitnehmen, der sich das Gebäude und die Wohnung mal auf etwaige Baumängel ansieht.

 

[somkiat]

Studium älterer Werke des Jusers wird auch hier wieder empfohlen . Es ergeben sich unter Umständen Erkenntnisse .

 

[Rambuster]

Studium älterer Werke des Jusers wird auch hier wieder empfohlen . Es ergeben sich unter Umständen Erkenntnisse .

Handwerker mit €1500 im Monat und evtl €5 mio durch Verkauf eines Startups.

 

[tony_fcb]

vielleicht wird ja "ich zahle alle meine Immobilien in bar" zum neuen "ich fliege nur Fööörst"
- paging Jusers SOG und DFW_Sen

 

[mikealphaxray]

In den USA gibt es bei cash deals hohe Discounts, in D ist das nicht üblich. Freiwillig einen höheren Kaufpreis für eine Immobilie zu bieten, halte ich daher für unklug.

Ich schlage folgenden Weg vor:

1. ausdrückliches Kaufinteresse bekunden
2. Bankbestätigung vorlegen
3. Provisionsvereinbarung mit dem Makler treffen (psychologisch hat der Makler damit etwas in der Hand und kann sich seinen neuen 911er konfigurierern oder sich seinen Traum einer Submariner erfüllen)
3. Notar benennen
4. Beurkundungstermin vereinbaren (frühestens 14 Tage nach endverhandeltem Kaufvertrag, der Termin kann jedoch schon perspektivisch festgelegt werden)

Als Goodie für den Verkäufer könntest du über eine Anzahlung zum Beurkundungstermin nachdenken.

Die Gesamtinvestition setzt sich bei Immobilientransaktionen aus

Kaufpreis
+ Grunderwerbsteuer (x,x% vom Kaufpreis, abhängig vom Bundesland)
+ Notar- und Gerichtskosten (ca. 1,5% vom Kaufpreis)
+ Maklercourtage (x,x% vom Kaufpreis)
+ möglichen Renovierungskosten

zusammen.

Die laufenden Kosten als Wohnungseigentümer erbeben sich aus der Summe

Grundsteuer,
Versicherungen,
Hausgeld,
sowie Kapitaldienst (entfällt in deinem Fall).

Zuletzt sei noch gesagt, Eigentum verpflichtet.

 

[DFW_SEN]

In den USA gibt es bei cash deals hohe Discounts,

das halte ich fuer ein Gerücht. Cash Offers sind beliebt, aber einen Discount gibt es deshalb noch lange nicht.

 

[mikealphaxray]

das halte ich fuer ein Gerücht. Cash Offers sind beliebt, aber einen Discount gibt es deshalb noch lange nicht.

Der Markt ist ein komplett anderer als in D, viel transparenter und professioneller. Laut meines Brokers sind bei 78% der cash deals Discounts durchgesetzt worden. Vielleicht mag es regionale Unterschiede geben.

 

[airhansa123]

4. Beurkundungstermin vereinbaren (frühestens 14 Tage nach endverhandeltem Kaufvertrag, der Termin kann jedoch schon perspektivisch festgelegt werden)

Das ist so nicht 100% richtig, die 14 Tage Frist gilt nur, wenn eine der beiden Vertragsparteien gewerblich handelt. Bei einem Privatverkauf muss keine Frist eingehalten werden !

 

[mikealphaxray]

Das ist so nicht 100% richtig, die 14 Tage Frist gilt nur, wenn eine der beiden Vertragsparteien gewerblich handelt. Bei einem Privatverkauf muss keine Frist eingehalten werden !

True! Wahr! Veritable!

 

[DFW_SEN]

Der Markt ist ein komplett anderer als in D, viel transparenter und professioneller. Laut meines Brokers sind bei 78% der cash deals Discounts durchgesetzt worden. Vielleicht mag es regionale Unterschiede geben.

Ich lebe in den USA und besitze mehrere Immobilien hier...... mit einem cash offer und der Bereitschaft schnell zu “closen” hat man schafft man sich einen Vorteil. Man hat so insbesondere einen Vorteil wenn es mehrere Interessenteb gibt (Taube auf dem Dach oder Spatz in der Hand. ) Man mag auch gegebenenfalls mit einem etwas niedrigeren Gebot erdolgreich sein, aber es gibt keine hohen discounts...

 

[airhansa123]

Auch sehr wichtig bei einer ETW: Teilungserklärung genau anschauen und Protokolle der Eigentümerversammlungen. Mindestens 3 Jahre. Dort prüfen: Gibt/gab es strittige Punkte, gibt es klare Mehrheitsverhältnisse (d.h. eine dominierende Eigentümergruppe), wie hoch war die Präsenz bei Versammlungen, ist die Hausverwaltung professionell und kostenorientiert, gibt es Wohngeldrückstände der Eigentümer etc..

Am besten versuchen, mit einem der zukünftigen Miteigentümer der Eigennutzer ist zu sprechen.

 

[mikealphaxray]

Ich lebe in den USA und besitze mehrere Immobilien hier...... mit einem cash offer und der Bereitschaft schnell zu “closen” hat man schafft man sich einen Vorteil. Man hat so insbesondere einen Vorteil wenn es mehrere Interessenteb gibt (Taube auf dem Dach oder Spatz in der Hand. ) Man mag auch gegebenenfalls mit einem etwas niedrigeren Gebot erdolgreich sein, aber es gibt keine hohen discounts...

Mehrere Immobilien vs. eine Vielzahl von Transaktionen am Tag. Ich würde mich hier eindeutig auf die qualifizierten Daten eines Brokers verlassen.

Der Discount beträgt im Übrigen 5-8% bei cash deals in Manhattan. Aber vielleicht ist Manhattan auch ein Sonderfall?

 

[L_R]

vielleicht wird ja "ich zahle alle meine Immobilien in bar"

passt nicht ganz zum thema, aber ich war vorige woche als "fachkundige (naja, mehr oder weniger) Begleitung" beim Kauf eines Appartements in Argentinien dabei, mit direkter Übergabe des Kaufpreises in 50er und 100er Scheinen (natürlich U$) in zwei Plastiktüten. Das Zählen hat gedauert und ich kam mir vor wie in einem Film.

 

[Blanc]

@Jens War die Besichtigung so positiv wie erhofft?

 

[somkiat]

War wohl voll supi , Jens hatte aber versehentlich nur 580.000 Oiro eingesteckt und konnte nicht auf den Punkt kommen , so ist der Verkäufer eben wieder gegangen . Blöd .