Zinsen im Keller, Inflation recht hoch - Wie sichert ihr euer Vermögen?

[HAM76]

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Aber dein letzter Satz gilt ja wohl eher für Konzerne/ Immobilienentwickler. Für denjenigen, der sich ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft, ist das Fremdkapital ja überaus hilfreich und der einzige finanziell sinnvolle Grund, eine Immobilie zu kaufen. In welchem Szenario wird dieser sehr schnell arm? Wenn er seinen Job verliert/ bei Scheidung etc. meinst du ggf.?

Das würde eigentlich für alle gelten, die eine Immobilie nicht selbst bewohnen oder an die Familie vermieten. Sobald Du Mietausfälle hast und/oder ungeplante Reparaturen durchführen mußt, steigt das Risiko mit sinkender Liquidität und steigender Fremdfinanzierung.

Bei der selbstbewohnten Immobilie liegt das Risiko im wesentlichen in den Lebensumständen, aber da hebelst Du ja nicht. Allenfalls ist die Finanzierung auf der Kante genäht.

 

[Hotel]

Ich finde es ja immer putzig wenn diese Rechnung aufgemacht wird. Wer wird denn wirklich nach Stunden bezahlt? Oder meldet ein Nebengewerbe an? Das ist eine absolute Minderheit.

Ich werde je Stunde bezahlt. Und könnte derzeit Überstunden ohne Ende machen, wenn ich das wollen würde.

 

[Hotel]

Für denjenigen, der sich ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft, ist das Fremdkapital ja überaus hilfreich und der einzige finanziell sinnvolle Grund, eine Immobilie zu kaufen. In welchem Szenario wird dieser sehr schnell arm? Wenn er seinen Job verliert/ bei Scheidung etc. meinst du ggf.?

Es ist eine Grundregel, niemals auf Kredit zu spekulieren.
Diese Grundregel wird beim Kauf einer Immobilie zur Vermietung gebrochen.
Kann gut gehen, kann schief gehen. Falls es schief geht, hast Du im besten Fall Vorsorge dafür getroffen, dass Dein Privatvermögen nicht betroffen ist.

Der Kauf einer Immobilie zur Selbstnutzung geht meist nicht ohne Kredit. Ist meist ein Klumpenrisiko (kein Geld mehr für andere Assets verfügbar).

 

[Flying Lawyer]

Ich werde je Stunde bezahlt. Und könnte derzeit Überstunden ohne Ende machen, wenn ich das wollen würde.

Ich auch. Aber ich habe heute meinen Keller geputzt. Das war sehr entspannend.

 

[DFW_SEN]

Diese Grundregel wird beim Kauf einer Immobilie zur Vermietung gebrochen.

Nur wenn das Ziel ein Verkauf mit Wertsteiegerung ist. Ansonsten macht es schon steuerlich Sinn solide vermietete Inmobilien mit einer Hypothek zu finnzieren.

 

[LH88]

Der Kauf einer Immobilie zur Selbstnutzung geht meist nicht ohne Kredit. Ist meist ein Klumpenrisiko (kein Geld mehr für andere Assets verfügbar).

Daher bleibt man besser Mieter wenn man selber Vermögen aufbauen möchte.

 

[longhaulgiant]

Ich werde je Stunde bezahlt. Und könnte derzeit Überstunden ohne Ende machen, wenn ich das wollen würde.

Herzlichen Glückwunsch. Du stellst die Ausnahme dar.

 

[gabenga]

Ich auch. Aber ich habe heute meinen Keller geputzt. Das war sehr entspannend.

Nun, wenn Du weiter Entspannung suchst - ich könnte Kellerräume anbieten.

 

[Flying Lawyer]

Nun, wenn Du weiter Entspannung suchst - ich könnte Kellerräume anbieten.

Das wäre auch Sicht so mancher hier kein gutes Investment. Aber wie haben ein großes Haus mit sehr viel Keller.

 

[Hotel]

Ich auch. Aber ich habe heute meinen Keller geputzt. Das war sehr entspannend.

Das wäre auch Sicht so mancher hier kein gutes Investment. Aber wie haben ein großes Haus mit sehr viel Keller.

O.T.:
Klingt so, als ob Dein Hobby „wohnen“ wäre. Was ja super ist.
Entspannung finde zumindest ich eher nicht im Keller .

Back to topic:
Gestern hatte ich im privaten Bereich tatsächlich das Thema, ob zur Eigennutzung mieten oder kaufen besser ist. 180m2 Etage in alter Villa. 10€/m2 Nettokaltmiete ohne jede NK (also je Jahr ca. 21k€) oder Kaufpreis mindestens 0,6Mio€.

Kaufen werde ich ganz bestimmt nicht, mindestens sofern das Eigenbedarf-Risiko nicht vorhanden ist .

 

[Flying Lawyer]

Back to topic:
Gestern hatte ich im privaten Bereich tatsächlich das Thema, ob zur Eigennutzung mieten oder kaufen besser ist. 180m2 Etage in alter Villa. 10€/m2 Nettokaltmiete ohne jede NK (also je Jahr ca. 21k€) oder Kaufpreis mindestens 0,6Mio€.

Kaufen werde ich ganz bestimmt nicht, mindestens sofern das Eigenbedarf-Risiko nicht vorhanden ist .

Schließe ich mich voll an. 10 EUR ist günstig, würde ich auch mieten.

Wir haben zwei solcher Wohnungen in einer alten Villa vermietet, die liegen bei über 15 EUR je Quadratmeter kalt, wir haben für das das Objekt 2015 (was wir ein paar Jahre selbst bewohnt haben) mit knapp 400 qm all in um die 900.000 bezahlt und die Restvaluta ist derzeit mit 0,55% finanziert. Da rechnet sich das ganz anders und die Mieter zahlen Zins und Tilgung und mehr.

Frage ist bei jeder Immobilie, wo sie liegt. Unser vorgenanntes Objekt liegt im Stadtwald einer Ruhrgebietsstadt, die Immobilienpreise sind dort relativ niedrig. Die Mietpreise für hochwertigen Wohnraum sind aber recht hoch, weil der zu mieten knapp ist. Insofern ist die Mietrendite hoch.

Unser Objekt liegt gegenüber vom Zoo und vom Wald, zwei Minuten zur Universität, drei Minuten zur Autobahn, drei Minuten zu Fuß zur Straßenbahn und 5 Straßenbahnminuten zum Hauptbahnhof. Ist halt Lage, Lage, Lage und hier 1A Lage in einer B oder C Stadt. Würde exakt das gleiche Objekt 5 km weiter Richtung Westen liegen, wäre es eine Düsseldorfer Adressenlage, hätte im Einstand wahrscheinlich 1,8 Millionen gekostet und würde 16 bis 17 EUR an Miete je Quadratmeter bringen und sich nicht so recht rechnen. Da kannst Du dann nur noch auf Wertentwicklung spekulieren, was aber wirklich Spekulation ist. Wir haben mehr als 72.000 EUR Mieteinnahmen im Objekt bei pflegeleichtem Objekt und pflegeleichten Mietern und einen Hausmeister, der über die Nebenkosten läuft. Faktor 12,5, das macht dann Spass und ist ganz anders als der Faktor 28,5 in deinem Beispiel.

Vorsichtig bei Mietverträgen in solchen Häusern: Wenn der Vermieter im Zweifamilienhaus mit im Haus wohnt gibt es auch ohne Eigenbedarf keinen Mieterschutz. Und weiter vorsichtig: Du kannst halt als Mieter in einem solchen Haus nach eigener Entscheidung nichts wirklich umgestalten.

 

[Labermas]

Glaub es oder nicht, ist mir relativ schnuppe. Ich habe sogar drei ETW mit 110% finanziert, ohne Sicherheiten. Aber was weiß ich schon... ;-)

Können wir gerne so annehmen, dass du selbst drei ETW zu 110% finanziert hast. Das verdeutlicht ja nur, wie wenig stichhaltig Dein Argument ist.

Denn dass für manche eine Vollfinanzierung möglich ist, habe ich nie bestritten. Ich argumentierte, dass es für Ottonormalverbraucher nicht möglich ist (ich ergänze hiermit: ist heute schwieriger als früher). Und dass du mit DREI vollfinanzierten ETW nicht repräsentativ für den Durchschnittsbürger bist, ist ja nun vollkommen offensichtlich.

 

[DFW_SEN]

: Du kannst halt als Mieter in einem solchen Haus nach eigener Entscheidung nichts wirklich umgestalten.

Und das ist fuer mich der absolut springende Punkt warum ich kein Mieter sein moechte. Ich verbringe viel Zeit in meinem Haus, und wenn mir die Fliesen im Bad oder der Holzfussboden im Wohnzimmer nicht mehr gefallen, rufe ich einen Handwerker und lass es aendern. Wir habe gerade die Wand zwichen Kueche und Wohnzimmer durchbrochen, in einer Mietwohnung waere das fast unmoeglich (oder mit Rueckbaugrantien verbunden). Deshalb ist fuer mich die selbstgenutze Inmobilie niemals eine Fianzeintscheidung gewesen und wir waren mehr als 20 Jahre im Ausland und haben waehrend der Zeit das Haus zur Eigennutzung leer stehen lassen. Fianziell villeicht nicht smart, hat aber zu einer grossen Zufridenheit bei mir und meiner Frau gefuehrt......

 

[SeltenFliegerHH]

Faktor 12,5, das macht dann Spass und ist ganz anders als der Faktor 28,5 in deinem Beispiel.

diese 30er-Faktoren fand ich immer schon pervers, fuer 'normale' Leute ist das nix, ggf als Abschreibungs-/Steuerspar- o.ae. Modell...

Ihr vergesst beim Vergleich aber immer den Restwert - bei Miete mache ich den Landlord reich, bei Eigentum mich/meine Erben!

 

[Hotel]

Schließe ich mich voll an. 10 EUR ist günstig, würde ich auch mieten.

Wir haben zwei solcher Wohnungen in einer alten Villa vermietet, die liegen bei über 15 EUR je Quadratmeter…
und würde 16 bis 17 EUR an Miete je Quadratmeter bringen

Erstmal danke für den Tipp mit dem im Haus wohnenden Vermieter. Wäre für mich ein no go (ich brauche keinen Vermieter, der mir hinterher schnüffelt).

Mein genanntes Mietobjekt liegt absolut ruhig am Rand einer Großstadt in einer Anliegerstrasse am Wald. Freistehende luxussanierte alte Villa. Auf dem Grundstück Teich und alte Bäume. EG. 50m2 Naturstein-Terasse mit Nutzung nur durch mich. Natürlich Parkett, hochwertige Bäder,…
500m Entfernung zur Straßenbahn-Endhaltestelle. 10min zur Autobahn.
Leider nicht optimale Aufteilung der Wohnfläche, und holzverkleidete alte Heizkörper. Letzteres wird monatlich 200€ mehr Heizkosten verursachen. Die geringe Nettokaltmiete von 10€/m2 kompensiert diese Nachteile.

Zurück zum Thema:
Als jemand, der seit Jahrzehnten Immobilien vermietet, wundert mich, dass hier und woanders die Mietpreise so wenig auseinander liegen.
Der niedrigste Mietpreis ist hier ca. 6€/m2 im Hochhaus im Ghetto, und ca. 18€/m2 z.B. für luxuriösen Neubau direkt in der Altstadt. Also ein Verhältnis von ca. 1:3.
Die Herstellungs/Kauf-Kosten der Wohnungen inkl. anteiliger Grundstückspreise liegen aber eher im Verhältnis von 1:5 oder 1:8, und demzufolge „müssten“ die Mietpreise auch dieses Verhältnis haben. Haben sie aber nicht. Für Luxussanierung ist zumindest hier kein dem angemessener Mietpreis erzielbar.

Es hat zumindest hier wirtschaftlich keinen Sinn, luxuriöse Mietobjekte zu bauen und zu vermieten.

 

[Hotel]

Und das ist fuer mich der absolut springende Punkt warum ich kein Mieter sein moechte. Ich verbringe viel Zeit in meinem Haus, und wenn mir die Fliesen im Bad oder der Holzfussboden im Wohnzimmer nicht mehr gefallen, rufe ich einen Handwerker und lass es aendern. Wir habe gerade die Wand zwichen Kueche und Wohnzimmer durchbrochen,

Ich miete stattdessen lieber passend. An Baustellen in der Wohnung habe ich 0 Interesse, weil für die Zeit des Baues der Wohnwert auf unter 0 sinkt.

Aber möglicherweise freue ich mich später, nach meiner Zeit als Vielflieger, über jede Abwechslung, auch zu hause .

Abgesehen davon sind „Umbau-Maßnahmen“ sehr teuer.

 

[stroIf]

Zurück zum Thema:
Als jemand, der seit Jahrzehnten Immobilien vermietet, wundert mich, dass hier und woanders die Mietpreise so wenig auseinander liegen.
Der niedrigste Mietpreis ist hier ca. 6€/m2 im Hochhaus im Ghetto, und ca. 18€/m2 z.B. für luxuriösen Neubau direkt in der Altstadt. Also ein Verhältnis von ca. 1:3.
Die Herstellungs-Kosten der Wohnungen inkl. anteiliger Grundstückspreise liegen aber eher im Verhältnis von 1:5, und demzufolge „müssten“ die Mietpreise auch dieses Verhältnis haben. Haben sie aber nicht. Für Luxussanierung ist zumindest hier kein dem angemessener Mietpreis erzielbar.

Es hat zumindest hier wirtschaftlich keinen Sinn, luxuriöse Mietobjekte zu bauen und zu vermieten.

Ist hier genauso.

Die Miete einer herrschaftlichen Villa ist lächerlich niedrig (freilich für Normalverdiener trotzdem unleistbar). Wir reden hier von Vervielfältigern von 50 oder 60. Also Wohnen auf Kosten des Vermieters.

Bei Vermietung geht nur Masse und billig. Wer Luxus in seine Mietwohnungen packt, handelt irrational.

Beitrag automatisch zusammengeführt: 24.05.2024

Ihr vergesst beim Vergleich aber immer den Restwert - bei Miete mache ich den Landlord reich, bei Eigentum mich/meine Erben!

Eben nicht. Kommt das jetzt noch tausend Mal oder wie?

 

[Flying Lawyer]

Als jemand, der seit Jahrzehnten Immobilien vermietet, wundert mich, dass hier und woanders die Mietpreise so wenig auseinander liegen.
Der niedrigste Mietpreis ist hier ca. 6€/m2 im Hochhaus im Ghetto, und ca. 18€/m2 z.B. für luxuriösen Neubau direkt in der Altstadt. Also ein Verhältnis von ca. 1:3.
Die Herstellungs-Kosten der Wohnungen inkl. anteiliger Grundstückspreise liegen aber eher im Verhältnis von 1:5, und demzufolge „müssten“ die Mietpreise auch dieses Verhältnis haben. Haben sie aber nicht. Für Luxussanierung ist zumindest hier kein dem angemessener Mietpreis erzielbar.

Es hat zumindest hier wirtschaftlich keinen Sinn, luxuriöse Mietobjekte zu bauen und zu vermieten.

So ist es. Und du musst auch noch aufpassen, dass Du nicht in der Mietpreisüberhöhung oder im Mietwucher landest.

Billigwohnungen sind en vogue. Ich hatte mal einen Mandanten, der systematisch und blockweise Plattenbauten in Mittelstädten in Mitteldeutschland aufgekauft hat. Kaufpreis lag damals bei irgendwas um die 200 EUR je Quadratmeter, Miete bei zwei bis vier EUR je Quadratmeter im Monat. Der konnte voll finanzieren und hat damit aus Dreck Geld gemacht. Die Miete hat oft das Sozialamt gezahlt. Nach ein paar Jahren hat er den Dreck an den nächsten weiterverkauft, die Nase war danach ziemlich golden. So cool bin ich nicht, aber ich habe einige Wohnungen "einfach-quadratisch-gut" im Kiez in Friedrichshain und zwei superschöne in den Stalinbauten in der Karl-Marx-Allee. Liegen 200 Meter auseinander. Unterschied in der Miete ist gering, Unterschied im Kaufpreis war erheblich. Allerdings: Karl-Marx-Allee liegt im Verkauf heute bei 6.500 EUR je qm, im Kiez zwischen 4.500 und 5.500 EUR je qm.

 

[stroIf]

Spannende Perspektive. Ich bin auch kein Fan des Eigenheims und würde - wenn überhaupt - nur zur Vermietung kaufen. Aber dein letzter Satz gilt ja wohl eher für Konzerne/ Immobilienentwickler. Für denjenigen, der sich ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft, ist das Fremdkapital ja überaus hilfreich und der einzige finanziell sinnvolle Grund, eine Immobilie zu kaufen. In welchem Szenario wird dieser sehr schnell arm? Wenn er seinen Job verliert/ bei Scheidung etc. meinst du ggf.?

Die Frage lautet zunächst, warum man ein Eigenheim kaufen muss? Ist das ein religiöses Gebot? Ich kaufe nur Dinge nach Verbrauch und Investments nach Rendite. Beides ist strikt zu trennen.

Zu deiner Frage: Der gehebelte Eigenheimfinanzierer wird schnell arm, wenn der geplante Lebensweg nicht funktioniert (Scheidung/Krankheit/Jobverlust etc.). Er wird aber jedenfalls langsam arm, weil er auf der Zeitachse betrachtet stets ein unpassendes (meistens zu großes) Objekt finanzieren und erhalten. Und vielleicht das größte Problem: Er hat kein freies Kapital um sich etwa selbstständig zu machen.

 

[Hotel]

Eben nicht. Kommt das jetzt noch tausend Mal oder wie?

Ich schreibe für die anderen gern nochmal: Bereits die simple Anlage in ETF auf MSCI World bringt langfristig 7-8% p.a.
Ohne Grundsteuer, Maklerkosten. Ohne jeden zeitlichen Aufwand. Abschöpfungsauftrag auf das Girokonto, und alles was übrig ist geht vollautomatisch in den ETF.

„Fachleute“ hier schaffen angeblich noch viel mehr Rendite.

7-8% p.a. ist der Rendite-Benchmark.

Es macht oft Sinn, sich selber mit Rendite reich zu machen, und gleichzeitig den Landlord mit Miete „reich zu machen“.

 

[Flying Lawyer]

Zu deiner Frage: Der gehebelte Eigenheimfinanzierer wird schnell arm, wenn der geplante Lebensweg nicht funktioniert (Scheidung/Krankheit/Jobverlust etc.). Er wird aber jedenfalls langsam arm, weil er auf der Zeitachse betrachtet stets ein unpassendes (meistens zu großes) Objekt finanzieren und erhalten. Und vielleicht das größte Problem: Er hat kein freies Kapital um sich etwa selbstständig zu machen.

Viel lernen musst du noch junger Padawan. Es gibt genug Leute auf dieser Welt und erst recht hier in diesem Forum, die sich Deine perpetuierenden Fragen von "kein freies Kapitel" oder "meistens zu groß" oder auch "entweder / oder" nicht stellen.

Die brauchst und kannst du nicht belehren.

Mir persönlich ist es ziemlich egal, ob von unseren drei Kindern mal das eine oder mal das andere oder alle mit Freundin da sind. Wir haben fast immer ausreichend Platz. Denn natürlich ist unser Objekt in Deutschland "meistens zu groß". Arm werde ich nach einem langen Berufsleben viellleicht langsam, wenns aber die nächsten 50 Jahre hält, ist alles gut. Und wenn ich Geld brauche, wird meine Bank schon welches finden. Meine Bequemlichkeit und meine Lebensfreude sind mir viel Geld wert. Darum haben wir auch ein Haus bei Kapstadt gekauft. Natürlich auch viel zu groß. Bei Preisunterschieden von 3 oder 4 Millionen Rand aber ziemlich egal. Und darum fliegen wir First. Der Sitz ist "meistens zu gross" und das Essen zu viel. Macht aber Spass. Wir geben unser Geld aus, denn sonst tun es unsere Erben.

 

[Hotel]

Die Frage lautet zunächst, warum man ein Eigenheim kaufen muss? Ist das ein religiöses Gebot? Ich kaufe nur Dinge nach Verbrauch und Investments nach Rendite. Beides ist strikt zu trennen.

Wohnen in der eigenen Immobilie begründet oft ein besseres Wohngefühl. Eigenbedarfs-Kündigungen sind ausgeschlossen. Man kann in/mit der Immobilie machen was man möchte. Z.B. den Garten mit Solarzellen verunstalten. Drinnen umbauen,…

Und natürlich ist oft viiiiel Platz da, @Flying Lawyer .

Hat aber nichts mit renditestarker Geldanlage zu tun .

 

[Flying Lawyer]

Ich schreibe für die anderen gern nochmal: Bereits die simple Anlage in ETF auf MSCI World bringt langfristig 7-8% p.a. Ohne Grundsteuer, Maklerkosten.
Ohne jeden zeitlichen Aufwand. Abschöpfungsauftrag auf das Girokonto, und alles was übrig ist geht vollautomatisch in den ETF.

„Fachleute“ hier schaffen angeblich noch viel mehr Rendite.

7-8% p.a. ist der Rendite-Benchmark.

Es macht oft Sinn, sich selber mit Rendite reich zu machen, und gleichzeitig den Landlord mit Miete „reich zu machen“.

Das wieder der Unterschied zwischen "Sparen" und "Investieren". "Abschöpfungsauftrag auf das Girokonto, und alles was übrig ist geht vollautomatisch in den ETF" ist sehr löbliches Sparen. Passt aber halt nicht für jeden hier. Und so einfach ist es bei ganzheitlicher Betrachtung nicht:

Ausschüttungen und Kursgewinne deiner ETFs sind mit 25% zu versteuern, der Wertgewinn der privat gehaltenen Immobilie nach 10 Jahren und der der selbst genutzten Immbilie sofort gar nicht. Wenn ich selbst, wie statistisch zu erwarten. vor meiner Frau sterbe, dann kriegt sie unser Familienheim mit 350qm erbschaftssteuerfrei, auf meine ETFs wird sie bei 19% Erbschaftssteuer liegen. Aus drei Millionen Immobilie Null EUR Erbschaftssteuer, aus drei Millionen ETFs EUR 570.000 Erbeschaftssteuer. Siehst Du den Unterschied?

Man muss weiter gucken als zum "Abschöpfungsauftrag" am Monatsende. Insofern bleibt es wie sooft passend bei Goethe: "Eines schickt sich nicht für alle! Sehe jeder, wie ers treibe, sehe jeder, wo er bleibe, und wer steht, daß er nicht falle!"

 

[Hotel]

Wenn ich selbst, wie statistisch zu erwarten. vor meiner Frau sterbe, dann kriegt sie unser Familienheim mit 350qm erbschaftssteuerfrei

Nur wenn es weniger als 400.000€ Wert ist .

Update: Der genannte Wert muss nicht immer zutreffen, das Grundprinzip (Erbschaftssteuer-Freibetrag) aber schon.

 

[Frank N. Stein]

Ich schreibe für die anderen gern nochmal: Bereits die simple Anlage in ETF auf MSCI World bringt langfristig 7-8% p.a.
Ohne Grundsteuer, Maklerkosten. Ohne jeden zeitlichen Aufwand. Abschöpfungsauftrag auf das Girokonto, und alles was übrig ist geht vollautomatisch in den ETF.

„Fachleute“ hier schaffen angeblich noch viel mehr Rendite.

7-8% p.a. ist der Rendite-Benchmark.

Es macht oft Sinn, sich selber mit Rendite reich zu machen, und gleichzeitig den Landlord mit Miete „reich zu machen“.

Einfach von Dir und Anderen ein "Streit" um des Kaisers Bart.

Ihr kennt anscheinend nur ein entweder / oder.

Einfach mal die Phantasie spielen lassen,
es gibt auch Leute, die kennen und können ein sowohl / als auch.