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Thema: Kann das Finanzamt den Kaufpreis eines Mehrfamilienhauses nicht akzeptieren?

  1. #41
    Erfahrenes Mitglied Avatar von SleepOverGreenland
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    Zitat Zitat von br33s Beitrag anzeigen
    Ich versteh noch nicht wirklich, warum das Vermeiden von Steuern mit diversen rechtlich anscheinend möglichen Konstrukten von dir und anderen so verteufelt wird.
    Das Vermeiden von Steuern ist legal und wird mitnichten verteufelt. Es stellt sich nur die Frage, und die kam auch von dir, inwieweit das FA das von dir gewünschte Vermeiden mitmacht. Denn deren Aufgabe ist es eigentlich die Steuereinnahmen zu maximieren.

    Ich kann dir zu dem Sachverhalt nichts beitragen, aber für mich ist das ein klassisches Innengeschäft unter Vermeidung fremder Dritter. Für Kapitalgesellschaften ist so etwas vorgesehen indem Geschäftsführer üblicherweise vom §181 BGB befreit werden. Allerdings werden genau diese Geschäfte sehr kritisch beäugt. Wenn ich nun den Firmenwagen zum Buchwert - nehmen wir an 5.000€, Marktwert jedoch 20.000€ - an einen fremden Dritten verkaufe ist das kein Problem. Wenn ich das selbe Geschäft mit meiner Frau tätige ist das ein großes Problem. Das FA wird entgangene Umsatzsteuer geltend machen und natürlich den geldwerten Vorteil zum Ansatz bringen. Des Weiteren gibt es bei so etwas den Verdacht der vorsätzlichen Steuerhinterziehung und dieser wird entsprechend untersucht. Und dabei wollte ich doch nur Steuern vermeiden und mit fremden Dritten wäre das sogar durchgegangen.
    br33s, Brainpool und malone sagen Danke für diesen Beitrag.
    41.21.1 a true legend...

    Achtung Signatur: Hier könnte eine Meinung geäussert werden, die nicht allen Wohl und keinem Weh tut. Entspricht aber nicht den Regeln? Weichspülung par excellence, auch Web 3.$ genannt. Clicks make the world go round. Was für eine verrückte Welt.

  2. #42
    Erfahrenes Mitglied Avatar von br33s
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    vielleicht hab ich bei einigen Antworten zu sensible zwischen den Zeilen gelesen.

    Bei deinem Beispiel muss man natürlich auch drauf hinweisen, das dies für Anlagegüter laut EStG gilt. Sicherlich auch anwendbar auf privat gehaltene Immobilien.
    Für mich nehme ich bis jetzt aus dem Thread heraus, das ich den Kaufpreis nicht "würfeln" kann.
    Ich werde mir wohl oder übel ein kostengünstiges Gutachten anfertigen lassen. Zudem werde ich den Verkauf versuchen zu dokumentieren und eine Anzeige auf den einschlägigen Portalen schalten. Ich werde mir auch von (vielleicht auch befreundeten) Interessenten, schriftliche Kaufangebote unterbreiten lassen, welche hoffentlich 10-20% über dem Gutachterwert liegen. Ich sehe diesen Wert ja nur als Richtwert, welcher ja bei Interesse nach oben oder unten verhandelbar ist.

    Die Eingabe an den Vorsteher werd ich versuchen über das Wochenende parallel zu formulieren, da sicherlich noch einige Wochen/Monate vergehen werden, bis ein Notarvertrag beurkundet werden kann. (hoffentlich noch vor dem 30.03 oder so)

    Wie bereits weiter oben geschrieben, ist jede Anpassung des Buchwertes eine Win Win Situation, natürlich sollte dies dem Drittvergleich standhalten und dafür bin ich gern bereit ein wenig Arbeit rein zu investieren. Der Spareffekt ist ja über die Jahre bzw. Jahrzehnte immens.

    Werd dann auch morgen noch einmal beim Steuerberater nachhaken, wer die Kosten für das Gutachten am besten steuerlich geltend machen kann. Aktuell tendiere ich dazu, das es wirtschaftlicher wäre, wenn das der Käufer irgendwie kann (hab auch irgendwann glaube ich etwas gelesen von Geschäftsanbahnungskosten), da ein Kauf unterjährig erfolgt und sich so mit den anteiligen ersten Abschreibungen eine interessanter Betrag summiert.

    Das Modell könnte so manches Renditeobjekt wieder in den höheren zweistelligen Renditeberich heben. Wenn das "erfolgreich" sein sollte, könnte man damit ja noch eine weitere Unternehmung zur Beratung spezialisiert auf Buchwertoptmierung für Bestandsmehrfamilienhäuser gründen. Die kleineren Steuerkanzleien geben ja meist keine Tips ( bei meiner ist es auch so, das wenn ich einen Vorschlag bringe, kommt meist ja das könnte man im Prinzip machen, aber eine eigene Idee kommt meist nie! ) und für den Otto-Normal Renditeobjektbesitzer ist es zu teuer eine Unternehmensberatungsfirma zu konsultieren.
    SleepOverGreenland und Star sagen Danke für diesen Beitrag.

  3. #43
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    Nur so eine Idee: Du räumst Deiner Frau ein Vorkaufsrecht ein, besorgst Dir einen Käufer mit gutem Preis, schließt den Vertrag ab, in den dann Deine Frau eintritt. Kosten des Ansatzes überblicke ich aber nicht.
    br33s sagt Danke für diesen Beitrag.

  4. #44
    Erfahrenes Mitglied Avatar von br33s
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    danke für die Idee, ich werde diese mal in meine Überlegungen aufnehmen. Vor allem wie hier ein Notarvertrag gestaltet werden müsste und welche Kosten damit verbunden sind.

  5. #45
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    was ich nicht verstehe, woher kommt die Annahme im Ausgangspost das der Bodenanteil seit 2008 unverändert geblieben ist?

    Die Wertsteigerung der Immobilie wird doch im Wesentlichen aufgrund der Steigerung des Bodenwerts und nicht durch die darauf stehende Immobilie verursacht sein. Hier wird sich das Finanzamt wohl für die Ermittlung des Bodenwerts an den derzeitigen bodenrichtwerten orientieren (falls vorhanden).

    Und eine Steigerung des Bodenwerts ist nicht abschreibungsfähig. Grundsätzlich kann man sich für eine Bewertung von seiten des Finanzamts einmal grob an § 178ff BewG orientieren. Für die Aufteilung Grund- und Boden gibt es eine Arbeitshilfe des BMF.
    Du bist Deutschland! und Stallbewohner sagen Danke für diesen Beitrag.

  6. #46
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    Und ergänzend noch: Ein überhöhter Kaufpreis, welcher nicht anhand eines drittvergleichs belegt werden kann, wird von Seiten des Finanzamts sicherlich als Schenkung von deiner Frau an dich gesehen und erhöht so auch nicht die steuerliche Bemessungsgrundlage der Immobilie.
    Stallbewohner sagt Danke für diesen Beitrag.

  7. #47
    Erfahrenes Mitglied Avatar von br33s
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    Die Steigerung dran Wertes einer Vermietungsimmobilie besteht zum größten Teil aus Steigerung des Jahresrohertrages. Im BewG steht zudem auch das für den bidenwert der ortsübliche Bodenrichtwert aus denn Gutachterausschuss zugrunde gelegt wird. Und bei den meisten MFH in Innenstädten sind die Grundstücke sehr überschaubar.
    Das Grundstück ist zudem sehr klein mit nur ca 340qm und der Bodenwert ist von 2008 bis heute um nur ca. 18€ gestiegen. Das kann man in Sachsen dank der öffentlich zugänglich Boris Datei sehr gut einsehen. Damit ist hier eine Steigerung von lediglich knapp 6120€ realisiert. Man muss dazu sagen, das die Bodenwerte in der Region bereits Mitte der 2000er extrem gestiegen waren im Verhältnis zu den Mieteinnahmen und dem durchschnittlichen Familieneinkommen. Jetzt wo die Famileineinkommen dank BMW Amazon Porsche DHL und co in der ganzen Region steigen, kann man auch wieder die Drittelregelung zu Grunde legen ( ein drittel zum Wohnen )
    Geändert von br33s (03.01.2019 um 23:16 Uhr)

  8. #48
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    Zitat Zitat von Hunger Beitrag anzeigen
    Und ergänzend noch: Ein überhöhter Kaufpreis, welcher nicht anhand eines drittvergleichs belegt werden kann, wird von Seiten des Finanzamts sicherlich als Schenkung von deiner Frau an dich gesehen und erhöht so auch nicht die steuerliche Bemessungsgrundlage der Immobilie.
    Deswegen wird ja versucht den Drittvergleich so gut wie möglich zu Gunsten des Kaufpreises auszulegen. Wenn einem fremde schriftliche Kaufangebote (2-3) zu einem ähnlichen Preis angeboten werden. Wird es ja wohl einem Drittvergleich standhalten.

    Die Wertsteigerung muss aus wirtschaftlicher Sicht sich im Buchwert wiederspiegeln.

  9. #49
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    Zitat Zitat von br33s Beitrag anzeigen
    Das Modell könnte so manches Renditeobjekt wieder in den höheren zweistelligen Renditeberich heben. Wenn das "erfolgreich" sein sollte, könnte man damit ja noch eine weitere Unternehmung zur Beratung spezialisiert auf Buchwertoptmierung für Bestandsmehrfamilienhäuser gründen. Die kleineren Steuerkanzleien geben ja meist keine Tips ( bei meiner ist es auch so, das wenn ich einen Vorschlag bringe, kommt meist ja das könnte man im Prinzip machen, aber eine eigene Idee kommt meist nie! ) und für den Otto-Normal Renditeobjektbesitzer ist es zu teuer eine Unternehmensberatungsfirma zu konsultieren.
    Wie viele Renditeobjekte hast du denn?

  10. #50
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    Ok, verstanden. Ich würde aber dennoch einmal anhand der Arbeitshilfe des BMF (Excel Sheet) die Aufteilung Grund- und Boden fiktiv durchspielen, damit man hier keine Überraschungen hat. Das ist relativ einfach, wenn man den Bodenrichtwert hat und man kann man den Steuer-Effekt besser kalkulieren. Das Finanzamt wird sich auch daran halten, wenn es nicht offensichtlich zu falschen Ergebnissen führt.

    Ich kenne es nur von München und Umgebung und hier sieht man inzwischen regelmäßig Bodenanteile von bis zu 80% und nur noch 20% für das Gebäude. Hier sind die bodenrichtwerte inzwischen aber auch deutlich vierstellig und somit vermutlich eine andere Ausgangsbasis.

  11. #51
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    Leider nur das eine, bin allerdings permanent auf der Suche nach weiteren, aber nicht zu den Mondpreisen der letzten Jahre.

    „Früher“ ( wo alles besser war ) hat man eine Annuität von 6,5-7% zahlen müssen, heute fallen glücklichweise nur noch ca. 3.5% an. Die Verkäufer haben aber schon immer den kaufpreis an der auf dem markt zu erzielenden Rate im Verhältnis zum Rohertrag errechnet. Durch die gefallenen Zinsen sind erst einmal die Kaufpreise gestiegen und die Mieten nur langsam angezogen. Es gab traumhafte 10-12 fache Kaufpreise im Verhältnis zum Jahresrohertrag mit einer Annuität von 6,5%.

  12. #52
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    Zitat Zitat von br33s Beitrag anzeigen
    Leider nur das eine, bin allerdings permanent auf der Suche nach weiteren, aber nicht zu den Mondpreisen der letzten Jahre.
    Steuerlichte Gesichtspunkte bei Entscheidungen für bestimmte Transaktionen zu berücksichtigen, ist ja legitim. Du willst aber:

    1. Eine Transaktion ausschließlich aus steuerlichen Gesichtspunkten durchführen.
    2. Die Transaktion zu einem Preis durchführen, den du selbst als "Mondpreis" bezeichnest, um die Steuerschuld zu minimieren.
    3. Gutachter motivieren, dir deinen "Mondpreis" als marktüblich zu bestätigen.
    4. Die Anbahnung weiterer Transaktionen faken, um deine eigentliche Intention zu verschleiern.

    Und du wunderst dich, dass dein Steuerberater da zurückhaltend ist?
    SleepOverGreenland, waveland, DFW_SEN und 4 Andere sagen Danke für diesen Beitrag.

  13. #53
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    wie in meinem ersten Beitrag bereits geschrieben, möchte ich den maximal möglichen Kaufpreis finden und dafür so wenig wie möglich Kosten verursachen.
    Weiter später habe ich eingeräumt, das mit klar geworden ist, das ich den Kaufpreis nicht würfeln kann und mein gewählter Kaufpreis muss einem Drittvergleich standhalten.

    Ein Gutachter wird die Wertermittlung nach ImmoWertV anfertigen und hier sind Vorgaben gegeben, an welche sich der Gutachter auch zu halten hat. Auch sind hier einige Spielräume für Bewertungsansätze gegeben, diese möchte ich natürlich mit gutem zureden und explizitem drauf hinweisen ausnutzen. Daran ist ja wohl auch nichts verwerfliches, solange sich das Gutachten an die Ermittlungsgrundlagen hält. Um dann den hoffentlich recht hohen Wert zu untermauern, möchte ich noch schriftliche Kaufangebote ergänzen. Prinzipiell orientiere ich mich an dem Faktor 15-20 ( für unsere Region ) des Jahresrohertrages, natürlich je nach Zustand. In Leipzig direkt wird der Faktor 22-30 aufgerufen. Wenn man nun dies mal durchrechnet, kommt man schon hier auf Schwankungen im 100ter Bereich. Wie ich auch schon ausgeführt habe, ist der Wert eines Gutachtens nicht bindend, wie auch SleepOverGreenland in seinem Post geschrieben hat, hat er den Kaufpreis durch 3 verschiedene Gutachten auch optimieren können. Es ist auch nicht selten das Gutachter zu unterschiedlichen Werten kommen, dafür gibt es ja den Spielraum in den Bewerungsansätzen.

    Das jetzt bei SleepOverGreendland gleich mal 41% zwischen dem günstigsten und dem teuersten Gutachten liegen, für ein und das selbe Objekt ist nicht verwunderlich und lässt vielleicht auch darauf schließen, das hier mit gutem Zureden und vielleicht hinweisen auf „Vorteile“ des Objektes der Wert des Gutachten optimiert wurde. ( ich möchte hier aber auch nichts unterstellen!!! )

    Sollte nun wieder erwartend ein Gutachter nur einen Wert von 500.000 Euro ermitteln, was aktuell ca. dem 16 Fachen des Jahresrohertrages entsprechen würde. Dann bedeutet dies für mich, ich muss es ja für diesen Preis noch nicht verkaufen, nicht an einen Dritten oder an meine Frau. Dieser Wert stellt lediglich eine Orientierung dar. Sollte nun ein Gutachten z.b. das vielleicht Maximum des 20 Fachen ermitteln, wäre ich natürlich zufriedener und würde dann damit ins Rennen gehen wollen. Bei dem 16 Fachen, würde ich halt kostenneutrale Argumente für einen höheren Kaufpreis versuchen zu besorgen. (Kaufangebote)

    Ich verstehe natürlich auch, das ein Steuerberater eine gewisse Sorgfaltspflicht hat und seinen Mandaten vor Schaden bewahren muss. Aber er sollte natürlich auch Gestaltungsvorschläge bei selbst eingebrachten Ideen offen gegenüberstehen. Was mein Steuerberater nach dem 2ten Gespräch auch war. Ich war eher ein wenig entsetzt, das ihm ein solches Konstrukt nicht „geläufig“ war. Als wir gemeinsam verschiedene Beispiele kalkuliert hatten, war er auch förmlich „Feuer und Flamme“ für eine solche Idee, natürlich mit dem gebührenden Respekt, hier nicht ins offen Messer zu laufen. Und daran arbeiten wir nun gemeinsam. Ich habe den Thread hier nur eröffnet um vielleicht doch mal 2-3 „gleichgesinnte“ mit vielleicht vorhanden Erfahrungen zu treffen. Ich hatte auch regen Austausch via PM und hier im Thread. Und sage auch Danke, das hier mit Nachdruck auf den Drittvergleich verwiesen wurde. Das mir hier keine fundierte Steuerberatung durch das Forum geliefert wird, war mir natürlich auch von vornherein klar.

    Was mich auch motiviert überhaupt in solch eine Richtung weiter zu denken, ist die skizzierte Mietpreisbremse. Ich bin bei weitem kein Samariter und das kann ich auch ganz gut einschätzen. Aber jeder hier trifft Anlageentscheidungen mit der Motivation seinen persönlichen Vorteil daraus zu ziehen und das muss sich auch keiner vorwerfen lassen. Aus diesem Grund, kann ich nicht wirklich nachvollziehen, warum man so partout gegen ein solches Konstrukt ist. Und sicherlich werde ich, bei einem gesunkenen Marktwert nie versuchen den Buchwert an diesen anpassen zu wollen, sondern immer nur andersherum. Ich sehe das eher als Ausgleich zwischen dem Bestandsbesitzer und dem Neubesitzer.

    So jetzt habe ich mir meinen Frust von der Seele geschrieben, damit soll dann nun auch gut sein....

  14. #54
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    BIn eben erst auf diesen Thread gestossen. 2, 3 anmerkungen, da wir in dem Bereich unterwegs sind.

    - Gutachten können hilfreich sein, müssen aber nicht. Vor dem hiesigen FA hat in einem entfernt vergleichbaren Fall die Vorlage diverser Verkausfangebote von Maklern im Gespräch mit dem FA zum Erfolg geführt" Schau mal, das und das und das wurde zu dem Preis verkauft/angeboten. Das ist wie bei uns" Das ging durch.
    - ABER es gibt bzgl. des auch schon erwähnten Gestaltungsmissbrauchsparagraphen eine sehr weiche Zone. Das vom Lawyer angegebene Beispiel im Innenverkauf kann durchaus sinnvoll nachvollzogen werden, kleinste Änderungen zerschiessen das Modell.
    Es gibt hier einfach keine klare Kante, Wenn du es genau wissen willst, kannst du ein feststellungsverfahren beantragen mit allem für und wieder.
    - Dein STBER darf dir keine rechtliche Würdigung des Sachverhalts geben, und wird er nicht. Der sieht das nur aus steuerlicher Sicht.
    - Solche Szenarien werden auch gerne mal rückwirkend über Jahre zerschossen
    - Ich würde mich neben der klaren Darstellung des passablen Kaufpreises, der dann wohl niedriger sein wird, vor allem darauf konzentrieren, das WARUM dem FA sinnhaft darzustellen. Das ist hier nämlich 2-stufig. 1. ) Grundsätzlich korrekte Gestaltung und 2.) korrekte Zahlen und Berechnung
    - Es gäbe natürlich noch weitere Möglichkeiten das ganze abzuwickeln mithilfe einer separaten gesellschaft
    - Kleiner WINK mit dem Zaunpfahl: wenn ich FA wäre, würde ich schauen, ob die neue AFA von eurer gemeinsamen Steuerschuld abgeht. Wäre das so, würde ich es zurückpfeifen....du verstehst?


    alles in allem sehr viele Fallstricke in dem Modell. Schau doch mal ob nicht tatsächlich eine "Gesellschaft" nicht viel eleganter ist.

    p.s: Weil auch noch nichts darüber steht: Aus den 10 Jahren bist du raus oder hast selber drin gewohnt?
    br33s sagt Danke für diesen Beitrag.

  15. #55
    Erfahrenes Mitglied Avatar von br33s
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    aus den 10 Jahren bin ich bereits demnächst raus.

    Wir sind getrennt veranlagt, so ist die AfA auch nur in meiner Steuererklärung enthalten.

    Ein weiterer Grund für den Eigentumswechsel ist auch, das Objekt aus der Haftungsmasse von anderen Unternehmungen heraus zu nehmen. Wo ich persönlich hafte, das Objekt dient aber für keinen Zweck als Ersatzsicherheit. (lediglich das obligatorische Grundpfandrecht für die finanzierende Bank)

    Mit meiner Frau bin ich eigentlich nur aufgrund einer GbR für eine mittlere PV Anlage steuerlich verbandelt.

    Für das Feststellungsverfahren möchte ich ja eigentlich eine kürzerer Eingabe zum Vorsteher des zuständigen FA machen, mit der Hoffnung eine belastbare Aussage zu erhalten.

  16. #56
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    Zitat Zitat von br33s Beitrag anzeigen
    aus den 10 Jahren bin ich bereits demnächst raus.

    Wir sind getrennt veranlagt, so ist die AfA auch nur in meiner Steuererklärung enthalten.

    Ein weiterer Grund für den Eigentumswechsel ist auch, das Objekt aus der Haftungsmasse von anderen Unternehmungen heraus zu nehmen. Wo ich persönlich hafte, das Objekt dient aber für keinen Zweck als Ersatzsicherheit. (lediglich das obligatorische Grundpfandrecht für die finanzierende Bank)

    Mit meiner Frau bin ich eigentlich nur aufgrund einer GbR für eine mittlere PV Anlage steuerlich verbandelt.

    Für das Feststellungsverfahren möchte ich ja eigentlich eine kürzerer Eingabe zum Vorsteher des zuständigen FA machen, mit der Hoffnung eine belastbare Aussage zu erhalten.
    Na das klingt doch gut, zumindest besser als einiges vorher :-)

    Eine belastbare Aussage kannst du gegen geld sicher erhalten. ABER : Ändert sich nur die kleinste Angelegenheit in dem komplexen Sachverhalt, ist die Aussage nicht mehr bindend.

    Des weiteren stösst die "bereits demnächst" für die 10 Jahre in bischen auf.

  17. #57
    Erfahrenes Mitglied Avatar von br33s
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    Kaufvertrag wurde am 08.01.09 beurkundet, KP ist Mitte Februar geflossen und Eigentumsumschreibung war im Juni 09. Mein Steuerberater meinte das Ende ist am 09.01.19 0 Uhr.

    etwas Offtopic: Aber beim lesen des Artikels der FAZ+ kam mir eine alte Harald Schmidt Show in Erinnerung, hier wird erklärt wie Herr Schröder seine Immobilie finanzieren könnte, das Video passt dann auch mehr zum Artikel. Hat auch nichts mit einer steuerlichen Betrachtung zu tun. Ich musste nur sehr schmunzeln.
    Brainpool sagt Danke für diesen Beitrag.

  18. #58
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    Zitat Zitat von br33s Beitrag anzeigen
    So jetzt habe ich mir meinen Frust von der Seele geschrieben, damit soll dann nun auch gut sein....
    Woher kommt der Frust? Der Wert deiner Immobilie scheint sich in 10 Jahren fast verdoppelt zu haben - zusätzlich zu den Erträgen aus der Miete. Das ist doch eine ansehnliche Rendite und kein Grund für Frust. Aber du scheinst mit aller Macht deine sichere Immobilienanlage in ein High Risk Investment verwandeln zu wollen.
    Star sagt Danke für diesen Beitrag.

  19. #59
    Erfahrenes Mitglied Avatar von br33s
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    ich versuch irgendwie (immer) das Maximum rauszuholen, da bin ich leider immer sehr kleinlich.

  20. #60
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    der Wertzuwachs ist dann steuerfrei, schön
    und falls die Immobilienpreise in den nächsten Jahren sinken, kann das Haus zu dann niedrigeren Preis wieder zurückverkauft werden und der Verlust, der dann bei deiner Frau aufgetreten ist, kann gegen Einkommen anderer Einkunftsarten aufgerechnet werden?
    yeah, das wird ein ewiges Steuersparobjekt ;-)
    Star sagt Danke für diesen Beitrag.

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