Zumal bei Bestandsmietern und dem Verkauf an wen auch immer ebensowenig automatisch eine Mieterhöhung möglich ist wie beim Halten der Immobilie.
Die Möglichkeiten der Mieterhöhung sind vom Gesetz vorgegeben und vor allem dann, wenn ein Mietpreisspiegel fehlt, wird es - insbesondere auf dem Land - meiner Erfahrung nach schwierig, das im Zweifel durchzudrücken.
Naja §558 Abs.3 BGB erlaubt dem Vermieter schon eine lukrative Gestaltung der Mietpreise, aber das will ja eigentlich nicht jeder Vermieter bis zum Maximum ausreizen. Schließlich wären das 60% in 9 Jahren. (ohne zusätzliche gravierende Modernisierungen) Und komischerweise verhalten sich hier Vermieter relativ homogen (Preisabsprachen) und die ortsübliche Miete steigt kumuliert in den Regionen permanent.
Sicherlich muss man dafür natürlich immer den aktuellen Mietmarkt in der Region für eventuell anfallende Mieterhöhung im Auge haben. Hier hilf ja aber immoscout oder immonet. „Leider“ ist das aktuelle Angebot eher ein Druckmittel zugunsten des Vermieters.
Die letzte Erhöhung stand bei uns zum Januar 2017 ins Haus. In der Regel versucht man vorher das persönliche Gespräch zu suchen, um doch 2-3 Argumente für die Erhöhung mit zu liefern. Das kann man sicherlich nur machen, solange man vielleicht unter 20WE´s betreut. Ich musste auch feststellen, das nicht jeder Mieter diese Gespräche wünscht. Wenn man dann gemeinsam mit dem Mieter mal den Aufwand eines Umzuges durchrechnet, relativieren sich die 60-100 Euro Erhöhung auf die Kaltmiete schon wieder fast. Und ich muss sagen, es ist nur einer in 10 Jahren wegen der 3 Mieterhöhung wirklich ausgezogen. Und wenn die Region passt (zum Glück ist in den letzten Jahren, der Speckgürtel fast aller Großstädte größer geworden ) sollte eine Neuvermietung recht zügig wieder möglich sein.
Genau das ist aber der Fehler. Ein Immobilienobjekt wird im Jahr des Erwerbs bewertet. Mit zukünftigen möglichen Wertsteigerungen hat es schon mal ein Markt probiert. Wurde im Nachhinein als Subprime Krise weltweit zur traurigen Berühmtheit. Keiner kann dir garantieren dass das Objekt kommendes Jahr (in 5 Jahren) 3%, 5% oder 20% mehr Wert ist. Es könnte aber auch 10% weniger Wert sein. Deshalb ist es steuerlich vorgesehen den aktuellen Wert in der Kalkulation zu verwenden.
Bei dem hier geplanten Geschäft würde ich allerdings definitiv eine fachgerechte Bewertung vornehmen lassen. Aus eigener Erfahrung würde ich übrigens 3 Gutachter unabhängig voneinander antanzen lassen und das für dich beste Gutachten auswählen. Diese Spezialisten kommen nämlich zu durchaus signifikanten Unterschieden. Bei unserem Objekt hatten wir zwischen 410.000€ und 625.000€ eine ziemliche Spanne bei den Gutachten. Mit dem 625.000€ Gutachten konnten wir dann am Ende für 580.000€ verkaufen und die Käufer waren glücklich unter Gutachten gekauft zu haben.
Da ich aus meinem Geschäft weiß wie streng Geschäfte mit 181 BGB Befreiung vom Finanzamt überwacht und kontrolliert werden kann ich bei dieser Art des Geschäftes nur empfehlen möglichst viel Unterlagen zu produzieren die den berühmten Drittvergleich dokumentieren.
Mit dem Model will man ja nicht zukünftige Wertsteigerungen „einpreisen“ sondern bis heute auf dem Markt entstandene Steigerungen. Hier geht es ja nicht um die Beschaffung von Fremdkapital. Die Frage ist auch wie belastbare sind solche Immobilienbewertungen durch Makler (meist ja keine Gutachter).
Diese schwemmen ja seit ein paar Jahren auf dem Markt, haben ja aber nicht wirklich etwas mit einem Gutachten zu tun. Aber es ist ein guter Tip für mich, ich werde mir an einem Samstag mal einen Makler bestellen und mir einen Preisvorschlag unterbreiten lassen. Ich werde natürlich argumentieren, das ich den maximalen Kaufpreis realisieren will. Ist ja auch schon komisch wie mit einem und demselben Objekt unterschiedliche Bewertungen von +50% resultieren können. ( da sind wir ja schon wieder bei meinem Niveau 550.000 vs. 700.000 und am Ende hast du mit deinen 3 Gutachten nichts anderes gemacht als ich vor habe. Fiktiv den Preis hochgetrieben ohne an dem Objekt nur 1 Cent zu investieren) Am Ende muss man vielleicht auch argumentieren, "Wert ist es das, was jemand bereit ist dafür zu bezahlen." Und wenn das eben meine Frau ist, dann ist das nun einmal so. Aber es macht sicherlich Sinn, dies mit einer Immobilienbewertung zu "untermauern".
Die Idee mit der skizzierten Mietpreisbremse gefällt mir immer mehr. Hab heute auf Arbeit mal noch 2-3 laienhafte Rechnungen angestellt und mit diesem Modell, bei gleichbleibender Rentabilität des Objektes, könnte man dem Mieter fast 15-21% auf die aktuelle Miete erlassen. ( ich weiß selber, das dies wahrscheinlich kein Vermieter machen würde )
Und dadurch das in Deutschland noch fast 54% der Bevölkerung Mieter sind (stand Juli 2017 ich glaube seitdem ist der prozentuale Anteil der Mieter sogar noch gestiegen) entlastet das sogar die Allgemeinheit, wenn Vater Staat (und die Allgemeinheit) auf einige Steuereinnahmen verzichten. Ich werde die Idee wohl mal meinem Landrat schicken müssen.
Und was wirklich unrechtes kann ich bis heute noch immer nicht an dem Modell finden. Die einzige Hürde ist halt die Preisfindung (wie bei jedem Verkauf), am liebsten 25% über dem am Markt zu realisierenden Kaufpreis.
