Immobilien-Kauf - ein paar Fragen an die Experten
- Starter*in Sandman78
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Ich bin überrascht. Woher zum Teufel kennst du Beelen?
Heute schon den voraussichtlichen Wert einer Immobilie in 10 Jahren zu kalkulieren ist doch wie ein Blick in die Glaskugel. Mit irgendwas zwischen 15 und 25% EK würde ich kaufen. In einer eigenen Immobilie lebt es sich sehr angenehm, besonders als Familie mit kleinen Kindern. Und vielleicht wollt ihr in 10 Jahren ja doch nicht weg?
Wie ist die Infrastruktur in der Nähe? Also z.B. Dinge des täglichen Bedarfs einkaufen, Grund- und weiterführende Schulen? Wie ist in der Gemeinde die Planung neuer Baugebiete eingeordnet?
Mir ist die Strategie nicht so wirklich klar. Wieso willst du ein EFH in der Prärie kaufen wenn du es in 10 Jahren wahrscheinlich wieder verkaufen möchtest? Nur um Miete zu sparen? Mir wäre da das Risiko viel zu hoch. Ich verstehe wenn man ein EFH auf dem Land aus emotionalen Gründen quasi als Lebenswerk kauft. Als Kapitalanlage mit einen geplanten Verkauft in einigen Jahren halte ich das jedoch für ziemlich riskant.
Wieso mietest du das Haus nicht und kaufst stattdessen Wohnungen als Kaptialanlage in Dresden oder Leipzig? Dort hast du im Gegensatz zu den A-Lagen noch eine gute Rendite und bei einer sorgfältigen Auswahl der Objekte auch wenig Risiko. Diese finanzierst du dann auf mindestens 10 Jahre und hast den Vorteil dass du Vermögen mit dem Geld deiner Mieter aufbaust. Dafür kannst du ruhigen Gewissens deine Miete bezahlen.
Beachte dass du einen Kredit in Deutschland nach 10 Jahren kündigen kannst, auch wenn die Laufzeit länger ist.
Wieso mietest du das Haus nicht und kaufst stattdessen Wohnungen als Kaptialanlage in Dresden oder Leipzig? Dort hast du im Gegensatz zu den A-Lagen noch eine gute Rendite und bei einer sorgfältigen Auswahl der Objekte auch wenig Risiko. Diese finanzierst du dann auf mindestens 10 Jahre und hast den Vorteil dass du Vermögen mit dem Geld deiner Mieter aufbaust. Dafür kannst du ruhigen Gewissens deine Miete bezahlen.
Beachte dass du einen Kredit in Deutschland nach 10 Jahren kündigen kannst, auch wenn die Laufzeit länger ist.
Um das zu präzisieren, nachdem das hier schon mehrfach genannt wurde: Kündigung ist nach Ablauf von 10 Jahren nach Vollauszahlung des Darlehens mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten möglich; s. §489 BGB. Nur der guten Ordnung halber.
Spaßpost sicher nicht - ich sitze nur nicht ständig vor'm Rechner und kann auf Fragen antworten, da es auch noch Familie am Wochenende gibt ;-)
Zum Thema Eigenkapital: Wir kalkulieren gerade mit 30k€ Eigenkapital. Insgesamt stehen uns Rücklagen von etwa 100k€ zur Verfügung, wollen aber nicht alles anfassen. Tilgung wird mit 2% kalkuliert. Netto-Familieneinkommen liegt bei > 8k€. Was ich vergaß zu erwähnen - wir planen eine jährliche Sondertilgung mit ein, welche vermutlich zwischen 15k€ und 20k€ liegen wird.
Bzgl. der Lage: Es handelt sich um eine Stadt mit 50k Einwohnern. Im Umkreis befinden sich einige globale Großunternehmen (Automobilbranche, Industrie).
Wohnraum ist knapp bei uns, da die Einwohnerzahlen stetig steigen und es dazu noch einen wahren Baby-Boom gibt. Das Wohngebiet selbst wird bei uns als Toplage eingestuft, da das Zentrum fußläufig erreichbar ist, man aber auch sehr schnell auf der BAB ist, es viele grüne Flecken gibt, und es eine verkehrsberuhigte Sackgasse ist.
Wenn ich jetzt mal die Quintessenz aus euren vielen Posts ziehe, dann heißt das: min. 10 Jahre Zinsbindung, ggf. bei früheren Umzug nach DD die Immobilie vermieten. Wenn wir vor Ablauf der 10 Jahre verkaufen würden, käme es zu einer Vorfälligkeit bei der Bank, welche auch berücksichtigt werden muss.
Richtig verstanden?
Zum Thema Eigenkapital: Wir kalkulieren gerade mit 30k€ Eigenkapital. Insgesamt stehen uns Rücklagen von etwa 100k€ zur Verfügung, wollen aber nicht alles anfassen. Tilgung wird mit 2% kalkuliert. Netto-Familieneinkommen liegt bei > 8k€. Was ich vergaß zu erwähnen - wir planen eine jährliche Sondertilgung mit ein, welche vermutlich zwischen 15k€ und 20k€ liegen wird.
Bzgl. der Lage: Es handelt sich um eine Stadt mit 50k Einwohnern. Im Umkreis befinden sich einige globale Großunternehmen (Automobilbranche, Industrie).
Wohnraum ist knapp bei uns, da die Einwohnerzahlen stetig steigen und es dazu noch einen wahren Baby-Boom gibt. Das Wohngebiet selbst wird bei uns als Toplage eingestuft, da das Zentrum fußläufig erreichbar ist, man aber auch sehr schnell auf der BAB ist, es viele grüne Flecken gibt, und es eine verkehrsberuhigte Sackgasse ist.
Wenn ich jetzt mal die Quintessenz aus euren vielen Posts ziehe, dann heißt das: min. 10 Jahre Zinsbindung, ggf. bei früheren Umzug nach DD die Immobilie vermieten. Wenn wir vor Ablauf der 10 Jahre verkaufen würden, käme es zu einer Vorfälligkeit bei der Bank, welche auch berücksichtigt werden muss.
Richtig verstanden?
Zuletzt bearbeitet:
Ich bleibe dabei, bei einer Stadt in NRW mit 50.000 Einwohnern ist das ein eher riskantes Vorhaben.
Schau Dir mal folgende Rechnung an:
Erforderliches Bruttoeinkomen für einen Hauskauf unter folgenden Prämissen: Zinssatz jeweils inklusive 2% Tilgung, 50% geschätzte Abgabenquote vom Bruttoeinkommen (Steuern, SV etc. ), 30% des Netto-Einkommens werden für Zins/ Tilgung aufgewandt:
Das bedeutet: Zum heutigen Zinsniveau können sich Käufer mit einem Brutto-Einkommen von 128.333€ dein Haus leisten, steigt der Zinssatz nur um 2% wird dafür bereits ein Bruttoeinkommen von über 200.000€ benötigt. Damit wird bei Zinssteigerungen der Käuferkreis sehr schnell sehr klein.
Ich würde unbedingt auf gute Vermietbarkeit nach 10 Jahren achten, damit du nicht unter Verkaufsdruck gerät. Haus langfristig halten, vermieten, entschulden, das ist m.E. die einzige Perspektive die Sinn macht.
Ich schätze dein Verkäufer hat für das Haus maximal 400.000€ aufgewendet, ca. 150.000€ für das Grundstück und ca. 200-230.000€ für das Haus. Macht in 4 Jahren einen schlanken Gewinn von über 100.000€. Dein kostendeckender Mindestverkaufspreis liegt bei jetzt 560.000€, das sind satte 40% über den Entstehungskosten. Auf dieser Basis noch von einer weiteren Preissteigerung zu träumen halte ich für gewagt.
Schau Dir mal folgende Rechnung an:
Erforderliches Bruttoeinkomen für einen Hauskauf unter folgenden Prämissen: Zinssatz jeweils inklusive 2% Tilgung, 50% geschätzte Abgabenquote vom Bruttoeinkommen (Steuern, SV etc. ), 30% des Netto-Einkommens werden für Zins/ Tilgung aufgewandt:
Das bedeutet: Zum heutigen Zinsniveau können sich Käufer mit einem Brutto-Einkommen von 128.333€ dein Haus leisten, steigt der Zinssatz nur um 2% wird dafür bereits ein Bruttoeinkommen von über 200.000€ benötigt. Damit wird bei Zinssteigerungen der Käuferkreis sehr schnell sehr klein.
Ich würde unbedingt auf gute Vermietbarkeit nach 10 Jahren achten, damit du nicht unter Verkaufsdruck gerät. Haus langfristig halten, vermieten, entschulden, das ist m.E. die einzige Perspektive die Sinn macht.
Ich schätze dein Verkäufer hat für das Haus maximal 400.000€ aufgewendet, ca. 150.000€ für das Grundstück und ca. 200-230.000€ für das Haus. Macht in 4 Jahren einen schlanken Gewinn von über 100.000€. Dein kostendeckender Mindestverkaufspreis liegt bei jetzt 560.000€, das sind satte 40% über den Entstehungskosten. Auf dieser Basis noch von einer weiteren Preissteigerung zu träumen halte ich für gewagt.
Lasst doch bitte mal die zinssteigerungen da raus.das kann man fest kalkulierbar machen.die stellen kein Risiko dar.
Ob man das Haus in 10 Jahren adäquat verkauft und vermietet bekommt ....Das ist die masterfrage hier.
Ob man das Haus in 10 Jahren adäquat verkauft und vermietet bekommt ....Das ist die masterfrage hier.
Und das machen die Banken mit? Die neue Kreditverordnungsrichtlinie erschwert das doch ungemein. So mein Eindruck in mehreren Gesprächen.
Bin ich eigentlich der einzige, der eine Tilgung von 1-2% fuer ein selbstgenutztes Haus fuer
haelt?Schraub lieber die Tlgung hoch und setz dafuer die Sondertilgung runter (falls das deine Einkommensstruktur zulaesst), dass senkt vllt noch ein bischen des Zinssatz.
Just my two cents...
Zuletzt bearbeitet:
Modhinweis:
Den Verdacht eines Spassposts auszusprechen, nur weil sich ein OP (mit mehreren hundert Beiträgen und mehreren Jahren Zugehörigkeit) rund 24h nicht meldet halte ich für... recht gewagt.
Wenn Du freilich konkrete Annahmen dazu hast, melde den Beitrag bitte, dann schauen wir uns das gerne an.
Der Zinssatz ist doch im.Augenblick das allerkleinste Problem.
Da würde ich 20 Jahre machen und gut is. 5 % sondertilgung sind sowieso häufig dabei und das würde ich behalten.bleibt man flexibel. 5% sind dann auch mal 25k extra netto on top.das muss dann auch übrig sein.
Da würde ich 20 Jahre machen und gut is. 5 % sondertilgung sind sowieso häufig dabei und das würde ich behalten.bleibt man flexibel. 5% sind dann auch mal 25k extra netto on top.das muss dann auch übrig sein.
Sehr guter Post - Danke dafür!
Ich glaube, dass Phänomen dass sich viele (Achtung: Kein Urteil über den OP sondern allg. Betrachtung) ihr Häuschen in 10 Jahren nicht mehr leisten können, werden wir nicht selten sehen - leider!
Deswegen bleibt nichts weiteres übrig als sehr langfristig die Zinsen festzulegen. Ich würde für mindestens 15 Jahre oder sogar mehr plädieren.
Denn wenn die Zinsen steigen, dann gibt es bei Neubauten (und in begrenztem Maß bei Gebrauchtimmobilien) zwar noch einige Zeit Konjunktur, dann Eber wird erst mal eine Preisstagnation, bzw. sogar ein Abfall einsetzen (vielleicht 10 Jahre)- Zumindest waren so die Erfahrungen in den späten 80ern bis 90ern.
Erst wenn sich Inflation 'ergeben hat', die Gehälter 'passend' angezogen sind und dann das Zinsniveau wieder von den hohen Spitzenwerten runter kommt, dann steigen auch die Immobilienpreise wieder.
Diese 10 Jahre muss man überbrücken können, entweder mit vermieten oder indem man in der Immobilie drinbleibt.
In jedem Fall finde ich die Immobilie so wie beschrieben so schlecht nicht. Als Gebrauchtkäufer hat ja schon der Verkäufer sicher einen Abschlag zum Neupreis hinnehmen müssen. Von daher wird es dann sehr auf den Erhaltungszustand der Immobilie ankommen, wenn sie denn wirklich verkauft werden sollte.
Flyglobal
Alle die sich heute mit 130.000€ Jahreseinkommen ein Haus für 500.000€ kaufen können sich das auch noch in 10 Jahren leisten, sofern sie eine Zinsbindung von 20-30 Jahren wählen und mindestens 2-3% p.a. tilgen. Das ist nicht das Problem. Es sei denn die Events von Post#22 treten ein.
Die Kernaussage der Tabelle ist, das die aktuellen Häuserpreise im oberen Segment fallen werden, sobald die Zinsen auch nur relativ moderat steigen, da viele als potentielle Käufer wegfallen. (z.B. von 1,5% auf 3,5%, selbst 3,5% für eine 10-Jahres-Hypothek ist in der Langfristbetrachtung noch ein attraktiver Zinssatz)
Zuletzt bearbeitet:
Aus meiner Sicht wird bei Umzug nur eine Veräußerung des Objektes wirklich in Betracht kommen.
Gerade das Pflaster der EFH Vermietung ist kein ganz einfaches. Zwar rennen einen die Interessenten oftmals die Bude ein, aber bei näherer Betrachtung sieht man dann, dass sie sich entweder die NK oder die NettokaltMiete leisten können. Oft aber nicht Beides, und nur einen Dummen suchen.
Bei einem Haus mit Garten sollte man als Vermieter schon hin und wieder ein Auge darauf haben, wie sich die Immobilie entwickelt.
Würde in diesem Fall dann wohl 2 bis 3 mal im Jahr ein Trip in die alte Heimat bedeuten.
Gerade das Pflaster der EFH Vermietung ist kein ganz einfaches. Zwar rennen einen die Interessenten oftmals die Bude ein, aber bei näherer Betrachtung sieht man dann, dass sie sich entweder die NK oder die NettokaltMiete leisten können. Oft aber nicht Beides, und nur einen Dummen suchen.
Bei einem Haus mit Garten sollte man als Vermieter schon hin und wieder ein Auge darauf haben, wie sich die Immobilie entwickelt.
Würde in diesem Fall dann wohl 2 bis 3 mal im Jahr ein Trip in die alte Heimat bedeuten.
F
feb
Guest
@ TE: Mangels Kenntnissen auf dem lokalen Markt kann ich keine konkreten Empfehlungen geben.
Gut, du willst eine junge Gebrauchtimmobilie Bj 2013 erwerben? Kein Problem, möchte man meinen.
Ich würde an deiner Stelle versuchen, den Grund der Verkaufabsicht irgendwie zu verifizieren (zB berufliche Versetzung oder zb Fluglärm/Straßenlärm/grässliche Nachbarn/Geruchsbelästigung/younameit).
Vor allem: Lass' dich bei dem Kauf durch einen Rechtsanwalt beraten. Besonders die Übertragung der noch offenen Gewährleistungsrechte gegen die Bauleister ist von Bedeutung. Auch die Verkäufergewährleistung kann bei einer so jungen Immobilie nicht außer Betracht bleiben.
Viele, viel schlucken es, dass in jedem Bau ca. 10% Architektenkosten 'drinstecken (€ 50.000 ....die man auch bei einem Gebrauchthaus mitbezahlt) und viele schlucken es, dass eventuell eine erhebliche Maklerprovision (rd € 20.000(?)) 'drinsteckt, ........................ nur die Überprüfung des Kaufvertrages, der meist eine der größten Anschaffungen im gesamten Leben umsetzen soll, wird seltsamer Weise ausgelassen.
Zur Info: Die Prüfung und Kommentierung eines Kaufvertrages durch einen Rechtsanwalt bei einem Wert von € 500.000 kostet brutto rd. € 5.000, also ein Zehntel des Architektenhonorars und ein Viertel des Maklerhonorarrs.
Think about it. Und dann viel Glück mit der neuen Bleibe!
Gut, du willst eine junge Gebrauchtimmobilie Bj 2013 erwerben? Kein Problem, möchte man meinen.
Ich würde an deiner Stelle versuchen, den Grund der Verkaufabsicht irgendwie zu verifizieren (zB berufliche Versetzung oder zb Fluglärm/Straßenlärm/grässliche Nachbarn/Geruchsbelästigung/younameit).
Vor allem: Lass' dich bei dem Kauf durch einen Rechtsanwalt beraten. Besonders die Übertragung der noch offenen Gewährleistungsrechte gegen die Bauleister ist von Bedeutung. Auch die Verkäufergewährleistung kann bei einer so jungen Immobilie nicht außer Betracht bleiben.
Viele, viel schlucken es, dass in jedem Bau ca. 10% Architektenkosten 'drinstecken (€ 50.000 ....die man auch bei einem Gebrauchthaus mitbezahlt) und viele schlucken es, dass eventuell eine erhebliche Maklerprovision (rd € 20.000(?)) 'drinsteckt, ........................ nur die Überprüfung des Kaufvertrages, der meist eine der größten Anschaffungen im gesamten Leben umsetzen soll, wird seltsamer Weise ausgelassen.
Zur Info: Die Prüfung und Kommentierung eines Kaufvertrages durch einen Rechtsanwalt bei einem Wert von € 500.000 kostet brutto rd. € 5.000, also ein Zehntel des Architektenhonorars und ein Viertel des Maklerhonorarrs.
Think about it. Und dann viel Glück mit der neuen Bleibe!
Eine Zinsbindung von 30 Jahren?! Ich kenne keine Bank die das heute so anbieten würde.
Die Banken "heulen" ja schon bei 15 Jahren!
es gibt 30 jahre, aber 25 sollten es auch bringen. nur 10 halte ich für durchgängig nicht schlau.
Bitte eines nie vergessen:
Man tritt bei der Anschlussfinanzierung immer auch als Bittsteller auf. Denn der Banker weiß ganz genau, dass man das Geld zur Ablösung nicht hat, die selbst genutzte Immobilie aber behalten möchte!
Das Unterscheidet die Praxis von der theoretischen Excellmanie einiger.
Man tritt bei der Anschlussfinanzierung immer auch als Bittsteller auf. Denn der Banker weiß ganz genau, dass man das Geld zur Ablösung nicht hat, die selbst genutzte Immobilie aber behalten möchte!
Das Unterscheidet die Praxis von der theoretischen Excellmanie einiger.
Alleine die Zeit die man dafür braucht schließt bei dem derzeitigen Verkäufermarkt eine Prüfung aus. Heute wieder den Fall gehabt:
Gestern Haus angeschaut, der Verkäufer meinte direkt das vor uns jmd. da war der direkt kaufen wollte. Wir hatten starkes Interesse und haben frühestens Donnerstag einen Termin bei der Bank bekommen, da ich 2 Tage unterwegs bin und der Berater vorher eh keine Zeit gehabt hätte.. Absage kam heute mittag rein, es wurde ein Notartermin für diesen Freitag gemacht.
Wie willst du da noch einen Anwalt hinzuziehen? Und wir reden hier von einem 420.000€ Haus in einem 50.000 Einwohner "kaff" in NRW.
@TO: Wenn jmd. nach 4 Jahren sein Haus verkauft wirkt das auch erst mal sehr komisch. Er läuft damit voll in die Spekulationsfrist rein, ich kenne das nur von Scheidungen oder längerer Arbeitslosigkeit. Sollte beides nicht bei den Verkäufern sein würde ich sehr genau nachforschen.
Der Verkauf des Hauses hat egtl nen recht einfachen Grund: Es ist das dritte Haus, welches die Familie gebaut hat und ein Viertes wird folgen, da ihre Tochter mit Familie zurückkommt und man auf einem Bauplatz zwei Häuser für beide Familien bauen möchte. Geschichte stimmt, da wir das über Bekannte und über die Maklerin verifizieren konnten.