Immobilien-Kauf - ein paar Fragen an die Experten
- Starter*in Sandman78
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Ich glaube die Geschichte. Bestärkt mich aber noch mehr in der Vermutung (siehe#32), dass dein Verkäufer einen Gewinn von mindestens 100.000€ aus dem Verkauf erzielen wird. Innerhalb von 4 Jahren. Das ist ein schöner Grundstock, das nächste Häusle zu bauen. Zu deinen Lasten. Im übrigen legt das auch nahe (Stichwort Bauplatz), das er die (seinerzeit) 5% ige Grunderwerbssteuer nur auf das Grundstück bezahlt hat, nicht auf das Haus, das hat er erst anschließend gebaut (ohne Makler, er weiß ja wie es geht). Du zahlst volle 6,5% Grunderwerbssteuer auf den Gesamtkaufpreis plus fette Maklergebühr.
Zuletzt bearbeitet:
Da legt sich doch der Gedanke nahe warum der TO nicht einfach selbst ein solches Häuschen aus der Erde stampft?
F
feb
Guest
Nun, die Zeit, die du für die Klärung der Finanzierungsfrage brauchst, genügt für einen Anwalt auch für eine Überprüfung des Kaufvertrages, wenn du ihn kennst oder ihn mindestens schon vorab "gebrieft" hast.
Ich finde es in meiner Berufspraxis fast schon belustigend, dass der Normalverbraucher wegen eines Bußgeldbescheides über € 80 zum Anwalt geht, aber die größte Anschaffung des Lebens so handelt wie den Kauf eines Rasenmähers bei OBI.
Weil der TO keine Lust und keine Zeit für ein solches Unterfangen hat! Wenn ich alleine in meinem Freundeskreis schaue und höre, wie viele davon sagen: Nie wieder bauen, nur noch kaufen...
Bei uns im Norden durchaus üblich, z.B. https://www.olb.de/Landingpages/zinstief/
Aus meiner Sicht Bullshit. Wir wissen nicht, um welchen Ort mit 50.000 Einwohnern in NRW es sich nun handelt. Egal wo es ist (es ist ja nicht nahe DUS oder CGN) vermute ich die qm Kosten Bauland zwischen 160€ und 250€, also bei 700qm zwischen 112.000€ und 175.000€. Wer einigermaßen die Bausteuerung im Griff hat und sich mit Kosten/Kostenkontrolle auskennt (oder dieses know-how dazukauft) sollte mit Baukosten von aktuell 200-260.000€ auskommen.
Zuletzt bearbeitet:
Geile Aussage und zeugt leider von ziemlich wenig Ahnung!
Also das ist ja völliger quatsch. sorry. Woher weisst du womit man "auskommt"? das wäre genauso wie zu behaupten " beim autokauf kommt man mit 20K hin"
Die diskussion ist eh sinnlos.Der OP möchte ein spezielles haus kaufen. Darum gehts .Wer hier wie bauen möchte, ist doch völlig egal.
Also auch diese Aussage ist natürlich völlig sinnfrei. Du stellst das natürlichste Prinzip der Marktwirtschaft- nämlich einen Gewinn zu machen - hier also zumindest moralisch verwerflich dar.
Das alleine ist schon totaler Unsinn.
Im weiteren sind es alles Annahmen, wobei das so sein kann, im weiteren aber den normalen Kaufvorgang einer Immobilie darstellt.
Und was soll diese merkwürdige Unterstellung "ohne Makler, er weiss ja wie es geht ". Ein Haus BAUT man üblicherweise OHNE Makler, alles völlig normal. Dafür investiert man seine eigene Zeit und Nerven und zahlt für Architekten.
Also deine Gedanken über diesen Vorgang sind entweder inhaltlich schlicht falsch oder du siehst vor allem dich also Opfer dieses Systems.
Zu deiner beruhigung . Es geht allen so. Und jeder sollte man selber bauen, dann ändert sich der Blickwinkel..ganz sicher-
Auch meine Erfahrung. Der Markt spielt so dermaßen verrückt. Einen ordentlichen Termin gemacht, nach Ende der Besichtigung direkt mit einem Angebot der Gegenpartei konfrontiert (über dem Angebotspreis), wir sollten innerhalb 24 h ein Gebot abgeben oder andere kommen zum Zug. Die Besichtigung mit meinem Architekten war somit nicht mehr möglich. Haben dann davon Abstand genommen.
Es ist momentan echt verrückt...
Und genau deswegen würde ich im Moment kein Haus kaufen, welches ich mit offenbar hoher Wahrscheinlichkeit in 10 Jahren wieder verkaufen möchte/muss.
Sind denn die 500 k€ Kaufpreis aus dem TO-Post die reinen Kaufkosten, d.h. Makler und Steuer müssten noch aus den 70 k€ Reserven bezahlt werden? Sind denn die Zinsangaben 1,3 und 1,4 % real vorliegende Konditionen von Banken/Vermittlern für die geplante 94 % FK-Finanzierung oder Schaufensterkonditionen, die es idR nur für max. 60 % FK-Anteil gibt?
Die manchmal vorgeschlagene Verlängerung der Laufzeit der Zinsbindung auf 20-30 Jahre bringt natürlich einen Zinsaufschlag von 0,7-1 %, was bei der FK-Höhe dem TO über die 10 Jahre auch ein paar Zehntausend-€ zusätzlich kosten würde.
Zusammenfassend halte ich das Vorhaben des TO zumindest mit den bekannten finanziellen Voraussetzungen für etwas waghalsig (IMHO).
Unter den gegebenen Angaben des TO, ist für mich schleierhaft, wie hier eine Bank eine Offerte von 1,4% für 10J oder 1,3% für 5 J abgeben konnte. (eigentlich auch egal welcher Zinssatz) Die Rahmenbedingungen passen einfach nicht. Die im letzten Jahr eingeführte Wohnkreditrichtlinie "verhindert" eigentlich solche Finanzierungen mit zu geringem Einsatz von EK oder gar mit einem so geringen Tilgungssatz. ( Rentenbeginn ) Der Bank ist die Verkaufsabsicht in 10 Jahren doch relativ egal, auch kann Sie damit nicht kalkulieren, Sie hat das Vorhaben in Gänze zu betrachten, auch eingeräumte Sondertilgungsrechte werden bei der Betrachtung nicht berücksichtigt, da diese nicht verpflichtend sind. Demzufolge muss die Beratung dokumentiert werden und auf diverse Risiken hingewiesen werden. Diese erwähnten Risiken müssen sich im Zinssatz ausdrücken, und wie bereits erwähnt sind diese für eine wirtschaftlich handelnde Bank und den gegebenen Angaben des TO in feinster weise berücksichtigt.
Vielleicht bietet der TO aber auch bewertbare Ersatz- bzw Zusatzsicherheiten an, diese würden dann eventuell eine solche Offerte rechtfertigen.
Über lange Sicht wird sich der Hauskauf schon rentieren im Gegensatz zur Mietzahlung. Ein geläufiger Spruch ist, jeder zahlt in seinem Leben 2 Häuser ab, entweder sein eigenes oder das des Vermieters....
Vielleicht bietet der TO aber auch bewertbare Ersatz- bzw Zusatzsicherheiten an, diese würden dann eventuell eine solche Offerte rechtfertigen.
Über lange Sicht wird sich der Hauskauf schon rentieren im Gegensatz zur Mietzahlung. Ein geläufiger Spruch ist, jeder zahlt in seinem Leben 2 Häuser ab, entweder sein eigenes oder das des Vermieters....
Und diese Aussage begründest lediglich mit einem Spruch, der irgend wann mal an einem Stammtisch formuliert wurde?!
Ich bin ebenfalls der Meinung: Unter Berücksichtigung ALLER Angaben die wir vom OP bekommen haben, sind die Risiken ein Haus zu kaufen zu hoch!
Nein, dies begründe ich mit allgemeiner Lebenserfahrung und etwas mathematischen Grundlagenwissen. Sollte eigentlich nicht all zu schwer oder zuviel verlangt sein.
Das Problem ist die Pauschalisierung. Die stimmt einfach mal nicht. Das kann so klappen, kann aber auch voll in die Hose gehen. Es gibt genügend Faktoren, die gegen einen Hauskauf sprechen. Ohne wenn und aber. Insofern ist das nur die eine Seite der Medaille
Oh jeee - "allgemeine" Lebenserfahrung führt also zu diesem pauschalisierten Spruch! [emoji33]
Wenn es nicht "all zu schwer" ist, kannst du uns ja beim vorliegenden Szenario mit deinem "mathematischen Grundwissen" vorrechnen, weshalb es sich auf jeden Fall lohnt ein Haus zu kaufen und nicht zu mieten.
Da deine Formel ja offensichtlich universell ist, würde mich die Rechnung auch bei einer Gemeinde interessieren, bei welcher man davon ausgehen kann, dass es eine Landflucht in den nächsten 20-30 Jahren auf Grund von infrastrukturellen Bedingungen gibt!
Zuletzt bearbeitet:
Ich stimme dir ja zu bzw. haben wir einen Anwalt in der Hinterhand der das relativ kostengünstig für uns machen würde. Aber wenn du dem Verkäufer sagst das Anwalt dazu kommt zum prüfen und es daher etwas länger dauern kann bist du bei vielen Häusern direkt raus.
Ich denke die Möglichkeit kommt für den OP recht schnell.
Denn normalerweise sollte man mit einer Bank einen Finanzierungsspielraum schon mal abgeklärt haben. Das muss jetzt natürlich nachgeholt werden.
Zur Entscheidung Kauf oder Miete: Aus meiner Erfahrung (und besonders aus der Beobachtung von zig Situationen) hat sich langfristig der Kauf immer als besser erwiesen., auch wenn erst mal viel dagegen gesprochen hat. Das ist zwar nicht statistisch abgesichert, aber Beispiele habe ich in meinem Ausschnitt genug. Natürlich darf man keinen Unsinn machen, z.B. Kauf ganz abseits vom Schuss.
Die größten finanziellen Risiken, bzw.Auswirkungen sehe (beobachte) ich im ungeplanten, insbesondere bei Scheidung, unerwartete Erwerbslosigkeit, unerwartete gesundheitliche Probleme (selbst/ Partner, Kinder). Aber das kann man kaum kalkulieren und man muss das Risiko eingehen.
Flyglobal
Denn normalerweise sollte man mit einer Bank einen Finanzierungsspielraum schon mal abgeklärt haben. Das muss jetzt natürlich nachgeholt werden.
Zur Entscheidung Kauf oder Miete: Aus meiner Erfahrung (und besonders aus der Beobachtung von zig Situationen) hat sich langfristig der Kauf immer als besser erwiesen., auch wenn erst mal viel dagegen gesprochen hat. Das ist zwar nicht statistisch abgesichert, aber Beispiele habe ich in meinem Ausschnitt genug. Natürlich darf man keinen Unsinn machen, z.B. Kauf ganz abseits vom Schuss.
Die größten finanziellen Risiken, bzw.Auswirkungen sehe (beobachte) ich im ungeplanten, insbesondere bei Scheidung, unerwartete Erwerbslosigkeit, unerwartete gesundheitliche Probleme (selbst/ Partner, Kinder). Aber das kann man kaum kalkulieren und man muss das Risiko eingehen.
Flyglobal
Oh jeee - "allgemeine" Lebenserfahrung führt also zu diesem pauschalisierten Spruch! [emoji33]
Wenn es nicht "all zu schwer" ist, kannst du uns ja beim vorliegenden Szenario mit deinem "mathematischen Grundwissen" vorrechnen, weshalb es sich auf jeden Fall lohnt ein Haus zu kaufen und nicht zu mieten.
QUOTE]
Aua.
Selbst in der Region mit "Landflucht" rechnet sich Eigentum, auch wenn du es eventuell nicht war haben möchtest.
Region mit "Landflucht" hat laut Gutachterausschuss immer noch eine Nettokalt Miete von 4,50 Euro/m² ( Quelle: BBSR Homepage - Immobilienmarktbeobachtung - Mieten und Preise: Wohnimmobilien ), da reden wir hier über Teile wie Brandenburg, Sachsen Anhalt usw. Vom 18 Lebensjahr bis zum 80 Lebensjahr ohne jährliche Mietsteigerung, da ja keine weitere große Nachfrage vorhanden ist, für eine 90m² Wohnung bezahlt man ca. 302.000 Euro ( bei einer nur 1% Mietsteigerung 415.000 Euro ) zuzüglich Nebenkosten ( wo auch der Hausmeister, anteilig die Wohngebäudevers., die Grundsteuer usw inbegriffen sind ). Sollten Modernisierungen am Mietobjekt durchgeführt werden, wird dies auf die Nettokaltmiete aufgeschlagen, aber auch das lassen wir, der einfachhalber unberücksichtigt. Restwert nach Nutzungsdauer ( Tod ) bei Mietung ist gleich 0!
Gebraucht Immobilien in den "Landflucht" Regionen kosten inkl. Kaufnebenkosten um die 100.000 Euro ( Baujahr 1980 mit Modernisierungstand vor 1995-2005, selbe Quelle wie oben). Zinskosten bei einem 30 jährigen Modell mit 30 jähriger Sollzinsbindung (3%) 51.800 Euro.
Rücklagen und Instandhaltung für 69 Jahren 2% p.a. ( gewählt weil vergleichbar mit steuerlicher AfA ) 138.000 Euro.
Macht in Summe 290.000 Euro. Und nach Nutzungsdauer (Tod ) noch einen Restwert vielleicht von 30.000-40.000 Euro.
Unberücksichtigt sind in meiner Betrachtung die eventuell höhere Wohn- bzw Nutzfläche im Eigenheim im Vergleich zu Miete, die höhere Wohnqualität durch vorhandens Grundstück und das Potential der
energiesparenden Maßnahmen ( in den Rücklagen 2% p.a. inbegriffen )
Das einzige was für Miete spricht, ist die Flexibiltät bei Wohnungsauflösung oder Standortwechsel.
Kannst du dich mit meinen Ausführungen anfreunden? Sicherlich habe ich nicht alle Eventualitäten bedacht, aber für den Bürger der sich mit einem gewissen Alter in einer gewissen Region niederlässt, sollte dies schon zutreffend sein. Sicherlich nicht für den Vielflieger.
Zuletzt bearbeitet:
Soweit ich das sehe, gilt diese Miete nur für vermietete Wohnungen, rechnet aber keine Leerstände ein. Die Leerstandsquote ist aber in einigen Gegenden nicht vernachlässigbar.
Was hat der Leerstand mit der Betrachtung für selbstgenutztes Eigentum zu tun? Wenn es jetzt um Anlageobjekte bzw. Renditeobjekte geht, mag es eine gewisse Quote geben. Hier wird aber verglichen, lohnt sich für den einzelnen eine Mietwohnung oder ein Eigenheim und das in einer strukturschwachen oder auch strukturstarken Region. Wohnen muss jeder und fürs wohnen muss jeder bezahlen ( außer wer bei seinen Eltern/Verwandten mietfrei oder vergünstigt wohnen kann ).
Zuletzt bearbeitet:
F
feb
Guest
Nun, der RA kann ja im Hintergrund agieren und wird auch schneller sein als jede Finanzierungszusage. Im Familien- und Bekanntenkreis oder vorab vom Mandanten gebrieft brauche ich für eine Vertragsprüfung rd. einen Tag.
Aber vor allem: Ein Verkäufer, der bei den Worten "Prüfung" und "Anwalt" zusammenzuckt oder gleich einen Rückzieher macht, der hat etwas in seinem Klauselwerk versteckt, das wirklich nicht koscher ist. Das gleiche gilt für den Verkäufer, der den Entwurf des notariellen Vertrages um 18:00 Uhr übersendet mit der Angabe, das am nächsten Tag um 10:00 Uhr der Beurkundungstermin beim Notar stattfinden soll.
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