wie in meinem ersten Beitrag bereits geschrieben, möchte ich den maximal möglichen Kaufpreis finden und dafür so wenig wie möglich Kosten verursachen.
Weiter später habe ich eingeräumt, das mit klar geworden ist, das ich den Kaufpreis nicht würfeln kann und mein gewählter Kaufpreis muss einem Drittvergleich standhalten.
Ein Gutachter wird die Wertermittlung nach ImmoWertV anfertigen und hier sind Vorgaben gegeben, an welche sich der Gutachter auch zu halten hat. Auch sind hier einige Spielräume für Bewertungsansätze gegeben, diese möchte ich natürlich mit gutem zureden und explizitem drauf hinweisen ausnutzen. Daran ist ja wohl auch nichts verwerfliches, solange sich das Gutachten an die Ermittlungsgrundlagen hält. Um dann den hoffentlich recht hohen Wert zu untermauern, möchte ich noch schriftliche Kaufangebote ergänzen. Prinzipiell orientiere ich mich an dem Faktor 15-20 ( für unsere Region ) des Jahresrohertrages, natürlich je nach Zustand. In Leipzig direkt wird der Faktor 22-30 aufgerufen. Wenn man nun dies mal durchrechnet, kommt man schon hier auf Schwankungen im 100ter Bereich. Wie ich auch schon ausgeführt habe, ist der Wert eines Gutachtens nicht bindend, wie auch SleepOverGreenland in seinem Post geschrieben hat, hat er den Kaufpreis durch 3 verschiedene Gutachten auch optimieren können. Es ist auch nicht selten das Gutachter zu unterschiedlichen Werten kommen, dafür gibt es ja den Spielraum in den Bewerungsansätzen.
Das jetzt bei SleepOverGreendland gleich mal 41% zwischen dem günstigsten und dem teuersten Gutachten liegen, für ein und das selbe Objekt ist nicht verwunderlich und lässt vielleicht auch darauf schließen, das hier mit gutem Zureden und vielleicht hinweisen auf „Vorteile“ des Objektes der Wert des Gutachten optimiert wurde. ( ich möchte hier aber auch nichts unterstellen!!! )
Sollte nun wieder erwartend ein Gutachter nur einen Wert von 500.000 Euro ermitteln, was aktuell ca. dem 16 Fachen des Jahresrohertrages entsprechen würde. Dann bedeutet dies für mich, ich muss es ja für diesen Preis noch nicht verkaufen, nicht an einen Dritten oder an meine Frau. Dieser Wert stellt lediglich eine Orientierung dar. Sollte nun ein Gutachten z.b. das vielleicht Maximum des 20 Fachen ermitteln, wäre ich natürlich zufriedener und würde dann damit ins Rennen gehen wollen. Bei dem 16 Fachen, würde ich halt kostenneutrale Argumente für einen höheren Kaufpreis versuchen zu besorgen. (Kaufangebote)
Ich verstehe natürlich auch, das ein Steuerberater eine gewisse Sorgfaltspflicht hat und seinen Mandaten vor Schaden bewahren muss. Aber er sollte natürlich auch Gestaltungsvorschläge bei selbst eingebrachten Ideen offen gegenüberstehen. Was mein Steuerberater nach dem 2ten Gespräch auch war. Ich war eher ein wenig entsetzt, das ihm ein solches Konstrukt nicht „geläufig“ war. Als wir gemeinsam verschiedene Beispiele kalkuliert hatten, war er auch förmlich „Feuer und Flamme“ für eine solche Idee, natürlich mit dem gebührenden Respekt, hier nicht ins offen Messer zu laufen. Und daran arbeiten wir nun gemeinsam. Ich habe den Thread hier nur eröffnet um vielleicht doch mal 2-3 „gleichgesinnte“ mit vielleicht vorhanden Erfahrungen zu treffen. Ich hatte auch regen Austausch via PM und hier im Thread. Und sage auch Danke, das hier mit Nachdruck auf den Drittvergleich verwiesen wurde. Das mir hier keine fundierte Steuerberatung durch das Forum geliefert wird, war mir natürlich auch von vornherein klar.
Was mich auch motiviert überhaupt in solch eine Richtung weiter zu denken, ist die skizzierte Mietpreisbremse. Ich bin bei weitem kein Samariter und das kann ich auch ganz gut einschätzen. Aber jeder hier trifft Anlageentscheidungen mit der Motivation seinen persönlichen Vorteil daraus zu ziehen und das muss sich auch keiner vorwerfen lassen. Aus diesem Grund, kann ich nicht wirklich nachvollziehen, warum man so partout gegen ein solches Konstrukt ist. Und sicherlich werde ich, bei einem gesunkenen Marktwert nie versuchen den Buchwert an diesen anpassen zu wollen, sondern immer nur andersherum. Ich sehe das eher als Ausgleich zwischen dem Bestandsbesitzer und dem Neubesitzer.
So jetzt habe ich mir meinen Frust von der Seele geschrieben, damit soll dann nun auch gut sein....
) hat man eine Annuität von 6,5-7% zahlen müssen, heute fallen glücklichweise nur noch ca. 3.5% an. Die Verkäufer haben aber schon immer den kaufpreis an der auf dem markt zu erzielenden Rate im Verhältnis zum Rohertrag errechnet. Durch die gefallenen Zinsen sind erst einmal die Kaufpreise gestiegen und die Mieten nur langsam angezogen. Es gab traumhafte 10-12 fache Kaufpreise im Verhältnis zum Jahresrohertrag mit einer Annuität von 6,5%.
