Bedeutung von Übergabeprotokoll bei Rechtstreit um Mietkaution ?

[VBird]

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Vorab: Es wurde schon ein RA konsultiert.
Da wir hier aber diverse aktive User haben, welche auch diesen Beruf ausüben, wollte ich das Thema mal zur Diskussion stellen.

In unserem geerbten Haus hatten die Mieter - ohne um Erlaubnis zu fragen - nach Einzug sich zwei "riesige" Schäferhunde angeschafft, obwohl nach Mietvertrag keine Hundehaltung gestattet war. Diese Hunde haben das Haus "aussergewöhnlich" verdreckt; insbesondere das Echtholzparkett in mehreren Zimmern. Nach Auszug der Mieter wurde eine Fachfirma mit der Reparatur beauftragt. Es liegt jetzt eine Rechnung vor, auf der u.a. "Beseitigung von Urinflecken" festgehalten ist.
Als ich das erste Mal die Hunde im Haus sah (viele Jahre nach deren Einzug), war der Schaden schon geschehen. Da die Miete immer pünktlich gezahlt wurde und es auch sonst bis dahin ein unkompliziertes Mietverhältnis war, war meine damalige Denke "wesentlich schlimmer kann es jetzt auch nicht mehr werden, und gegen die schon entstandenen Schäden haben wir ja eine Kaution". Ich habe also nicht auf sofortige Entfernung der Hunde bestanden, was uns wohl als "Akzeptanz" ausgelegt werden kann.
Beim Auszug und Übergabe des Hauses wurde in einem Übergabeprotokoll der Zustand der diversen Zimmer festgehalten und von den Mietern durch Unterschrift bestätigt. Es wurden viele Fotos gemacht, welche deutlich die schwarzen Dreck-Bahnen im hellen Eichenparkett zeigen.
Nach Reparatur des Parkets hatte ich diesen Betrag von der Kaution abgezogen und den Rest erstattet.

Halbes Jahr nach Auszug trudelt ein Brief von einer Kanzlei ein mit Forderung nach der gesamten Kaution. Es werde bestritten, dass der von den Mietern unterschriebene Zustand von ihnen selbst verursacht sei. Ich habe dann geantwortet und unseren Standpunkt geschildert.
Etwa ein weiteres halbes Jahr später kommt letzte Woche Brief vom Amtsgericht mit Klage.
Von uns konsultierter RA sieht unsere Position eher skeptisch.
Ich hatte mich nach Unterschrift der Mieter bei der Übergabe meiner Sache recht sicher gefühlt.

Frage nun: Ist also ein von beiden Parteien unterschriebenes Übergabeprotokoll im Streitfall eher bedeutungslos ?

 

[Simbi]

Bin kein Anwalt. Mich würde aber interessieren, warum der Anwalt skeptisch ist und was man hätte anders machen sollen.
Gab‘s beim Einzug auch ein Übergabeprotokoll?

 

[Flying Lawyer]

Wie lange dauerte denn das Mietverhältnis und wie lange hast Du / hat Dein Rechtsvorgänger denn das Parkett nicht mehr abgeschliffen? Instandhaltung ist generell erst mal Vermietersache und nach "vielen Jahren" darf ein Parkett auch "durch sein". Der Mieter ist zum Gebrauch einer Sache berechtigt, nicht nur zum Besitz.

 

[alohasteffi]

Ebenfalls kein Anwalt, aber Vermieter.
Kann mir nicht vorstellen, dass das Problem beim unterschriebenen Übergabeprotokoll liegt, sondern eher im pauschalen Verbot der Hundehaltung. Gehe davon aus, dass dieser Passus des Miervertrages unwirksam ist.
Hundehaltung ar später wohl bekannt und geduldet.
Somit Abnutzung der Wohnung durch Miete abgegolten.

 

[Flying Lawyer]

Ebenfalls kein Anwalt, aber Vermieter.
Kann mir nicht vorstellen, dass das Problem beim unterschriebenen Übergabeprotokoll liegt, sondern eher im pauschalen Verbot der Hundehaltung. Gehe davon aus, dass dieser Passus des Miervertrages unwirksam ist.
Hundehaltung ar später wohl bekannt und geduldet.
Somit Abnutzung der Wohnung durch Miete abgegolten.

Nutzung sowieso abgegolten. Parkett ist nach X Jahren durch. Ob es dann durch Hundespuren noch weiter durch ist, ist dann nicht mehr die Frage.

 

[Strolf]

Die Hundehaltung ist meiner Meinung nach vollkommen entkoppelt. Sie hätten ja auch Hunde halten können die keine Schäden verursachen. Oder andersherum, Schäden verursachen ohne jede Tierhaltung dort.

Als Vermieter aber nicht-Anwalt würde ich mal die Höhe des verursachten Schadens zur Mietdauer/-einnahmen des Mietverhältnisses in Relationen bringen. Wenn es langjährig, war kann man eher von Abnutzung ausgehen, als wenn der Schaden bereits nach kurzer Zeit auftritt.

Du kannst dir von den Mietern natürlich nicht die Abnutzung bezahlen lassen. Und Gerichte sind ja auch eher mieterfreundlich. Woher rührt die Skepsis deines Anwalts? Um wieviel Geld geht es?

 

[airhansa123]

Als Vermieter aber nicht-Anwalt würde ich mal die Höhe des verursachten Schadens zur Mietdauer/-einnahmen des Mietverhältnisses in Relationen bringen.

Da ja der Schaden noch nicht einmal über den gesamten Kautionsbetrag lag (ein Teil der Kaution wurde zurückerstattet) hält er sich in Grenzen. Maximale Kosten des Rechtsstreits ausrechnen lassen und ggf. über den Anwalt einen Vergleich zu ca. 2/3 anbieten, die Argumentation des Mieters er hätte unterschriebenen Zustand nicht verschuldet ist ja auch etwas wackelig wenn auf der Rechnung Beseitigung von Urinflecken steht.

 

[speckerle]

Ich hatte die Haltung zweier Hauskatzen genehmigt und mir schriftlich gegeben lassen, dass die Mieter für Schäden aufkommen (denke aber, dass dies im Rechtsstreit keinen Einfluss gehabt hätte). Bei der Übergabe der Wohnung hat mich dann der Schlag getroffen. Alle Wände waren bis zu etwa einem Meter Höhe durch Kratzspuren beschädigt. Mieter meinte, das seien normale Gebrauchsspuren, wenn man Katzen hätte. Habe die Schäden mit Fotos protokolliert. Wohnung wurde so nicht abgenommen. Mieter hat mit Anwalt gedroht und keine Woche später hat er mir Bescheid gegeben, dass alles frisch tapeziert sei.

Der nächste Mieter zog ein. Die Küche wurde komplett vom Fachmann tapeziert. Ein Jahr später zog Mieter GsD wieder aus. Eine Wand war voller Kaba-Spuren. Dies seien normale Gebrauchsspuren, wenn man Kinder hätte. Gleiches Spiel wie mit dem Katzenmieter. Mieter hat nach kurzer Schmollzeit die Küche gestrichen.

Ein Mieter hat mal ein Waschbecken zerstört. Da es jedoch älter als zehn Jahre war, meinte Haus und Grund, dass ich hierfür schlechte Chancen für einen Ersatz hätte. Ärgerlich, aber Begründung war nachvollziehbar.

Bei Parkett ist es halt besonders ärgerlich. Dies kann man nicht so ohne Weiteres austauschen und die Kosten fürs Abschleifen sind auch nicht ohne.

Mittlerweile wäge ich ab, ob mir der finanzielle Schaden oder meine Nerven wichtiger sind. Oftmals entscheide ich zugunsten meiner Gesundheit .

 

[Carotthat]

VBird, von wieviel Geld reden wir hier überhaupt?

 

[Flying Lawyer]

VBird, von wieviel Geld reden wir hier überhaupt?

Das ist die eine Frage und die andere Frage ist, wienlange hat der Mieter da gewohnt. Wenn es mehr als fünf Jahre war, würde ich davon ausgehen, dass SOWIESO vom Vermieter das Parkett abgeschliffen werden muss. Irgendwelche Urinflecken spielen dann keine Rolle mehr, es sei denn, diese verursache zusätzlichen Aufwand. Wenn es gar 25 Jahre waren, dann ist das Parkett (es sei denn es sind dicke Holzbohlen aus den Dreißigern) sowieso hinüber. Dann gibts gar nichts.

Im Wege des Schadensersatzes muss der Mieter die Kosten tragen für den Zustand, der ohne das schädigende Ereignis bestünde. Also allenfalls die Mehrkosten zwischen "abgenutztem Parkett" und "mehr abgenutztem Parkett". Hier liegt das Problem. Tapeten sind in diesem Zusammenhang was anderes, weil die zumindest bei neueren Mietverträgen im Rahmen der Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter überwälzt sind. Aber Parkett und Bodenbeläge....

 

[VBird]

VBird, von wieviel Geld reden wir hier überhaupt?

Warum hatte ich eine solche (im VFT anscheinend unvermeindliche) Reaktion schon erwartet ?
[DISCLAIMER: Meine obige Frage bitte als rein rhetorisch betrachten !]

Eine Antwort würde evtl. Deine Neugier befriedigen, tut aber doch ÜBERHAUPT NICHTS zur Sache !

Nutzung sowieso abgegolten. Parkett ist nach X Jahren durch. Ob es dann durch Hundespuren noch weiter durch ist, ist dann nicht mehr die Frage.

Genau DAS ist der Grund für die Skepsis des befragten RA.
Der Laie staunt und wundert sich.
Das dicke Echtholzparkett ("Voll-Hartholz", also nicht nur ca. 3mm Deckschicht) ist hochwertig; und zwar so, dass in den zwei Zimmern, in die nach Aussage der Mieter die Hunde "nie" reinkamen, rein gar nichts am Boden gemacht werden müsste, um diese Zimmer sofort wieder neu zu vermieten.
Aber leider sind schon mehr als 10 Jahre seit Verlegung vergangen.

Inzwischen haben wir im Internet Beispiele gefunden, dass sogar Brandflecke in wertvollen Teppichen für den Mieter folgenfrei bleiben, wenn das Mietverhältnis nur lange genug dauert.
Also eigentlich ein Freibrief für jeden Mieter, das "bodenständige" Eigentum des Vermieters nach zehn Jahren auch MUTWILLIG zu beschädigen !

Bleibt aber meine Verwunderung hinsichtlich des Vorgehens des klagenden RA, was auch zum Einstellen des Themas hier führte.
RA könnte doch einfach vorbringen "Bodenbelag schon älter als 10 Jahre", statt zu sagen "Meine Klienten haben zwar den Zustand des verdreckten Parketts bestätigt, bestreiten aber hinterher, denselben verursacht zu haben".

 

[Strolf]

Warum fragst du hier im Forum noch Meinungen zu deinem Fall, wenn du mit den Antworten nicht umgehen kannst oder möchtest?

Wie lange haben die da nun gewohnt? Das IST wichtig zur Einschätzung - auch wenn du anderer Meinung bist.

 

[Carotthat]

Warum hatte ich eine solche (im VFT anscheinend unvermeindliche) Reaktion schon erwartet ?
[DISCLAIMER: Meine obige Frage bitte als rein rhetorisch betrachten !]

Eine Antwort würde evtl. Deine Neugier befriedigen, tut aber doch ÜBERHAUPT NICHTS zur Sache !

Häh????
Das war nicht Neugier, sondern der Versuch einer Einschätzung, ob es sich lohnt, den Rechtsstreit aufzunehmen, die verlorene Lebenszeit einzurechnen etc.

Aber wenn Du so reagierst, dann kämpf Dich ruhig durch den sinnlosen Kampf.

 

[jodost]

Mir lag als erstes auch die Frage auf der Zunge, von wie viel Schaden wir überhaupt reden.

Aber egal. Wenn die da zehn Jahre gewohnt haben, dann ist es natürlich absolut ärgerlich um den Schaden und auch ziemlich asozial, Hundeurinflecken nicht beseitigen/bezahlen zu wollen.

Aber man muss auch mal realistisch sehen, dass sie in der Zeit an Miete rund ein Drittel dessen bezahlt haben dürften, was die Wohnung zum Kauf wert ist. Vor dem Aspekt ist es schon nachvollziehbar, warum ein Fußboden da durchaus als normale Abnutzung gelten darf.

Und wie sinnvoll oder nicht das Vorgehen des gegnerischen Anwaltes ist, muss der am Ende auch nur seinem Mandanten gegenüber und nicht dir begründen.

 

[Flying Lawyer]

Bleibt aber meine Verwunderung hinsichtlich des Vorgehens des klagenden RA, was auch zum Einstellen des Themas hier führte.
RA könnte doch einfach vorbringen "Bodenbelag schon älter als 10 Jahre", statt zu sagen "Meine Klienten haben zwar den Zustand des verdreckten Parketts bestätigt, bestreiten aber hinterher, denselben verursacht zu haben".

Warum sollte er das? Das wäre aus Sicht von deren Anwalts fehlerhaft. Warum sollten die Mieter gestehen, es verursacht zu habe wenn Du als Vermieter in der Beweispflicht bist? Der Anwalt ist Interessenvertreter und macht es Dir so schwierig wie möglich.

Deine Auffassung, dass es Dich wundert wundert mich. Der Mieter ist zum Gebrauch der Sache berechtigt und jede normale Abnutzung ist abgegolten. Darum ist je die Nutzungsdauer so relevant. Nach 10 Jahren ist jedes Parkett soweit, dass es abgeschliffen werden muss, Hundeurin hin oder her.

Du kannst im Übrigen noch froh sein, dass Deine Mieter so still waren. Gerade bei langlaufenden Mietverhältnissen wäre es normal, dass der Vermieter irgendwann auch mal renoviert, es sei denn es ist vertraglich (und nicht nur im vorgedruckten Formularmietvertrag) etwas anderes individuell vereinbart. Die meisten Formularmieterverträge, die älter sind, enthalten Schönheitsreparaturklauseln, die nach heutiger Rechtsprechung unwirksam waren. Das Abschleifen von Parkett konnte man nach meiner Erinnerung noch nie wirksam per Formularmietvertrag überwälzen. Sei froh dass die nichts geltend gemacht haben, so kannst Du jetzt das tun was Du hättest seit Jahren schon tun müssen und kannst dann eine neu renovierte Wohnung vermieten (und kriegst mehr dafür).

 

[VBird]

Warum sollte er das? Das wäre aus Sicht von deren Anwalts fehlerhaft. Warum sollten die Mieter gestehen, es verursacht zu habe wenn Du als Vermieter in der Beweispflicht bist? Der Anwalt ist Interessenvertreter und macht es Dir so schwierig wie möglich.

Nun ja, es bleibt meine Frage als Threadthema (nach Lebensberatung von Schreibtisch-Therapeuten, in welchem Verhältnis Reparaturkosten zu Prozessrisiko stehen, wurde im Eingangsbeitrag ja nirgends gefragt !!!): Welche Bedeutung hat dann eigentlich noch die Unterschrift der ausziehenden Mieter unter ein Übergabeprotokoll ?
Meine Beweispflicht ist hier nach MEINER Meinung gar nicht so schwierig, da der Mietvertag mit dem Vor-Eigentümer über einen Makler geschlossen wurde, der in dem damaligen Ü-Protokoll den Zustand des Parketts als "GUT" bezeichnet. Wenn jetzt ausser Dreck auch noch Urin-Schäden beseitigt werden mussten, UND aussagekräftige Fotos vorliegen, darf man sich schon wundern, warum der RA so vorgeht, statt einfach zu sagen "Parkett älter als 10 Jahre; Basta!, Maus tot!"
Oder ?
Ansonsten Danke für Deine Ausführungen !

Nach 10 Jahren ist jedes Parkett soweit, dass es abgeschliffen werden muss, Hundeurin hin oder her.

o.t.
EINSPRUCH, Herr RA !
Rechtlich mag das im Streitfall so geregelt sein.

Bei hochwertigem Parkett und vernünftiger Behandlung MUSS keineswegs in JEDEM Fall nach 10 Jahren abgeschliffen werden, weil es etwa "unansehlich" geworden wäre. Wie angemerkt, Rechtsprechung aussen vor - nur eigene Lebenserfahrung als langjähriger Parkett"beobachter".

 

[meilenfreund]

Welche Bedeutung hat dann eigentlich noch die Unterschrift der ausziehenden Mieter unter ein Übergabeprotokoll ?

Der tatsächliche Zustand der Mietsache bei Rückgabe wurde einvernehmlich festgestellt. Das besagt aber für sich genommen noch nichts darüber, wie die Verantwortlichkeit für Schäden - vertragsgemäßer Gebrauch oder übermäßige Abnutzung, wirksame oder unwirksame Schönheitsreparaturklausel etc. - rechtlich zu würdigen ist.

 

[kingair9]

Welche Bedeutung hat dann eigentlich noch die Unterschrift der ausziehenden Mieter unter ein Übergabeprotokoll ?

Dann mal von Kaufmannsseite - IANAL

Du verwechselst „Beleg“ mit „relevantem Beleg“. Ich unterschreibe Dir einen Schein, dass ich Dein Auto gefahren bin und dass es jetzt 7 Schrammen hat = Übergabeprotokoll.

Steht da irgendwo, dass ich die Schrammen verursacht habe?

 

[Flying Lawyer]

Bei hochwertigem Parkett und vernünftiger Behandlung MUSS keineswegs in JEDEM Fall nach 10 Jahren abgeschliffen werden, weil es etwa "unansehlich" geworden wäre. Wie angemerkt, Rechtsprechung aussen vor - nur eigene Lebenserfahrung als langjähriger Parkett"beobachter".

Dann sag es anders: Du wirst keinem Gericht vermitteln können, dass ein Parkett nach 10 Jahren Gebrauch nicht abgeschliffen werden muss. Und da kannst Du es nutzen wie Du willst. Es haben irgendwo Möbel gestanden, da ist das Parkett nicht abgenutzt. Es wurde gelaufen, und da sind Straßen. Und wahrscheinlich ist auch noch die Verfärbung unterschiedlich da, wo Möbel gestanden haben, wo Teppiche gelegen haben und wo gelaufen und gewischt wurde. All das tut seine Wirkung. Das ist keine Frage der Rechtsprechung, sondern ist eine Frage kaufmännischen Denkens. Und dann denk noch mal nach, was Schadenersatz heißt: Wer zum Schadenersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der ohne das schädigende Ereignis bestünde. Sehen wir mal Hundepipi als Schaden an. Dann hättest Du Anspruch auf ein Parkett, das 10 Jahre abgenutzt ist ohne Hundepipispuren. Was ist der kaufmännische Unterschied? Null. Wie gesagt: Hätte ich den Mieter hier beraten (was ich selbst nicht tue) hätte ich ihm (wenn man Dich ärgern wollte) nach fünf Jahren Mietuzeit wahrscheinlich angeraten, von Dir eine Überarbeitung des Parketts zu verlangen. Dein hochwertiges Eichenparkett ist nämlich wahrscheinlich am Anfang auch irgendwie in den Mietpreis eingeflossen. Und wenn Du Dich geweigert hättest, hätte ich Dir eine Mietminderung angedroht, weil nämlich die fünf Jahre abgewohnte Wohnung nicht mehr die am Anfang vermietete Luxuswohnung ist. Und ich hätte bei einem "normalen" Mietvertrag recht bekommen. Das beste was Du als Vermieter haben kannst, sind Mieter die ewig da wohnen, auch wenns am Ende abgenutzt ist. Da spart Dir nämlich jede Zwischenrenovierung, die zur Vermietung oft genug notwendig ist.

Was viele Vermieter nicht verstehen: Der Mieter zahlt für die Abnutzung der Mietsache mit. Nicht umsonst gehen die AfA Tabellen davon aus, dass sich jährlich der Wert um 2% mindert. Der Mieter darf sich in der Wohnung bewegen, auch mit Stöckelschuhen. Er darf Möbel schieben und Stühle rücken. Teppiche legen. Und er darf feucht wischen. Aufs Parkett pinkeln darf er nicht. Aber wenn er jahrelang sich bewegt hat, Stöckelschuhe anhatte, Möbel geschoben und Stühle gerückt hat und dann dort auch noch ein Teppich lag, dann muss der Parkett überarbeitet werden. Ob da noch ein Hund gepinkelt hat, macht bei der Abnutzung nichts mehr aus,

 

[west-crushing]

Das beste was Du als Vermieter haben kannst, sind Mieter die ewig da wohnen, auch wenns am Ende abgenutzt ist. Da spart Dir nämlich jede Zwischenrenovierung, die zur Vermietung oft genug notwendig ist.

So ist es. Der OP sollte die Kosten der Renovierung evtl. mal gedanklich ins Verhältnis zu den insgesamt erzielten Mieteinnahmen setzen und daran prüfen, ob das Verhältnis Leistung - Gegenleistung stimmt.

 

[VBird]

Dann mal von Kaufmannsseite - IANAL

Du verwechselst „Beleg“ mit „relevantem Beleg“. Ich unterschreibe Dir einen Schein, dass ich Dein Auto gefahren bin und dass es jetzt 7 Schrammen hat = Übergabeprotokoll.

Steht da irgendwo, dass ich die Schrammen verursacht habe?

Das hier hinkt nicht nur, sondern erfordert eigentlich beidseitig einen Krückstock !

Man könnte vermuten, Du hättest noch nie einen Mietwagen genutzt.
Ich hatte darauf hingewiesen (#16), dass auch ein Protokoll zum Zustand bei Überlassung der Sache vorliegt.

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Aber von mir aus mag nun genug sein.
Ich danke nochmals Flying Lawyer für seine hier uneigennützig investierte Zeit. Kann sicher der ein oder andere spätere Leser von profitieren,

Auch einige Tage nach Threaderöffnung ist mir keine bessere Formulierung für den Titel eingefallen, um mein Anliegen möglichst treffend vorzustellen.
Bezüglich der mir sonderbar erscheinenden Argumentation in der Klage bin ich leider kein bissken schlauer geworden.
Kann nur vermuten, dass der RA sich noch in der Hinterhand behalten wollte, erst im Prozess mit der Keule "Älter als 10 Jahre!" zu kommen.

 

[Mladen]

Auch wenn du es vielleicht nicht hören willst, noch als letztes ein kleiner Tipp für die Zukunft: Geh frühzeitig zum Anwalt und lass dich zumindest im Rahmen einer Erstberatung beraten. Das ist in der Regel auf Dauer günstiger, als die Sachen erst als Klage eskalieren zu lassen.

 

[berlinet]

Kann nur vermuten, dass der RA sich noch in der Hinterhand behalten wollte, erst im Prozess mit der Keule "Älter als 10 Jahre!" zu kommen.

Das ist für dich eine juristische Keule?

 

[alexanderxl]

Wle lange das Mletverhältnls andauerte, dle Höhe der Mlete und dle Höhe der Rechnung zur Aufarbeltung des Schadens werden jetzt nlcht genannt? Warum denn nlcht?

Das hätte mlch sehr lnteresslert um es elnschätzen zu können.