Zinsen im Keller, Inflation recht hoch - Wie sichert ihr euer Vermögen?

[DUS_Silversurfer]

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Hatte mir das im Ansatz auch schon überlegt. Wie machst Du das mit dem Vermieten? Über eine Agentur vor Ort, die Übergabe und Rückgabe macht und sicherstellt, dass die Bude von den Gästen auch so zurückgegeben wird, wie vorgefunden?

Was mich etwas stören würde: der ''Zwang'', dann immer mehrmals p.a. dort Urlaub machen zu müssen, weil es einem ja gehört und auch genutzt werden sollte...

Die Vermietung und alles was dazu gehört haben wir an einen „Property-Manager“ übergeben. Er ist somit der zentrale Ansprechpartner vor Ort für die Gäste. Der macht das natürlich nicht ehrenamtlich, aber er kümmert sich um alles.
Meiner Meinung nach gibt es den Zwang ja nicht dort Urlaub zu machen (nur den ggf. selbst auferlegten).
Wir sind auch mit dem Wohnmobil unterwegs, aber das nur am Rande.

 

[DUS_Silversurfer]

Darüber haben wir auch schon nachgedacht, allerdings ist das im momentanen Zinsumfeld natürlich auch nur bedingt möglich, es sei denn es liegt tonnenweise Cash rum.

Und wie sieht denn eigentlich die KostenBasis für so was aus? Das Buchungsportal will ja einen schönen Anteil, Agentur, Reparaturen, Gartenpflege und Reinigung stelle ich mir alles etwas schwieriger vor, wenn man selber nur mal zum Urlauben vor Ort ist. Wenn das Ziel ist, kostendeckend zu arbeiten mag das gehen, aber damit Rendite machen - geht das?

Natürlich möchte jeder mitverdienen: Buchungsportal, Manager, Poolboy, Greenkeeper, Steuern usw usw.
Man sollte schon einen fünfstelligen Betrag pro Jahr mit Miete erwirtschaften, ist aber realistisch machbar.
Die Assets sind dann der Urlaub dort und hoffentlich der irgendwann beim Verkauf entstehende Gewinn.
Ob das am Ende des Tages so funktioniert kann dir jedoch niemand garantieren.

Du hast Recht, die Rendite aus dem Laufenden ist überschaubar.

 

[Barry Egan]

Zurück zur Frage wie sichert ihr euer Vermögen.
Wir haben in Beton und Grund in einer sehr schönen Urlaubsregion investiert. Wenn es zu Mieteinnahmen zur Deckung der Fixkosten kommt und wir 2-3 mal pro Jahr „kostenlos“ Urlaub machen können sind wir zufrieden.

Im aktuellen Marktumfeld in Immobilien zu investieren halte ich dann doch für sehr unvorsichtig. Generell bin ich niemand, der betont, dass es beim Investieren auf besonders gutes Timing ankommt, "never catch a falling knife" blah blah, aber man muss es ja nun nicht in einem makroökonomisch denkbar ungünstigen Moment darauf ankommen lassen.

 

[190th ARW]

Im aktuellen Marktumfeld in Immobilien zu investieren halte ich dann doch für sehr unvorsichtig. Generell bin ich niemand, der betont, dass es beim Investieren auf besonders gutes Timing ankommt, "never catch a falling knife" blah blah, aber man muss es ja nun nicht in einem makroökonomisch denkbar ungünstigen Moment darauf ankommen lassen.

''In Immobilien'' ist etwas pauschal gesagt. Es geht ja ums Thema Ferienimmobilie, die man sich ggf. mit Cash gönnt.

Keine 3 Zimmer WHG irgendwo in DE als Invest...

 

[Flying Lawyer]

''In Immobilien'' ist etwas pauschal gesagt. Es geht ja ums Thema Ferienimmobilie, die man sich ggf. mit Cash gönnt.

Keine 3 Zimmer WHG irgendwo in DE als Invest...

Mit der 3 Zimmer Wohnung ist jetzt eine spannende Frage. Wer glaubt, dass die Inflation weiter läuft, sollte trotz höherer (weiterhin nicht hoher) Zinsen Immobilien kaufen. Die Tilgung geht dann quasi durch die Geldentwertung und Mieten werden wohl weiter steigen.

 

[stepfel1]

Bei Ferienimmobilien muss man auch immer den Klimawandel mit bedenken. Große Teile des Mittelmeerraums würden für mich daher ausfallen. Österreich und Norditalien außerhalb der Skiregionen könnten hingegen gut sein

 

[3LG]

Hatte mir das im Ansatz auch schon überlegt. Wie machst Du das mit dem Vermieten? Über eine Agentur vor Ort, die Übergabe und Rückgabe macht und sicherstellt, dass die Bude von den Gästen auch so zurückgegeben wird, wie vorgefunden?

Was mich etwas stören würde: der ''Zwang'', dann immer mehrmals p.a. dort Urlaub machen zu müssen, weil es einem ja gehört und auch genutzt werden sollte...

Das ist alles Mist. Wenn Ferienhaus oder Wohnung dann nur für den Eigenbedarf. In der Theorie klingt das alles gut mit gedeckten Fixkosten, etc.
Wenn ich in mein Haus nach Spanien fliege weiß ich wer zu letzt auf dem Klo gehockt hat und wer den Teller zerdeppert hat, meine Meinung.
Habe früher, ganz ganz früher mal in Spanien u.a. Vermietungen gemacht, ich könnte Dir Sachen erzählen….
Auf da jemanden zu vertrauen ist auch unter Umständen schwierig.
Wenn mein Haus mir nicht mehr passt, wird es verkauft oder +0,5 bekommt es irgendwann, natürlich ist das Geld nicht verloren. Aber auch ich glaube wir haben so ausgesucht das es noch sehr lange unser drittes Zuhause bleibt.

 

[Barry Egan]

Mit der 3 Zimmer Wohnung ist jetzt eine spannende Frage. Wer glaubt, dass die Inflation weiter läuft, sollte trotz höherer (weiterhin nicht hoher) Zinsen Immobilien kaufen. Die Tilgung geht dann quasi durch die Geldentwertung und Mieten werden wohl weiter steigen.

Das ist Unfug. Die Realzinsen (die um Inflation bereinigt sind) sind stark am steigen.

Zudem bieten die Banken bei jedem gegebenen Zinssatz weniger Kredite an als noch im Februar, weil sie ihre Bilanz verkürzen wollen. Commercial Real Estate Preise waren bereits vorher (wegen C19 u.a.) am fallen, was sich noch verschärft hat. Mittlerweile fallen jedoch auch die Preise aller anderer Kategorien. Ferienwohnungen/-häuser dürften m.M.n. eher überproportional betroffen sein.

Wir haben hier nicht weniger als drei Effekte, die zum Platzen der Immobilienblase führen könnten. (Wenn es eine ist; zumindest ein fortdauernder Preisverfall ist höchstwahrscheinlich.) 1.) Die Zinsen; 2.) Der Credit Crunch seitens der Banken; 3.) Die sinkenden Immobilienpreise (-> Wert der Sicherheiten fällt -> Feedback Loop).

 

[Barry Egan]

Ergänzung: Im Prinzip halte ich Immobilien als Finanzanlage momentan für nicht sinnvoll, wo wir in der Phase sind, wo die Überbewertung am Markt Schritt für Schritt korrigiert wird.

Wenn ein Immobilienkauf z.Zt. Sinn macht, dann nicht als Geldanlage, sondern um die aktuelle Marktschwäche auszunutzen und ein Objekt zu bekommen, dass man noch vor 1, 2 Jahren nicht gekriegt hätte. Ich denke z.B. an bestimmte Gegenden in FRA oder auch im Speckgürtel, wo Leute trotz vorhandener Solvenz einfach nichts finden konnten, weil der Markt leergefegt war.

 

[tripleseven777]

Die ideale Moment, um eine Immobilie günstig einzukaufen ist noch nicht da. Das wird noch günstiger und es gibt genügend Personen mit mehreren hunderttausend Euro in Lauerstellung, die auf diesen Moment warten

 

[Barracash]

Die ideale Moment, um eine Immobilie günstig einzukaufen ist noch nicht da. Das wird noch günstiger und es gibt genügend Personen mit mehreren hunderttausend Euro in Lauerstellung, die auf diesen Moment warten

Vor allem werden einige demnächst dumm aus der Wäsche schauen, die in den letzten Jahren zu teuer und mit sehr wenig Eigenkapital gekauft haben, wenn sie dann einen Blick auf die Anschlussfinanzierung werfen. Dadurch dürfte richtig Bewegung in den Immobilienmarkt kommen.

 

[mf_2]

Vor allem werden einige demnächst dumm aus der Wäsche schauen, die in den letzten Jahren zu teuer und mit sehr wenig Eigenkapital gekauft haben, wenn sie dann einen Blick auf die Anschlussfinanzierung werfen. Dadurch dürfte richtig Bewegung in den Immobilienmarkt kommen.

Sehe ich erstmal genau so, aber wenn viele in Lauerstellung liegen bieten die sich ggf. bloß trotzdem wieder gegenseitig hoch, oder?

Bei uns im Kaff (Stuttgarter Speckgürtel mit guter Bahnanbindung) gab es letzten Herbst zum ersten Mal seit ich es verfolge (5 Jahre) ein Wohngrundstück in ImmoScout24. Verkäufer wollte 410k, 300k geboten, für 370k den Zuschlag bekommen, ich war echt überrascht. Hätte gedacht die Käufer mit den tiefen Taschen in Lauerstellung stünden Schlange … offenbar doch nicht?! Und Handeln geht auch wieder …

 

[Tim2008]

In unserer Umgebung (eher günstiger Markt in Deutschland, aber viel altes Geld) haben es die Häuser im mittleren Segment, zwischen 400 und 750k schwer, da diese meistens eine relativ hohe Finanzierung am Kaufpreis hatten. Auch werden keine Phantasiepreise mehr für alte Häuser gezahlt.
Die sehr wenigen guten Häuser, hochwertig saniert in sehr guter Lage gehen immer noch sehr schnell über den Tisch ohne auf einem der Portale zu landen. Das sind hier 1,5m+. In München gibt es dafür ein Reihenhaus, hier 300m2 WF auf 1500m2 Grundstück in bester Lage. Diese Häuser werden ohne Finanzierung gekauft

 

[mf_2]

Warum haben es die mittleren Häuser schwer wegen der hohen Finanzierung? Dem Käufer ist doch egal wie hoch die potenzielle Finanzierung des Verkäufers war. Oder übersehe ich etwas?

Fun fact am Rande, vllt. auch für andere hier von Interesse: Die Banken lassen wieder mit sich reden bzgl. vorzeitiger Rückzahlung eines Kredits. Früher kategorisch abgelehnt, so heißt es heute bei unserer Dorfsparkasse dass es ohne wenn und aber gemacht wird - nur proaktiv drauf hingewiesen hätte der Bankberater halt nicht, aber wir fragten routinemäßig nach. Hat uns echt gefreut - auch wenn man natürlich argumentieren kann, dass der Kredit zu günstigen Konditionen besser war, jetzt wo das Angesparte langsam wieder Zinsen abwirft. Aber für uns war es wichtig, die eigengenutzte Immobilie schnell abzubezahlen.

 

[WiCo]

Vor allem werden einige demnächst dumm aus der Wäsche schauen, die in den letzten Jahren zu teuer und mit sehr wenig Eigenkapital gekauft haben, wenn sie dann einen Blick auf die Anschlussfinanzierung werfen. Dadurch dürfte richtig Bewegung in den Immobilienmarkt kommen.

Auf den Verkaufszwang durch Anschlußfinanzierung müssen die potentiellen Schnäppchenjäger aber 5-15 Jahre warten. Und bei Tilgungen von 3-5% tickt da auch keine Zeitbombe. Nur die Falschberatenen müssen dran glauben. Gibt es da so viele?

 

[Hauptmann Fuchs]

Vor allem werden einige demnächst dumm aus der Wäsche schauen, die in den letzten Jahren zu teuer und mit sehr wenig Eigenkapital gekauft haben, wenn sie dann einen Blick auf die Anschlussfinanzierung werfen.

Was heisst hier denn sehr wenig Eigenkapital? Bis 106% LTV sind in der Praxis hier in den Niederlanden nie ein Problem gewesen (für Eigennutzung - als Investition geht es bis 50%). Ja, das Einkommen muss man haben, aber Eigenkapital ist unwichtig.

 

[loennermo]

Nur die Falschberatenen müssen dran glauben. Gibt es da so viele?

Ich vermute mal ja. Habe selbst so einen Fall im Bekanntenkreis. Die Empfehlung mehr als 1% zu tilgen wurde (vermutlich auch aus Budgetgründen) ignoriert und laut Bankberater ja sei das auch gar nicht notwendig... Und so wird es bei vielen knappen Finanzierungen aussehen. Wobei das dann allerdings auch die eher uninteressanten Immobilien sind sollte es zu einer Verwertung kommen.

 

[mf_2]

Ich vermute mal ja. Habe selbst so einen Fall im Bekanntenkreis. Die Empfehlung mehr als 1% zu tilgen wurde (vermutlich auch aus Budgetgründen) ignoriert und laut Bankberater ja sei das auch gar nicht notwendig... Und so wird es bei vielen knappen Finanzierungen aussehen. Wobei das dann allerdings auch die eher uninteressanten Immobilien sind sollte es zu einer Verwertung kommen.

Wie lange haben die denn Zinsbindung? Wenn man 20 Jahre lang 1% abträgt, so ist der Berg am Ende doch schon merklich kleiner. Nach nur 5 Jahren sieht das anders aus.

 

[Barry Egan]

Fun fact am Rande, vllt. auch für andere hier von Interesse: Die Banken lassen wieder mit sich reden bzgl. vorzeitiger Rückzahlung eines Kredits. Früher kategorisch abgelehnt, so heißt es heute bei unserer Dorfsparkasse dass es ohne wenn und aber gemacht wird

Kein Wunder, ist bei steigenden Zinsen ja im Interesse der Bank. Wenn die Zinsen steigen, sinkt die marked-to-market Bewertung des Kredites (ein Aktivum in der Bankbilanz). Zusammen mit der Vorfälligkeitsentschädigung ist es daher für die Bank in diesem Umfeld attraktiv, vorzeitige Rückzahlung zu akzeptieren. Bei stabilen oder gar sinkenden Zinsen sieht das anders aus... (Für den Kreditnehmer ist der Zusammenhang natürlich gerade umgekehrt.)

Was heisst hier denn sehr wenig Eigenkapital? Bis 106% LTV sind in der Praxis hier in den Niederlanden nie ein Problem gewesen (für Eigennutzung - als Investition geht es bis 50%). Ja, das Einkommen muss man haben, aber Eigenkapital ist unwichtig.

LTV ist sicher äußerst wichtig. Die Anforderungen variieren natürlich von Transaktion zu Transaktion und sind abhängig von der Bonität des Schuldners (und anderen Faktoren wie der Tilgungsrate, Einkommen, Verfassung des Immobilienmarktes usw.)

Bei der Refinanzierung kommt dem LTV der Assets eine immense Bedeutung zu (Refinanzierung = Banken wollen die Hypothekendarlehen oftmals veräußern, um so an neues Geld zu kommen). Aus diesem Grund gehe ich stark davon aus, dass dem LTV auch beim Unterwriting zentrale Bedeutung zukommt.

Auch, wenn die Bank den Kredit nicht zur Refinanzierung heranzieht (was eher selten sein dürfte, normal werden die Darlehen ja für MBS, das Pfandbriefprogramm o.ä. genutzt), ist das LTV für Risikomanagment, Bankkapitalanforderungen usw. zu berücksichtigen. Auch hier kannst Du wieder den Rückschluss machen: Wenn LTVs für die bottom line der Bank wichtig sind, dann spielen sie auch beim Underwritung von Hypothekendarlehen eine Rolle.

 

[tripleseven777]

Bundesminister Habeck (Bündnis90/Die Grünen) mischt auch kräftig beim aktuell diskutierten Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) mit. Da könnte auf so einige Immobilienbesitzer, z.B. eine kostenintensive energetische Sanierung zukommen. Diese Summe (5 bis 6-stellig) wird nicht jeder aus der Portokasse stemmen und dann könnte ggf. auch verkauft werden. Das nur als Einwurf am Rande.

 

[Barry Egan]

Ja, ist ein fairer Punkt. Auf der einen Seite haben wir voraussichtlich auf Jahre hin höhere Realzinsen (was niedrigere Bewertungen von Immobilien rechtfertigt), auf der anderen Seite steigt der Bedarf an Wohnraum weiterhin (was hohe Bewertungen rechtfertigt). Es kommt wohl punktuell wegen Home Office zur Umwidmung von Büro- zu Wohnflächen, aber der große Paukenschlag scheint das nicht zu sein.

Die Bundesregierung ist in Bezug auf den Bau von Wohnraum für meine Begriffe völlig unglaubwürdig. Natürlich kann man mit Prognosen danebenliegen, aber um einen Faktor 4? 400.000 Wohnungen wurden den Bürgern für 2023 noch im letzten Jahr versprochen, jetzt könnten es 100.000 werden. Dass man bzgl. der ökologischen Wende was unternehmen muss, ist klar. Aber wo soll das Wachstum denn her kommen? Wir bräuchten dringend Deregulierung im Baurecht und einen Abbau überzogenen und überkomplizierten Mieterschutzes.

EDIT: Man muss sich wirlich überlegen, wieviel "time to built" eine Immobilie inkl. Planung, Genehmigungsprozess und Bau dauert. Vor diesem Hintergrund ist die Prognose von 400k blamabel.

 

[Hauptmann Fuchs]

Die Bundesregierung ist in Bezug auf den Bau von Wohnraum für meine Begriffe völlig unglaubwürdig. Natürlich kann man mit Prognosen danebenliegen, aber um einen Faktor 4? 400.000 Wohnungen wurden den Bürgern für 2023 noch im letzten Jahr versprochen, jetzt könnten es 100.000 werden. Dass man bzgl. der ökologischen Wende was unternehmen muss, ist klar. Aber wo soll das Wachstum denn her kommen? Wir bräuchten dringend Deregulierung im Baurecht und einen Abbau überzogenen und überkomplizierten Mieterschutzes.

Ich denke mal in eine andere Richtung und denke dass GEG eine effektive Massnahme ist, wenig seriöse Vermieter zu verunsichern und dadurch diese Wohnungen wieder auf dem Markt für Eigennutzung zu bekommen. Man könnte man die Massnahmen wundervoll subventionieren wenn sie für Eigenbedarf sind.

Und ich nehme an, dass die Bundesregierung selbst nicht baut sondern dass private Unternehmen/Gesellschaften selbst bestimmen wo sie ihr Geld reinstecken und ihre Rendite bekommen. Ein weiterer Indiz dafür dass man nicht Mieterschutz abbauen muss, sondern Eigenheim fördern. Denn im unserem System regiert nun mal das Kapital.

 

[Barry Egan]

Und ich nehme an, dass die Bundesregierung selbst nicht baut sondern dass private Unternehmen/Gesellschaften selbst bestimmen wo sie ihr Geld reinstecken und ihre Rendite bekommen. Ein weiterer Indiz dafür dass man nicht Mieterschutz abbauen muss, sondern Eigenheim fördern. Denn im unserem System regiert nun mal das Kapital.

Welcher Kapitalist baut denn Wohnungen, wenn er weiß, Mieter nicht mehr rauszukriegen, wegen Mietpreisbremse seine geforderte Miete nicht frei festlegen zu können usw.?

Das machst Du natürlich nur, wenn als Ausgleich eine Kompensation in Form von besonders hohen Mieten winkt. Insofern bleibt der Bau weit unter dem wohlfahrtsmaximierenden Niveau.

Bau des Eigenheims schön und gut, aber da dominieren aktuell die hohen Zinsen und die Erwartung, dass die Zeit der niedrigen Realzinsen (vom Ökonomen Lawrence Summers als "secular stagnation" bezeichnet, von anderen als "great moderation") vorbei ist. Zudem mag selbstverständlich notwendig sein, dass energetisch vernünftig gebaut wird, aber natürlich katapultiert es die Kosten für den Häuslebauer weiter in die Höhe. Die Angebotsknappheit bei Wärmepumpenheizungen hilft auch nicht gerade.

 

[Hauptmann Fuchs]

Bau des Eigenheims schön und gut, aber da dominieren aktuell die hohen Zinsen und die Erwartung, dass die Zeit der niedrigen Realzinsen (vom Ökonomen Lawrence Summers als "secular stagnation" bezeichnet, von anderen als "great moderation") vorbei ist. Zudem mag selbstverständlich notwendig sein, dass energetisch vernünftig gebaut wird, aber natürlich katapultiert es die Kosten für den Häuslebauer weiter in die Höhe. Die Angebotsknappheit bei Wärmepumpenheizungen hilft auch nicht gerade.

Ach, was heisst schon hohe Zinsen wenn man sich an 81-82 erinnert und ich bin davon überzeugt das schöpferische Zerstörung uns weiter voran treiben wird. Hier auch wieder Wirte vs schöpferischen Unternehmer

 

[Barry Egan]

Ach, was heisst schon hohe Zinsen wenn man sich an 81-82 erinnert und ich bin davon überzeugt das schöpferische Zerstörung uns weiter voran treiben wird. Hier auch wieder Wirte vs schöpferischen Unternehmer

Die Österreichische Schule liefert keinen guten Ansatz, um empirische Entwicklungen zu erklären und liegt immer wieder daneben. Nur meine 2c.

Ist auch ein Problem genau wie beim Marxismus etwa, dass die Theorie generell schwammig ist.